2006年，房地產(chǎn)業(yè)將再度成為稅務(wù)部門重點(diǎn)關(guān)照的對(duì)象，而同時(shí)，以“明租、正稅、清費(fèi)”為特征，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的更深層次的改革正在穩(wěn)步推進(jìn)。
1月17日，國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)崔俊慧透露，2006年，國(guó)家稅務(wù)總局將重拳出擊，打擊涉稅違法行為。其中，房地產(chǎn)及建筑業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、煤炭生產(chǎn)及運(yùn)銷企業(yè)、廢舊物資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、涉外企業(yè)，還有某些職業(yè)的個(gè)人所得稅的納稅人等八大類企業(yè)和個(gè)人將成為專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)。
“這大概是房地產(chǎn)行業(yè)第六次‘榜上有名’了�！币晃徊辉竿嘎缎彰呢�(cái)稅人士說(shuō)。
雖然專項(xiàng)檢查已經(jīng)成為國(guó)稅總局加強(qiáng)稅收征管、打擊涉稅違法行為的一項(xiàng)利器，但一般情況下，該部門是很少對(duì)同一行業(yè)連續(xù)部署專項(xiàng)檢查的。而在該人士看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)多年“上榜”，說(shuō)明“這個(gè)肯定存在著比較嚴(yán)重的涉稅問(wèn)題”。
有人曾總結(jié)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是：發(fā)展速度最快、行業(yè)的平均利潤(rùn)率最高、造就的富豪最多、涉及的稅費(fèi)最多、接受稅務(wù)機(jī)關(guān)專項(xiàng)檢查最多……一系列的“最”字背后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直在受到各方面最多、最持續(xù)的關(guān)注。
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)需要繳納的稅種比其他任何一個(gè)行業(yè)繳納的稅種都多。從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)，涉及的稅種多達(dá)12個(gè)，分別是：營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。
此外，以房地產(chǎn)為對(duì)象的各類收費(fèi)、土地出讓金，不僅名目繁多，且極不規(guī)范。有專家舉例說(shuō)，山東某地濱海城市的收費(fèi)項(xiàng)目達(dá)1400多項(xiàng)，而江蘇某地有紅頭文件依據(jù)的收費(fèi)項(xiàng)目更多達(dá)4000多項(xiàng)，這些收費(fèi)很多都和土地管理及房地產(chǎn)有關(guān)。
國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)也曾指出，房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在一定的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。
一面是不斷在造就著“福布斯排行榜”上的超級(jí)富豪，一面是不斷出現(xiàn)大量的偷漏稅現(xiàn)象，“納稅百?gòu)?qiáng)”企業(yè)中難覓其影蹤，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在向世人展示著其異常錯(cuò)綜復(fù)雜的離奇特質(zhì)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的研究則表明，中國(guó)房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12%；而西方國(guó)家的房地產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅卻是稅收的重要組成，占基層政府的財(cái)政收入比重甚至達(dá)71%.
此外，中國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；占有和交易環(huán)節(jié)相對(duì)偏輕，對(duì)個(gè)人占用幾乎不征稅，刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。
由此，在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心謝伏瞻副主任看來(lái)，建立在“明租、正稅、清費(fèi)”基礎(chǔ)上的物業(yè)稅，對(duì)于改變房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前稅費(fèi)收取的混亂局面，減輕房地產(chǎn)開發(fā)商稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，從而間接降低房?jī)r(jià)，便有了特殊意義。
國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)王力在新聞發(fā)布會(huì)上也指出，開征物業(yè)稅有利于各類企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)；有利于解決房和地分別征稅帶來(lái)的稅制不規(guī)范的問(wèn)題；有利于正確處理稅和費(fèi)的關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
同時(shí)，他指出，國(guó)稅總局正在研究按照國(guó)際的慣例以評(píng)估值為依據(jù)來(lái)征稅，從而能夠比較客觀地反映房地產(chǎn)的價(jià)值和納稅人的承受能力，也有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問(wèn)題。
事實(shí)上，“房地產(chǎn)稅”開征前的準(zhǔn)備工作，一直在緊鑼密鼓地低調(diào)進(jìn)行中。比如北京、寧夏等地的“空轉(zhuǎn)模擬試點(diǎn)”。所謂“空轉(zhuǎn)模擬試點(diǎn)”，也就是根據(jù)一定的稅率、稅基每月計(jì)算，但不實(shí)際征收。
而深圳會(huì)成為首個(gè)吃螃蟹者。深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)理甘偉表示，目前該公司正在為深圳市政府做開征物業(yè)稅的研究�！半m然沒有明確的時(shí)間表，但是2006年下半年推出的可能性非常之大。”
“開征此項(xiàng)稅收的目的，在于維護(hù)社會(huì)公平，所以非常謹(jǐn)慎�！备蕚ソ榻B，開征的原則仿造香港的“拆餉”制度，一個(gè)季度為一個(gè)征收期間，征收額度按照該季度每月平均租金的1/3.因?yàn)椤白饨鸶鼮橘N近市場(chǎng)的價(jià)值”他說(shuō)。
“這個(gè)額度應(yīng)該不會(huì)特別影響居民的生活質(zhì)量，但是對(duì)手中持有多套物業(yè)的居民會(huì)形成壓力。促使他們適當(dāng)將一些物業(yè)賣出，尤其對(duì)降低目前由于投機(jī)因素過(guò)度導(dǎo)致的‘黑燈率’過(guò)高問(wèn)題有積極作用。”
他還透露，深圳市政府傾向于考慮從第一套房開始征收，并且以新稅種的方式，不涉及新房與老房的區(qū)別對(duì)待問(wèn)題。但是這一點(diǎn)可能將會(huì)成為質(zhì)疑的焦點(diǎn)。
“開征物業(yè)稅需要解決的政策問(wèn)題、技術(shù)問(wèn)題和征管問(wèn)題還很多�！蓖趿Ω本珠L(zhǎng)說(shuō)。
開征“房地產(chǎn)稅”的一個(gè)必要前提就是有關(guān)全國(guó)住房交易、所有權(quán)等基礎(chǔ)信息的系統(tǒng)的建立和完善。而現(xiàn)實(shí)的情況是，管理機(jī)構(gòu)甚至都拿不準(zhǔn)每家每戶究竟有幾套房子。
另一方面，完整的評(píng)估體系、評(píng)估方法尚未建立，配套不完善、市場(chǎng)不規(guī)范，在此情況下，開征物業(yè)稅有可能引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。
正因如此，雖然準(zhǔn)備工作一直在進(jìn)行，但在謝伏瞻看來(lái)，物業(yè)稅要真正開征，恐怕尚需時(shí)日。
