宏觀調(diào)控政策緊鑼密鼓出臺(tái)，二手房稅收政策進(jìn)一步加強(qiáng)，營(yíng)業(yè)稅從2年內(nèi)轉(zhuǎn)手調(diào)整到5年，二手房最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)以及個(gè)稅傳聞等，都在一定程度上增加了交易成本。京城各大中介公司之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，為了在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，紛紛推出多種新業(yè)務(wù)，以爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。
現(xiàn)金包銷業(yè)務(wù)近日，記者接到的關(guān)于詢問(wèn)自家的房子是否要征稅的電話很多，不少讀者來(lái)電都表示，如果要收稅，就暫時(shí)先不賣房子了。而記者自各大中介公司了解到的情況也顯示，目前二手房交易的房源有了很大的下降，多是那些購(gòu)買不足5年的房子。房源的萎縮，讓不少中介開(kāi)始想辦法來(lái)應(yīng)對(duì)。
北京順馳市場(chǎng)部專業(yè)人士表示，順馳已經(jīng)面向房主推出“現(xiàn)金包銷業(yè)務(wù)”，承諾將在非常短的約定期限內(nèi)將房主所獨(dú)家委托的房屋出售。支撐這個(gè)承諾需要公司有強(qiáng)大的體系能力。據(jù)介紹，順馳有150多家直營(yíng)門店，信息統(tǒng)一的內(nèi)外網(wǎng)，他們有信心短期內(nèi)促成交易。
出售獨(dú)家委托與順馳推出“現(xiàn)金包銷”業(yè)務(wù)類似，鑫尊置地在市場(chǎng)中推出了售房獨(dú)家代理服務(wù)，該項(xiàng)服務(wù)的具體內(nèi)容是以月房租或月房租倍數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)賠償金作為擔(dān)保，與業(yè)主簽訂獨(dú)家代理協(xié)議。這在承諾包銷的基礎(chǔ)上，又有了賠償擔(dān)保。
鑫尊置地總經(jīng)理劉軍認(rèn)為，業(yè)主和公司簽訂獨(dú)家委托服務(wù)會(huì)給業(yè)主帶來(lái)一些不確定性，而且房產(chǎn)資源的使用有很強(qiáng)的時(shí)效性和經(jīng)濟(jì)效益，一套房產(chǎn)既可以出售也可以出租，但是預(yù)出售期肯定影響租金收入，所以為了保證業(yè)主在預(yù)出售期的收益，向業(yè)主支付風(fēng)險(xiǎn)賠償金，保證簽署獨(dú)家代理協(xié)議的業(yè)主沒(méi)有任何損失。以亦莊區(qū)域的一套76平米為例，跟業(yè)主簽訂3個(gè)月的獨(dú)家代理協(xié)議，如果公司沒(méi)有在3個(gè)月內(nèi)幫業(yè)主把房子出售，則按市價(jià)每月1600元的租金，賠償業(yè)主4800元的賠償金。
降低代理費(fèi)用本次宏觀調(diào)控對(duì)二手房最大的影響是營(yíng)業(yè)稅征收年限擴(kuò)大到5年，這對(duì)很多交易雙方來(lái)說(shuō)增加了5%的交易成本。因此，有的中介公司為吸納更多房源，開(kāi)始著手降低中介費(fèi)。
據(jù)記者了解，順馳將原本2.5%服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為1.5%.順馳稱在北京已經(jīng)有150余家連鎖店，減少的1%收入完全可以由更多消費(fèi)者選擇在順馳成交來(lái)彌補(bǔ)。
鑫尊置地則對(duì)買賣房產(chǎn)的客戶實(shí)行傭金8折的優(yōu)惠，標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)是買賣雙方各收取成交價(jià)款1.25%作為傭金，現(xiàn)買賣雙方各收取成交價(jià)款的1%，共計(jì)2%作為傭金。
以租代售業(yè)務(wù)在新政下，“信一天”針對(duì)目前業(yè)主房子還差半年或一年就可以避免營(yíng)業(yè)稅并準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)，推出了“以租代售”業(yè)務(wù)來(lái)滿足市場(chǎng)需求。
針對(duì)房產(chǎn)快滿5年加入該業(yè)務(wù)的業(yè)主，首先為其先行找到購(gòu)買方，雙方約定買方先行租賃該房屋，待5年期滿后再購(gòu)買。雙方簽訂一份《房屋租賃居間合同》，并在簽約當(dāng)日交付租金，業(yè)主再與“信一天”簽訂《委托代理售房協(xié)議》，客戶與公司簽訂《委托代理購(gòu)房合同》，合同內(nèi)容規(guī)定在房子不需交納營(yíng)業(yè)稅的情況下由其出售給已定買方，買方不得棄購(gòu)。而業(yè)主在房子需要交納營(yíng)業(yè)稅期間他們還可以拿到租金，并且約定租金高于市場(chǎng)租價(jià)10%以上，作為客戶的避稅及此階段的房產(chǎn)增值額補(bǔ)償。
中介面臨洗牌政府加大稅收力度后，交易成本明顯增加。由于營(yíng)業(yè)稅征收年限延長(zhǎng)，這些稅款必定會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買房者的頭上，因此，不僅手中有房的市民都在靜觀其變，購(gòu)房者現(xiàn)在也在觀望等待，希望二手房市場(chǎng)能夠穩(wěn)定下來(lái)。
買賣雙方開(kāi)始等待的直接后果，就是讓依靠中介費(fèi)生存的房屋中介無(wú)以為繼。業(yè)內(nèi)人士分析，不僅資金少、規(guī)模小的中介會(huì)面臨生存問(wèn)題，連大中型的中介公司也會(huì)受到影響，一些靠倒賣房子賺差價(jià)的中介公司將會(huì)從二手房市場(chǎng)消失。
據(jù)了解，為應(yīng)對(duì)新政帶來(lái)的影響以及應(yīng)對(duì)未來(lái)可能的政策影響，本市很多中介企業(yè)開(kāi)始由坐銷轉(zhuǎn)為行銷，走出店面，進(jìn)入小區(qū)搜集房源，為將來(lái)做準(zhǔn)備。面對(duì)新政，中介公司多方拓展業(yè)務(wù)渠道，提升服務(wù)質(zhì)量。據(jù)介紹，有的中介公司鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人做代客戶理房的專業(yè)房產(chǎn)顧問(wèn)，用更人性化、更細(xì)致周到的服務(wù)決戰(zhàn)未來(lái)市場(chǎng)。
