市場(chǎng)成交量“前升后降”
8月4日，上海市房產(chǎn)交易中心，忙碌了多日的交稅窗口的工作人員終于有了喘息的機(jī)會(huì)。與一周前二手房擁擠不堪的交易場(chǎng)面相比，交易大廳冷清了許多。所涉房屋則清一色都是一手房或超過(guò)5年期限的二手房。
7月下旬，為了能趕在8月1日個(gè)稅強(qiáng)征“大限”之前辦完過(guò)戶，上海各房產(chǎn)交易中心早上6點(diǎn)就有人在門(mén)口排隊(duì)，9點(diǎn)上班時(shí)間還沒(méi)到，辦過(guò)戶的人就擠滿了門(mén)口的停車(chē)場(chǎng)。特別是個(gè)稅開(kāi)征前5日，上海的二手房市場(chǎng)成交相當(dāng)活躍，很多區(qū)從27日起，業(yè)務(wù)簽約量突增。據(jù)漢宇地產(chǎn)法務(wù)部統(tǒng)計(jì)，5天內(nèi)該公司二手住宅成交量超過(guò)7月份前26天成交的總和，7月份總成交量環(huán)比增加30％多。繼3月份上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖之后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)量今年第二次出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。
進(jìn)入8月，二手房交易風(fēng)光不再。在南京，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，最近一周，全市每天的住宅認(rèn)購(gòu)量維持在170套左右，與平日的正常交易量相比，減少了大約兩成，專(zhuān)家分析這些大多是投資買(mǎi)家收手所致。在上海，靜安區(qū)昌平路上的十來(lái)家房產(chǎn)中介店內(nèi)冷冷清清，浦東棲霞路上一家中介店“連續(xù)3天連一個(gè)客戶都沒(méi)有”。
“定點(diǎn)打擊”二手炒家
二手房市場(chǎng)受到個(gè)稅新政沖擊已是不爭(zhēng)事實(shí)，作為大額投資品，房產(chǎn)在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)已不可能。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房過(guò)戶征收個(gè)稅對(duì)于炒房者的影響要遠(yuǎn)大于普通市民，炒房者才是個(gè)稅強(qiáng)征的主要針對(duì)者。
上海佳歆房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司江全新先生說(shuō)：“個(gè)稅對(duì)市場(chǎng)的影響不會(huì)超過(guò)營(yíng)業(yè)稅的影響�！睜I(yíng)業(yè)稅為全額征收，而個(gè)稅為差額征收；個(gè)稅征收中還有稅費(fèi)抵扣項(xiàng)目，包括裝修費(fèi)、合理費(fèi)用、交易過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)等。此外，個(gè)稅征收有優(yōu)惠政策，如已購(gòu)公房是住滿5年惟一居所的，出售可以免個(gè)稅；出售自有住房后一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的，可部分或全部退稅。他說(shuō)，只要你賣(mài)房子還要再買(mǎi)房子，而不是為了“套現(xiàn)”，那就不必?fù)?dān)心要繳納個(gè)稅。
目前，上海二手房?jī)r(jià)格普遍與周邊新樓盤(pán)相差無(wú)幾，如果房主在交易時(shí)為轉(zhuǎn)移負(fù)擔(dān)，將營(yíng)業(yè)稅、契稅以及20％的個(gè)稅加入售房總價(jià)中，價(jià)格甚至?xí)�，這可能會(huì)迫使更多的購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)移到一手房市場(chǎng)中。
“個(gè)稅強(qiáng)征抑制了二手房需求量，使得拆遷被動(dòng)需求、城市化進(jìn)程中購(gòu)房需求、改善居住條件需求全部涌向一手房市場(chǎng)�！庇袑�(zhuān)家認(rèn)為個(gè)稅強(qiáng)征，對(duì)遠(yuǎn)期一手房市場(chǎng)是個(gè)利好消息。
征收細(xì)則有待明確
按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項(xiàng)目”繳納個(gè)人所得稅，這是《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定。去年6月，樓市新政又有關(guān)于轉(zhuǎn)讓住房征收20％個(gè)稅的說(shuō)法，但杭州等各地方城市分別在施行數(shù)日后尷尬收?qǐng)�。南京也上演了一�?chǎng)個(gè)稅4日風(fēng)波，此后仍施行個(gè)稅自行申報(bào)原則。
有分析人士認(rèn)為，此次個(gè)稅強(qiáng)征政策重蹈“夭折”覆轍的可能性不大，但各地匆忙出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則有一些規(guī)定不到位，如果各地執(zhí)行政策“用力”不一，會(huì)影響政策出臺(tái)的預(yù)期目的。
新政規(guī)定，交納個(gè)稅金額有兩種計(jì)算方式：其一，轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中交納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后，征收20％的所得稅；其二，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，以轉(zhuǎn)讓收入的1％到3％核定征稅。有中介說(shuō)，賣(mài)房者可以看哪種方法對(duì)自己有利，選擇向不向受理部門(mén)提供原值憑證。
此外，在上海市地稅局出臺(tái)的《操作意見(jiàn)》中規(guī)定，納稅保證金繳納具體辦法另行制定。至于所售房屋是否是“家庭惟一生活用房”，操作意見(jiàn)則要求納稅人在申報(bào)表中如實(shí)填寫(xiě)，但對(duì)何為“家庭惟一生活用房”沒(méi)有作出任何界定。8月2日，在7月31日出臺(tái)的《操作意見(jiàn)》上又添加了一句“對(duì)納稅人弄虛作假，騙取減免稅的，一經(jīng)查實(shí)，按有關(guān)規(guī)定處理”。諸如此類(lèi)，說(shuō)明怎樣實(shí)際操作尚有大量工作要做，具體操作方法也需不斷完善。
