流言：并非空穴來風(fēng)？
日前，國稅總局一紙《通知》讓業(yè)界十分不安。該《通知》稱，土地增值稅涉及的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”認(rèn)定，要在前期頒布的《建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》關(guān)于“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。這也就意味著，“非普通住房標(biāo)準(zhǔn)”或者很可能將由原來的“144平方米以上”變?yōu)椤?20平方米以上”。對(duì)此，地產(chǎn)專家認(rèn)為，短期內(nèi)廣州“非普通住宅”的二手成交必然會(huì)受到影響，而二手增值稅將擴(kuò)大征收范圍的流言也就在這個(gè)時(shí)候，在業(yè)界流傳。
某立足于老城發(fā)展的二手中介公司老總對(duì)記者說：“現(xiàn)在我們最怕的就是舊政策復(fù)活，比如增值稅，其實(shí)不是一個(gè)新稅種，只是以前一直沒有嚴(yán)格實(shí)施�！彼J(rèn)為，土地增值稅將從嚴(yán)征收，這是肯定的。接下來，房地產(chǎn)交易稅的各種優(yōu)惠條件，有可能會(huì)逐步取消。市場(chǎng)傳言并非空穴來風(fēng)。
目的：僅為促進(jìn)成交？
但是，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，坊間傳此流言，其實(shí)是中介從業(yè)人員利用信息，從中作祟，以盡快促成120平方米至144平方米的住宅盡快成交。而買賣雙方出于最近政策波動(dòng)太快，防范政策風(fēng)險(xiǎn)的心理很重，也很容易被說服入市。
珠江新城某地鋪從業(yè)人員告訴記者，本周一，他們就成交了一套130平方米的單位，當(dāng)時(shí)買賣雙方因?yàn)槎愘M(fèi)的分?jǐn)偀o法談妥，后來他們把此傳言告訴買家，讓業(yè)主從速作決定，后來業(yè)主真的就讓步了。
市場(chǎng)：大戶價(jià)升量跌？
從9月中旬實(shí)施的針對(duì)非普通住宅的土地增值稅征收以來，廣州大戶型豪宅成交出現(xiàn)價(jià)升量跌的趨勢(shì)，記者從滿堂紅、中原等二手中介處了解到，跌幅至少達(dá)兩成以上。記者從珠江新城某地鋪處了解到，該地鋪144平方米以上的大戶型銷售緩慢，“這兩個(gè)月成交了不到5單”，但最近“120平方米以上的戶型幾乎每天都有成交”。
同時(shí)，由于業(yè)主將增加稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁于買家頭上，二手價(jià)格快速上升。以豪宅產(chǎn)品為主打的珠江新城表現(xiàn)尤其明顯，據(jù)中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，10月份，珠江新城指標(biāo)性樓盤的二手成交都呈現(xiàn)價(jià)格猛升的現(xiàn)象，如南國花園、新城海濱花園和新大廈等，平均上升了2000元以上>平方米。
專家：二手豪宅過冬？
業(yè)內(nèi)人士對(duì)豪宅二手市場(chǎng)擔(dān)憂重重，有業(yè)內(nèi)人士坦言，廣州豪宅二手市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入冬天。
廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平認(rèn)為，國稅局《通知》將會(huì)進(jìn)一步打壓豪宅二手市場(chǎng)，令準(zhǔn)備進(jìn)軍豪宅市場(chǎng)的投資者卻步，而準(zhǔn)備開發(fā)豪宅的發(fā)展商也會(huì)猶豫不決。
■新聞背景
增值稅征收將擴(kuò)至120平方米？
購買二手大戶型的成本再次增加。9月14日，廣州針對(duì)非普通住宅征收土地增值稅。土地增值稅的征收范圍從先前只針對(duì)“商用物業(yè)”，擴(kuò)大到“144平方米以上的大戶型”。時(shí)下，業(yè)界流言四起，稱征收范圍將擴(kuò)至120平方米的“準(zhǔn)大戶型”上。
流言促使敏感的市場(chǎng)波動(dòng)，120-144平方米的“準(zhǔn)大戶型”加速成交。據(jù)悉，近兩個(gè)月以來，144平方米以上大戶型的成交呈現(xiàn)價(jià)高量跌的趨勢(shì)，成交量降了兩成，而“準(zhǔn)大戶型”產(chǎn)品成交穩(wěn)步上升。
征收范圍會(huì)不會(huì)再擴(kuò)大？記者日前從廣州地稅局處了解到，廣州土地增值稅的征收范圍目前仍然實(shí)施144平方米的標(biāo)準(zhǔn)，暫沒繼續(xù)擴(kuò)大征收范圍。然而，市場(chǎng)卻有些悲觀地認(rèn)為，流言并非空穴來風(fēng)，從嚴(yán)控制的可能性很大，二手豪宅市場(chǎng)即將進(jìn)入冬天。
