近日，國家稅務(wù)總局發(fā)布文件，對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%.新的征稅標(biāo)準(zhǔn)一出，立刻引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。預(yù)售制度是否取消的問題再次成為討論的熱點(diǎn)。
新規(guī)凸顯兩點(diǎn)變化
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（31號文），與2003年發(fā)布的83號文相比，最明顯的變化有兩點(diǎn)。一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，并將比例由過去的15%提高至20%；二是以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。這兩點(diǎn)變化意味著今后房企不僅要多交稅，而且不容易再享受到稅收優(yōu)惠政策了。
國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于現(xiàn)行企業(yè)所得稅征收管理辦法一般是依據(jù)工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的，未能很好兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問題，難以保證稅基的完整，因此今年制定了31號文對征稅手段加以改進(jìn)，對房地產(chǎn)企業(yè)征稅過程中可能出現(xiàn)的漏洞進(jìn)行了彌補(bǔ)。
稅率提高影響房價(jià)
新稅率的提出，業(yè)內(nèi)反響不一，多數(shù)開發(fā)商反映，新稅收會(huì)增加開發(fā)成本，在市場供應(yīng)短缺的情況下，開發(fā)商可能會(huì)將提高的成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，但也有人表示，稅率提高不會(huì)造成成本增加。
新規(guī)定發(fā)布后，北京開發(fā)商多持反對意見。認(rèn)為新稅加重了開發(fā)的負(fù)擔(dān)。萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶表示，過去很多開發(fā)商將項(xiàng)目公司注冊在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，交納稅收后，可以獲得當(dāng)?shù)卣姆刀悆?yōu)惠。新政策實(shí)施后，將提高開發(fā)商的開發(fā)成本。
但他也表示，對開發(fā)商項(xiàng)目價(jià)格和項(xiàng)目公司注冊不會(huì)有太大影響。目前成本與房價(jià)的關(guān)系尚不直接，主要是需求拉動(dòng)，多數(shù)開發(fā)商可以承受這樣的成本，短期內(nèi)不會(huì)反映到房價(jià)上。
也有業(yè)內(nèi)人士表示有不同的觀點(diǎn)，認(rèn)為提高稅率不會(huì)造成成本增加，相反，通過加大稅收力度，整頓房地產(chǎn)市場秩序，消除稅收漏洞，將使房地產(chǎn)價(jià)格更加合理。市場價(jià)格是由供求均衡程度來決定的，而不是由成本來決定的。房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤是由市場來決定的，有些開發(fā)商動(dòng)不動(dòng)就說會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這種現(xiàn)象是非正常的。目前開發(fā)商的利潤空間還很大，而且這個(gè)利潤過大，提高稅收只是在合理的范圍內(nèi)平衡其利潤，使其達(dá)到一個(gè)更加合理的水平。
取消預(yù)售呼聲再起
預(yù)售征稅的提高，無疑讓房地產(chǎn)預(yù)售制度取消與否再次提上日程。之前，建設(shè)部明確表態(tài)近期不取消商品房預(yù)售制度，但是目前預(yù)售稅率提升，也從另外一個(gè)方面顯示出政府對預(yù)售制度的制約。
中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥建議取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。他們認(rèn)為，當(dāng)前的期房預(yù)售制度存在法律關(guān)系復(fù)雜增加法律風(fēng)險(xiǎn)、購房人缺乏擔(dān)保的法律保障、剝奪了購房人對實(shí)物的知悉權(quán)、從預(yù)售到現(xiàn)房交付期限過長、期房交易類似期貨交易，容易造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫、“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金、風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行信貸資金和購房人承擔(dān)等七大問題，需要取消。
但是，作為一個(gè)由多家開發(fā)商組成的聯(lián)盟組織“中城聯(lián)盟”輪值主席胡葆森認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)相對于其他傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展過程中必然存在很多問題，不能因此就廢除這個(gè)制度�，F(xiàn)在中國的開發(fā)商95%以上還處在一個(gè)為生存而努力的階段，這個(gè)時(shí)候如果取消了預(yù)售房制度，會(huì)有至少70%以上的開發(fā)商要在兩年內(nèi)死去。中國現(xiàn)在有6萬家開發(fā)商，如果70%的房地產(chǎn)商也就是說有4萬家死去，中國的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)釜底抽薪。（趙麗萍）
期房銷售遭詬病 市場供求決定其能否自然消亡
雖然呼聲迭起，但考慮到現(xiàn)實(shí)利益，期房預(yù)售到目前為止仍然存在。對此，蔡金水認(rèn)為，最終決定期房制度存在與否的是市場。“市場成熟了，現(xiàn)房越來越多，老百姓買現(xiàn)房還要認(rèn)真挑挑撿撿，期房預(yù)售自然也就越來越少，最終逐漸取消，根本用不著專門制定一個(gè)取消期房的政策�！彼f，“央行只要嚴(yán)格管好自己的信貸，要求各銀行嚴(yán)格控制期房按揭貸款，盡量減少金融風(fēng)險(xiǎn)就行了，不必讓國家為難如何出臺政策，市場自然淘汰了期房預(yù)售�！�
