建設(shè)部等九部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》實(shí)行已經(jīng)一個(gè)多月了，稅收新政的市場(chǎng)影響在哪里？房產(chǎn)需求調(diào)節(jié)效果如何？房?jī)r(jià)穩(wěn)定了嗎？偏重需求管理的稅收新政未來(lái)有沒(méi)有完善的空間？這一個(gè)月的調(diào)整期給了我們多少經(jīng)驗(yàn)呢？
九部委新政后市場(chǎng)各方力量持續(xù)對(duì)峙，房產(chǎn)走勢(shì)存在變數(shù)（圖：新華網(wǎng)）
稅收新政市場(chǎng)影響分析，政策效應(yīng)差強(qiáng)人意
在九部委稅收新政實(shí)行的一個(gè)多月中，二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)生了顯著的變化，房?jī)r(jià)也在逐漸產(chǎn)生改變，那我們要問(wèn)稅收新政達(dá)到政策目標(biāo)了嗎？
首先，房產(chǎn)需求總量不變，結(jié)構(gòu)變化。稅收新政側(cè)重于對(duì)房產(chǎn)需求進(jìn)行調(diào)節(jié)，從市場(chǎng)反映來(lái)看，二手房市場(chǎng)近一個(gè)多月中一直處于冷清的狀態(tài)，相比之下租賃市場(chǎng)相對(duì)火暴。從市場(chǎng)的反映來(lái)看，二手房市場(chǎng)需求基本處于觀望的狀態(tài)，這部分需求以自主性需求為主體，比較剛性化，總量和結(jié)構(gòu)上變化不是很明顯；另外隨著一些正常交易的營(yíng)業(yè)稅調(diào)控范圍房產(chǎn)退出市場(chǎng)，自主性交易者轉(zhuǎn)變?yōu)橹虚L(zhǎng)期投資者。在租賃市場(chǎng)我們看到，供給和需求都很旺盛。從需求方面來(lái)說(shuō)，排除需求季節(jié)性因素放量，部分自主性交易需求受房貸和利率影響。另加之市場(chǎng)不明朗，觀望期中暫時(shí)采取租賃的方法解決住房需求；在供應(yīng)方面，從市場(chǎng)放量增加來(lái)看，增量中相當(dāng)部分是屬于正常交易者轉(zhuǎn)售為租，還有部分短期投機(jī)者謀取租賃市場(chǎng)季節(jié)性收益。另外在租賃市場(chǎng)還有不為人知的變化，短期投資者和長(zhǎng)期投資者向中長(zhǎng)期投資者的轉(zhuǎn)化，人們投資取向發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。
其次，房?jī)r(jià)未來(lái)上行壓力依然存在。從市場(chǎng)反映來(lái)看，價(jià)格上行的跡象雖然存在，但沒(méi)有受到有效需求的支撐，而價(jià)格在波動(dòng)中相對(duì)穩(wěn)定，可以看到市場(chǎng)需求基本面還是對(duì)房?jī)r(jià)提供有效的支撐。雖然市場(chǎng)需求發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化，但在各個(gè)市場(chǎng)，基本面需求還是相當(dāng)強(qiáng)勁的，房?jī)r(jià)下行的可能性基本上不存在；而由于政策實(shí)行效果不明朗，九部委新政短期政策和中長(zhǎng)期政策相互疊加，市場(chǎng)處在多方力量博弈的過(guò)程中，觀望的氛圍濃厚造成了市場(chǎng)有效需求不足，房?jī)r(jià)上行遇到阻力。但從市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的跡象看，市場(chǎng)在下半年會(huì)逐漸回暖，需求經(jīng)過(guò)政策的多次調(diào)節(jié)，釋放過(guò)程會(huì)比較理性，房?jī)r(jià)上升的可能性加大，有這樣的預(yù)期存在，投資和投機(jī)資本會(huì)選在這個(gè)時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，未來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的可能性很大。九部委其他房產(chǎn)供應(yīng)的政策，都是中長(zhǎng)期政策，對(duì)市場(chǎng)的影響很小，基本不對(duì)目前市場(chǎng)產(chǎn)生影響，相反會(huì)影響人們遠(yuǎn)期計(jì)劃，加大短期市場(chǎng)的波動(dòng)。
稅收新政應(yīng)注重對(duì)房產(chǎn)需求供給雙向調(diào)節(jié)
從以上的簡(jiǎn)單分析中我們看出，稅收新政對(duì)市場(chǎng)需求的影響是基本失敗的，結(jié)構(gòu)性變化基本是短期的應(yīng)急之舉，租賃市場(chǎng)季節(jié)性因素對(duì)需求結(jié)構(gòu)變化起相對(duì)主要的因素，隨著季節(jié)性因素的消失，需求回暖是肯定的。另外稅收新政對(duì)房產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)生影響，二手房市場(chǎng)供需矛盾有加劇的傾向。在房?jī)r(jià)方面，稅收新政更多帶來(lái)的是房?jī)r(jià)上升的壓力和空間，可以預(yù)計(jì)的是，隨著市場(chǎng)的回暖，增加的稅費(fèi)通過(guò)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁的可能性逐漸增大。
客觀的講，稅收新政作用發(fā)揮有賴于九部委其他政策的協(xié)調(diào)和配合，但考慮到其他政策偏向于中長(zhǎng)期，基本對(duì)短期市場(chǎng)產(chǎn)生不了正面的影響，因此稅收新政作為主要的短期性調(diào)節(jié)政策，應(yīng)該做到相對(duì)全面和完善。根據(jù)基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，在供不應(yīng)求的情況下，理想的政策是壓制不合理需求的同時(shí)，增加有效供給，采取需求供給雙向調(diào)節(jié)的政策。而上面?zhèn)戎赜谛枨蠊芾淼亩愂招抡聦?shí)證明效果是不理想的。那么未來(lái)稅收新政完善的方向就是增加側(cè)重房產(chǎn)供給調(diào)節(jié)的政策。
物業(yè)稅應(yīng)出臺(tái)調(diào)節(jié)存量房產(chǎn)，增加房產(chǎn)供給
根據(jù)物業(yè)稅的設(shè)計(jì)理念，通過(guò)整合土地轉(zhuǎn)讓金，房產(chǎn)稅，土地使用睡等相關(guān)稅費(fèi)，把購(gòu)買環(huán)節(jié)的部分稅收轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收，一方面可以增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本支出，加大房產(chǎn)的流動(dòng)性，盤(pán)活存量房市場(chǎng)，增加房產(chǎn)市場(chǎng)供給；另一方面，通過(guò)降低房產(chǎn)購(gòu)買門檻，一定程度上降低房?jī)r(jià)，具體下降程度如何，取決于房產(chǎn)市場(chǎng)的供求對(duì)比。
當(dāng)然物業(yè)稅推出的市場(chǎng)影響還在討論之中，降低購(gòu)買房產(chǎn)的門檻可能會(huì)刺激更多的房產(chǎn)需求，特別應(yīng)該注意的是房產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求；而另一方面，保佑環(huán)節(jié)成本的增加可能會(huì)影響部分需求者，究竟需求凈量如何變化，沒(méi)有確定的標(biāo)準(zhǔn)可以衡量。但有幾點(diǎn)肯定的是物業(yè)稅推出能夠增加房產(chǎn)的流動(dòng)性，有效供給增加，對(duì)房?jī)r(jià)的下行提供有效的支撐；另外物業(yè)稅把土地出讓金等短期性收益長(zhǎng)期化和穩(wěn)定化，可以增加地方政府批地行為的長(zhǎng)期性因素，土地市場(chǎng)趨于合理化，對(duì)于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定也是一個(gè)很好的支撐；再者，物業(yè)稅推出是健全我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制的重要方面，相對(duì)健全的稅收環(huán)境對(duì)投資和投機(jī)性行為的約束也是相對(duì)有效的。
推出物業(yè)稅對(duì)未來(lái)影響幾何
我們知道，物業(yè)稅在設(shè)計(jì)上要區(qū)分舊有房產(chǎn)和新建房產(chǎn)，基本調(diào)節(jié)方向是新建的房產(chǎn)。由于舊有房產(chǎn)在購(gòu)買時(shí)已經(jīng)承擔(dān)了土地出讓金等稅費(fèi)，出于稅收不重復(fù)征稅的考慮，對(duì)舊有房產(chǎn)征稅的可能性還有待商榷；另一方面，物業(yè)稅對(duì)于自主性房產(chǎn)和投資、投機(jī)性房產(chǎn)也存在差別稅率，出于特殊行為特殊調(diào)節(jié)的考慮，在我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)騙熱的情況下，對(duì)舊有房產(chǎn)征收調(diào)節(jié)性的稅收可能性也是存在的。所以作用的發(fā)揮效果取決于征收細(xì)則的規(guī)范化。
在我國(guó)目前的情況下，物業(yè)稅的作用發(fā)揮如何還取決于存量房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，其中關(guān)鍵是空置商品房的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。現(xiàn)在租賃市場(chǎng)季節(jié)性因素以及稅收新政對(duì)空置商品房規(guī)模的影響如何還有待進(jìn)一步的考證。物業(yè)稅對(duì)于空置商品房的放量影響和空置商品房的整體規(guī)模和結(jié)構(gòu)都對(duì)物業(yè)稅作用的發(fā)揮產(chǎn)生影響。在目前的市場(chǎng)情況下，物業(yè)稅的推出可能會(huì)促進(jìn)一些空置商品房想租賃市場(chǎng)放量，而向二手房市場(chǎng)或者新房市場(chǎng)放量的可能性不大，原因是未來(lái)中期內(nèi)房?jī)r(jià)上行的壓力還是很大的，處于投資和保值增值的考慮，利用租賃市場(chǎng)季節(jié)性收益彌補(bǔ)物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)是比較理性的選擇。
所以物業(yè)稅這項(xiàng)政策是比較中短期化的政策，相對(duì)于九部委其他房產(chǎn)供給的政策，物業(yè)稅的政策效應(yīng)更容易影響人們的短期性行為，未來(lái)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定的可能性將有很好的支撐。總體上預(yù)計(jì)，物業(yè)稅的出臺(tái)能夠增加房?jī)r(jià)穩(wěn)定的可能性，而在總體趨勢(shì)上還有賴于房產(chǎn)市場(chǎng)供需基本面的影響，短期內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)賣方市場(chǎng)的狀況徹底扭轉(zhuǎn)可能性很小，因此未來(lái)房?jī)r(jià)上升的可能性依然存在，要徹底改變房產(chǎn)市場(chǎng)狀況和房?jī)r(jià)走勢(shì)，九部委長(zhǎng)期性政策的貫徹落實(shí)是最根本的。