■服務(wù)貼士
“非普通住宅”增值稅按兩種方法征收
據(jù)了解，目前廣州市民在海珠區(qū)、芳村區(qū)交易中心進(jìn)行非普通住宅二手交易，遞件時(shí)已要求提供上一手購房發(fā)票原件，市交易中心在遞件后、完稅時(shí)由調(diào)房站進(jìn)行核對(duì)征收。不能提供的，必須由業(yè)主本人或代理人簽寫具結(jié)書，聲明不能提供發(fā)票，同意交納增值稅，這時(shí)調(diào)房站便對(duì)業(yè)主全額征收3%的土地增值稅。如能提供上手購房發(fā)票，調(diào)房站將進(jìn)行核計(jì)，看是否增值，有增值的按“增值額”的四級(jí)超率累進(jìn)計(jì)算，繳交土地增值稅。沒有增值的，則需要到地方稅務(wù)局開一張《免稅證明》，才能辦理過戶手續(xù)。
具體計(jì)算方法為：
第一種，不能提供上一手購房發(fā)票的。
非普通住宅土地增值稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－轉(zhuǎn)讓收入×90%）×30%（即轉(zhuǎn)讓收入全額×3%）
第二種，提供上一手購房發(fā)票的。
非普通住宅土地增值稅＝[轉(zhuǎn)讓收入－上一手發(fā)票價(jià)格（每年加計(jì)5%）－相關(guān)稅金]×適用稅率。
“適用稅率”為：
1、增值額未超過50%的征收增值額的30%；
2、增值額為50%-100%的征收增值額的40%；
3、增值額為100%-200%的征收增值額的50%；
4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的征收增值額的60%.
■城市連線
北京：政策較廣州寬
自今年12月1日起，北京對(duì)不滿三年轉(zhuǎn)手的非普通住宅強(qiáng)制征收土地增值稅。但并沒有廣州嚴(yán)格，還是執(zhí)行了一些優(yōu)惠條件。
首先，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。其次，對(duì)于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。廣州則是對(duì)所有的非普通住宅，只要轉(zhuǎn)讓都必須繳納土地增值稅。
深圳：“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)放寬
從本月1日開始，深圳對(duì)房地產(chǎn)交易中能夠享有稅收優(yōu)惠政策的“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)重新界定，與此前的“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)相比，新標(biāo)準(zhǔn)在面積條件和價(jià)格上限方面都做出了微調(diào)，根據(jù)這一調(diào)整，深圳普通住宅范圍將在目前基礎(chǔ)上有所“放寬”。
調(diào)整后的“普通住房”需同時(shí)滿足以下條件：一，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；二，單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套建筑面積144平方米以下；三，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。其中，單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套建筑面積144平方米以下兩個(gè)條件符合其中之一即可。和此前普通房標(biāo)準(zhǔn)相比，新標(biāo)準(zhǔn)在面積條件上增加了單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下這一條件；同時(shí)將原有的實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下提高到1.44倍以下。
合富輝煌集團(tuán)控股董事、副總經(jīng)理黎振偉也認(rèn)為，該《通知》發(fā)出了一個(gè)限制豪宅投資的信號(hào)，讓有錢人在考慮投資豪宅時(shí)要考慮的因素增多了，投資比例必然下降。其實(shí)，投資過多必然會(huì)帶來“炒風(fēng)”，這反而對(duì)樓市的長遠(yuǎn)發(fā)展不利。所以，該《通知》的出臺(tái)對(duì)整個(gè)樓市來說是一件好事，讓樓市的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降低，但短期對(duì)二手市場(chǎng)的影響無疑是巨大的。
