稅務局出招 海南房地產(chǎn)商所得稅“插翅難逃”

    近日，海南省國家稅務局與海南省地方稅務局聯(lián)合頒布《關(guān)于明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》，通知明確房地產(chǎn)企業(yè)預售收入利潤率和開發(fā)產(chǎn)品利潤率，其內(nèi)容如下：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售收入利潤率和開發(fā)產(chǎn)品利潤率應根據(jù)其開發(fā)的產(chǎn)品種類而定：經(jīng)濟適用房（含安居工程）為5％，普通住宅為15％，高級公寓、別墅、度假村為20％，其他項目為15％。二、開發(fā)品種依據(jù)每平方米單位售價為標準，�？�、三亞每平方米售價不超過4000元的為普通住宅，其他市縣不超過2000元的為普通住宅。海南省征稅單位對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年按照此標準進行所得稅的征收，與實際情況有出入的，多退少補。海南省地稅局一位官員稱，此文有望解決多年來對房地產(chǎn)企業(yè)征收所得稅困難的難題。有業(yè)內(nèi)人士同時認為，此舉也是國家對房地產(chǎn)進行行業(yè)宏觀調(diào)控的一種手段。

    對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多年征稅難

    "相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應繳的所得稅更難確認。"海南省國稅局的一官員告訴記者。省地稅局所得稅處黃處長說："房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目通常需要開發(fā)較長時間，經(jīng)常是跨年度的，并且開發(fā)商在后期也要做一系列的投入，因此在一個會計年度不容易將應納稅所得額計算出來。企業(yè)也常常利用這點，在對利潤拖延進行核算。企業(yè)有各種理由拖延核算，比如企業(yè)會說工程結(jié)算還要拖延一陣時間。"

    企業(yè)總是以自己的利潤最大化為自己的經(jīng)營目標，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。一業(yè)內(nèi)人士說，有些不正規(guī)的開發(fā)商在此問題上尤其嚴重，偷、漏稅的情況很多。近日海南省審計報告就抖出了類似問題：海南某房地產(chǎn)公司實交與應交的土地增值稅相差竟達18倍，按規(guī)定，該公司應繳納稅款1006萬元，但實際只繳納了56萬。某開發(fā)商一位經(jīng)理承認，一般比較正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納所得稅方面比較積極，但是有些小的，不正規(guī)的企業(yè)的確存在這樣的問題。

    在往年，海南省對房地產(chǎn)企業(yè)征收所得稅常常耗費大量人力。黃處長介紹，在2003年以前，海南省通常是在一個項目已經(jīng)交付使用，或者房子雖然沒有交付使用，但價款全部收回后，對企業(yè)進行征稅。屬于事后監(jiān)督，比較被動，稅務人員常常需要到企業(yè)進行調(diào)查，耗費大量人力。

    另外，在過去年度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也對稅務機關(guān)在房地產(chǎn)企業(yè)征收所得稅執(zhí)行不滿。2003年國家稅務總局頒布［國稅發(fā)（2003）83號］文規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售利潤率不低于15％，各省自主調(diào)節(jié)。但海南省地稅跟國稅在確定預售利潤率時出現(xiàn)矛盾。海南省地稅局制定的預售利潤率為20％，而省國稅局則定的是15％。（2002年以前成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由地稅主管征稅，以后成立的由國稅征收。）同樣是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但只因為成立的時間不同，預繳的稅款就不一樣，不少房地產(chǎn)開發(fā)商將這個問題反映到地稅局，另外一些開發(fā)經(jīng)濟適用房的開發(fā)商也對這個文件有異議。一開發(fā)商認為，�？谑幸�(guī)定，經(jīng)濟適用房的利潤率不能超過10％，大多經(jīng)濟適用房的利潤率只有5％左右，上述規(guī)定影響了企業(yè)的財務周轉(zhuǎn)。此外，除�？凇⑷齺喌钠渌�市縣的開發(fā)商反映：我們的利潤率達不到15％！黃處長介紹現(xiàn)在的新文件能夠基本解決以上這些矛盾。

    是宏觀調(diào)控的手段

    但仍有企業(yè)對預售利潤率以及對房屋種類一刀切的限定是否符合實際存在不同看法。某開發(fā)商反映，利潤率定的有些高了，希望能夠調(diào)低。黃處長認為，預售利潤率和對房屋種類的劃分是經(jīng)過長時間研究確定的。從去年7月份國家稅務總局下文，到此文件的出臺，前后經(jīng)歷一年的時間，基本符合海南省的實際情況。一位從事房地產(chǎn)10多年的人士向記者透露，文件規(guī)定的利潤率并不算高，他介紹現(xiàn)在海南房地產(chǎn)項目的實際利潤率非常的高，如一開發(fā)商收購一項半拉子工程，每平方米400元，建成后也不過是1000元多點，該項目竟然賣到2000元每平方米。

    海南省國稅局、地稅局的官員對此《通知》的作用非常肯定，國稅、地稅兩局的官員都認為，此文的出臺，首要的作用就是能夠敦促房地產(chǎn)開發(fā)公司及時進行成本利潤的核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法再拖繳所得稅，并且能夠保證稅款及時入庫。有業(yè)內(nèi)人士還認為此文是國家對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)空的一種手段，他說，由于企業(yè)每年需按照規(guī)定來納稅，因此企業(yè)的流通資金會減少，財務壓力會增大，影響可能是多方面的，不同的企業(yè)影響會有不同。