房屋中介納稅時(shí)間不能隨意更改

    2003年10月，大連市西崗區(qū)地稅征收管理分局在對所管轄區(qū)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅輔導(dǎo)時(shí)發(fā)現(xiàn)，有不少房屋中介機(jī)構(gòu)在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確認(rèn)上存在問題，常常造成當(dāng)期營業(yè)稅金及其附加滯后繳納，在跨年度時(shí)甚至還影響當(dāng)年應(yīng)納企業(yè)所得稅的繳納。

    房屋中介機(jī)構(gòu)是為房屋買賣雙方辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向委托方收取中介費(fèi)的中介代理服務(wù)機(jī)構(gòu)，其所收取的手續(xù)費(fèi)為經(jīng)營收入，是計(jì)算繳納服務(wù)業(yè)——代理業(yè)營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。

    在通常情況下，當(dāng)房屋買賣雙方在對房價(jià)等無爭議且相關(guān)資料齊全，短期內(nèi)能辦妥交接手續(xù)的情況下，房屋中介機(jī)構(gòu)與房屋買賣雙方簽訂“房地產(chǎn)代理服務(wù)合同”，并按合同規(guī)定向購房方收取房價(jià)款和定金，開具企事業(yè)收款收據(jù)，在賬目處理上將此款記入往來賬——“其他應(yīng)付款”中。與此同時(shí)，房屋中介機(jī)構(gòu)收取中介費(fèi)，并開具服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，計(jì)算繳納當(dāng)期營業(yè)稅金及其附加。

    然而，在房地產(chǎn)交易市場上，由于房屋買賣過程中各種程序、手續(xù)繁瑣，買賣雙方收付款的形式多樣，因此在房屋交易過程中各種現(xiàn)象錯(cuò)綜復(fù)雜。筆者發(fā)現(xiàn)，通常大多數(shù)購房者是采用貸款的方式購房的。在這種情況下，房屋中介機(jī)構(gòu)與房屋買賣雙方簽訂合同后，向購房方收取首付房款、定金和手續(xù)費(fèi)，再到銀行為購房方辦理貸款手續(xù)。由于銀行要對貸款購房方進(jìn)行審核，需要提供的資料比較多，且手續(xù)繁雜，時(shí)間拖得也比較長。在這種情況下，房屋中介機(jī)構(gòu)往往將貸款和房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)全部辦完后，才給購房方開具服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，從而確認(rèn)營業(yè)收入。賬目上將所確認(rèn)的中介費(fèi)從“其他應(yīng)付款”轉(zhuǎn)入營業(yè)收入中，據(jù)以計(jì)算繳納營業(yè)稅金及其附加。

    在納稅輔導(dǎo)中，筆者還發(fā)現(xiàn)有一種情況，就是在賣房方所提供的房屋相關(guān)資料不完整等情況下，有些房屋中介機(jī)構(gòu)與房屋買賣雙方簽訂“房地產(chǎn)代理服務(wù)合同”后，按規(guī)定向購房方收取了房價(jià)款、定金和中介費(fèi)，并將所收取的這三項(xiàng)款全額開具企事業(yè)收款收據(jù)，在“其他應(yīng)付款”中進(jìn)行核算。對所收取的中介費(fèi)不單獨(dú)開具服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，因此也不確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。待房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦完后，即繳納契稅后，房屋中介機(jī)構(gòu)才將所開具的企事業(yè)收款收據(jù)收回，把代為支付各項(xiàng)費(fèi)用的發(fā)票交付購房方，同時(shí)開具服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，將已收取的中介費(fèi)從“其他應(yīng)付款”轉(zhuǎn)入營業(yè)收入中，此時(shí)才確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

    以上兩種情況的共同點(diǎn)是房屋中介機(jī)構(gòu)都是在與房屋買賣雙方簽訂“房地產(chǎn)代理服務(wù)合同”時(shí)收取中介費(fèi)；不同點(diǎn)是在所確認(rèn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上不同。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第九條規(guī)定：“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天�！庇纱�，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該在向委托方收取中介費(fèi)的當(dāng)天就確認(rèn)納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，計(jì)算繳納當(dāng)期稅款。

    顯然在上面提到的兩種情況下，中介機(jī)構(gòu)的做法都是錯(cuò)誤的，由此造成的稅款滯后繳納應(yīng)該按照《稅收征管法》第三十二條規(guī)定從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。