個人轉(zhuǎn)讓住房究竟該如何征收個人所得稅？國家稅務(wù)總局日前發(fā)布通知明確，國內(nèi)居民在進(jìn)行個人二手房轉(zhuǎn)讓時，所得收益須按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個稅，該稅率為固定的20％。新規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。
新規(guī)定明確，對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。
新規(guī)定還針對商品房、自建住房、經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）、已購公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房等不同住房類型，就房屋原值的計算標(biāo)準(zhǔn)作了詳細(xì)規(guī)定。同時明確，轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金，是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。有關(guān)合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。
關(guān)于住房裝修費用，新規(guī)定明確，已購公有住房、經(jīng)濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的15％；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10％。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。
新規(guī)定明確，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可對其實行核定征稅，具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1％－3％的幅度內(nèi)確定。
新規(guī)定也明確，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
繳稅公式：
應(yīng)繳個稅=應(yīng)納稅所得額×20％
應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓房屋所得－房屋原值－合理費用（裝修、手續(xù)費等）
舉例：如果李先生在購買了一所60萬元的房屋后，將這所房屋以100萬元的價格售出。假如相關(guān)合理費用總共為5萬元，那么李先生需要繳納的個人所得稅為：（100－60－5）×20％=7萬元。
