三種征稅情形
1999年12月,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和建設(shè)部 曾就個(gè)人出售住房所得如何征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問題作出過明確規(guī)定,具體分三種情況征稅:
一是個(gè)人出售除公有住房以外的其他自有住房,其應(yīng)納稅所得額按照個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定。即按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20%的個(gè)人所得稅,合理費(fèi)用指賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)支付的有關(guān)費(fèi)用;
二是個(gè)人出售已購(gòu)公有住房,其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售公有住房的銷售價(jià),減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額;
三是職工出售以成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房,比照已購(gòu)公有住房確定應(yīng)納稅所得額。
兩種情況優(yōu)惠
目前納稅人只有在兩種情況下,可以享受對(duì)個(gè)人二手房交易所得的稅收優(yōu)惠政策:一是對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征個(gè)人所得稅;二是對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人,其出售住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅,先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納,購(gòu)房金額大于或等于原住房銷售額的,全部退還納稅保證金,購(gòu)房金額小于原住房銷售額的,按照購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金,余額作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。
繼今年5月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》后,國(guó)家稅務(wù)總局10月7日又再次發(fā)出《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》。有敏感的市場(chǎng)人士很快從中嗅出,二手房交易將要“強(qiáng)制征收”個(gè)人所得稅。
通知說,對(duì)存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實(shí)行“一窗式”征收。契稅已劃歸地稅部門管理的,要在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置征收窗口,既負(fù)責(zé)征收契稅,又負(fù)責(zé)征收個(gè)人所得稅、土地增值稅等稅種;契稅仍由財(cái)政部門征收的,則由財(cái)政和地稅兩部門在窗口合署辦公,或互相委托代征相關(guān)稅種的稅收。
個(gè)人所得稅包括在存量房交易“一窗式”征收的稅種項(xiàng)目中,當(dāng)然也包括在房地產(chǎn)稅收一體化的范圍之內(nèi)。按照通知的要求,最晚本月底前,各地要制定出房地產(chǎn)稅收一體化的具體實(shí)施方案,上報(bào)到國(guó)家稅務(wù)總局。
看來,一直懸而未決的二手房交易個(gè)人所得稅終要“強(qiáng)制征收”了。但是,對(duì)二手房交易征收個(gè)人所得稅,此乃稅法明文規(guī)定,即不是宏觀調(diào)控的新政策,更不是可以商量討論的話題。只有是否“依法征收”的問題,何來“強(qiáng)制征收”說呢?
這樣的爭(zhēng)論,今年夏天就曾掀起過一個(gè)高潮。6月初,南京市地稅部門在《個(gè)人銷售房屋稅收政策須知》中規(guī)定,個(gè)人銷售房產(chǎn)將按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額,繳納20%的個(gè)人所得稅;北京市海淀、朝陽等區(qū),也傳出二手房交易要征收20%個(gè)人所得稅的說法。然而在一片質(zhì)疑聲中,這兩個(gè)城市的規(guī)定很快都停止了。
國(guó)家稅務(wù)總局隨后在7月份明確表態(tài):個(gè)人出售自有住房取得的所得,應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅,稅率為20%,這是稅法的明文規(guī)定,不是宏觀調(diào)控新政策。
對(duì)大家覺得二手房交易繳納個(gè)人所得稅比較陌生的問題,國(guó)稅總局解釋說,稅務(wù)機(jī)關(guān)一直都在征收,大家之所以沒注意,一是因?yàn)橐郧岸址拷灰琢啃。褪遣糠值胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得征收個(gè)人所得稅的政策執(zhí)行不到位。
原來,是各地沒有做到嚴(yán)格堅(jiān)持依法征收二手房交易中的個(gè)人所得稅。
但是,從7月份國(guó)稅總局如此清晰的“澄清”后至今,很多地方的二手房交易個(gè)人所得稅依然沒有依法征收。相反,某地區(qū)可能強(qiáng)制征收二手房交易個(gè)人所得稅的推測(cè)、賣房者又要為難之類的報(bào)道,卻經(jīng)常見諸報(bào)端。對(duì)國(guó)稅總局此份新通知的解讀,即屬此類。
而這份通知恰恰明確要求:“嚴(yán)格堅(jiān)持依法治稅”。對(duì)于存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種,各地要依法征收,不得以任何理由和借口,對(duì)稅法及相關(guān)稅收政策進(jìn)行變通和調(diào)整。
賣房繳個(gè)稅乃法定而非強(qiáng)制征收
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