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征物業(yè)稅能大幅降低房價嗎

2005-11-30 13:32 新京報 【 】【打印】【我要糾錯
  國家稅務(wù)總局負責人前不久在“中國財稅論壇2005”上表示,“十一五”期間,我國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革,其中包括實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,穩(wěn)步推行物業(yè)稅,并相應取消相關(guān)收費。

  所謂物業(yè)稅,是以屋為征稅對象,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。據(jù)說在具體實施中,可能以房地產(chǎn)的市場平均價格為基本計稅依據(jù)計征物業(yè)稅,沒有市場平均價格的,以評估值為計稅依據(jù)。同時,考慮到地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性,國家只規(guī)定物業(yè)稅0.1%—3%的幅度稅率,由各地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應稅房地產(chǎn)的位置和用途,具體確定適用稅率。

  但是征收物業(yè)稅到底能夠解決什么問題呢?

  有專家分析,在目前的房價中,稅費及房產(chǎn)商利潤占60%,建筑成本只占40%.開征物業(yè)稅后,采用逐年繳納的辦法,現(xiàn)存的這些開發(fā)成本可以大幅下降,理論上講可以導致房價較大幅度的下降。但是,由于在一定位置的土地的有限性,決定房價的主要是供需力量的變化,而不可能是成本。城市化的步伐是一股難以阻擋的歷史潮流,至少在處于城市化核心的大中型城市,由于外來人口的不斷增長以及原有居民對于更好的居住條件的渴望,對于房地產(chǎn)的需求會不斷上升,很難做到因為成本下降了,價格就相應下降。房地產(chǎn)開發(fā)商會借助適當降低容積慮、提高使用建材的標準、提高園林綠化水平等簡單的手段將價格維持在一個較高的水平,從而獲得成本降低的大部分利益,而真正可以由老百姓享受的成本降低的好處有多少則很難想象。

  還有人認為,物業(yè)稅開征將有可能提速的一個重要原因是:房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅重災區(qū),物業(yè)稅是解決房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅問題的手段。因為在發(fā)達國家,房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方總稅收的10%以上,但在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的中國這一比例卻不到7%.但是我們必須看到,物業(yè)稅以物業(yè)的價值為稅基開征,由業(yè)主負擔。開征物業(yè)稅后稅賦的繳納實際上由房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移到業(yè)主,似乎這樣繳稅問題就解決了。但是個人繳納的物業(yè)稅取代目前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的相關(guān)稅費后,如果房地產(chǎn)價格沒有相應的下降,這樣稅收是繳了,但是實際上增加了業(yè)主的稅收負擔,至少部分原先由房地產(chǎn)商承擔的稅費由業(yè)主承擔了。房地產(chǎn)企業(yè)可以照常獲得高額利潤,而且原本需要其繳納的稅費卻堂而皇之地被規(guī)定不需要繳納了。

  征收物業(yè)稅后,在房地產(chǎn)價格難以相應地降低,而稅費負擔卻可能轉(zhuǎn)移給業(yè)主的情況下,部分人買不起房子的問題不會實質(zhì)性地得以解決,而一些人住不起房子的情況實際上卻會更加突出。即使按照一些專家推薦的0.8%的較低稅率征收物業(yè)稅,如果房子總價沒有相應降低,按照70年計算業(yè)主要多負擔56%的房價。如果按照每隔一定時間周期重新按照市場價值估值的計稅辦法,業(yè)主的負擔就會更加沉重。

  因此,雖然物業(yè)稅是一個在西方發(fā)達國家普遍存在的東西,但是我們必須認識到任何稅收政策都是調(diào)節(jié)利益分配的手段。物業(yè)稅引入中國后,它導致的實際利益分配格局到底是什么,這可能才是征收物業(yè)稅之前首先需要考慮的重要問題。
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