根據(jù)建設(shè)部等九部委出臺的房產(chǎn)新政策，從今年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額的5.5%征收營業(yè)稅及附加費(fèi)。對新政策所導(dǎo)致新房五年期內(nèi)交易稅收成本增加，不少房產(chǎn)炒家和房產(chǎn)中介公司“明修棧道，暗渡陳倉”，以求規(guī)避房產(chǎn)交易中應(yīng)繳納的營業(yè)稅。
究竟這些做法是否可行、交易成本是否能減少、有無法律風(fēng)險？本報特別就此采訪了四川君合律師事務(wù)所合伙人律師鄭書宏。
先租后賣
房產(chǎn)新政出臺后，郭先生由于各方面原因想將已買三年的房子賣掉，但想到要按照房價全額繳納5.5%的營業(yè)稅及附加費(fèi)，郭先生覺得很不劃算，于是他與買家約定，買家先以租賃的方式入住，兩年之后雙方再按約定的價格交易過戶，已交租費(fèi)就計入房價。
律師點(diǎn)評：此種方法不繳全額營業(yè)稅及附加費(fèi)了，只繳契稅、登記費(fèi)、印花稅等。具有一定可行性。但由于房屋的價格具有極大的可變因素，如果所簽的價格與兩年后該房屋的市場價格不一樣，房屋價格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，對于買方來講，則要承擔(dān)由此帶來的諸多機(jī)會成本。同時賣家還有可能將此房抵押或另外出售，對于買家就有很大的法律風(fēng)險！
假贈與真賣房
王女士手頭有套房子，有買主愿意出55萬買，但是今年新政策出臺，讓她覺得賣掉房子后除去雜七雜八的稅費(fèi)，落入自己口袋的錢似乎少了不少，于是李女士在中介的幫助下想通過贈與的方式把這套房子轉(zhuǎn)讓出去。
律師點(diǎn)評：通過贈與方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，是房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中常見形式，也是我國法律所規(guī)定的權(quán)屬人處分自己財產(chǎn)的一種權(quán)利和行為方式。因為贈與方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)完全不同于市場化交易，故而不征營業(yè)稅。
對于有親屬關(guān)系的和確實屬于贈與關(guān)系的雙方來講，通過贈與方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)是一種合理的避稅方式。其費(fèi)用主要是契稅、公證費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅等。契稅是交易額或評估額的1.5%（第一次交易），以后交易為3%；公證費(fèi)（贈與合同的公證）成都市一環(huán)路內(nèi)16元/平方米，一環(huán)路外二環(huán)路內(nèi)14元/平方米，二環(huán)路外12元/平方米；登記費(fèi)80元。
如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方的真實意思和目的不是贈與，而是想轉(zhuǎn)移房產(chǎn)并獲利，完全背離贈與法律上無償性的特征。那么，這種行為將不夠成合法有效的贈與，而是以外在表現(xiàn)合法的贈與形式，掩蓋了逃避稅收非法目的違法行為。一旦出現(xiàn)糾紛，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，當(dāng)事人雙方就要承擔(dān)補(bǔ)繳稅款、罰款的責(zé)任，嚴(yán)重的甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。而且，明為贈與實為買賣的轉(zhuǎn)移房產(chǎn)除了上述法律風(fēng)險外，實際過程中還存在很大的交易風(fēng)險。對買家來說，如何約定付款方式，這是一個難題，因為贈與人在贈與財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，即使買家已經(jīng)付了定金，也對出售方?jīng)]有約束力。此外，我國《合同法》規(guī)定：“贈與的財產(chǎn)有瑕疵，贈與人不承擔(dān)責(zé)任�！币簿褪钦f，如果買方收到的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，就很難要求原主人賠償。另外，買家還要提防贈與人撤銷贈與或不履行贈與義務(wù)的行為。
合同價格遠(yuǎn)低于實際價格
正準(zhǔn)備賣房的王女士也是通過中介與買房人約定了一個賣價，不同的是，買賣合同上寫的交易價格只是該價格的一半，她想以這種方式少繳納營業(yè)稅。
律師點(diǎn)評：此種方法少繳全額營業(yè)稅及附加費(fèi)了，仍須交契稅、登記費(fèi)、印花稅等。這種行為是以外在表現(xiàn)合法的形式，掩蓋了逃避稅收的非法目的，是一種違法行為。一旦出現(xiàn)糾紛，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，當(dāng)事人雙方就要承擔(dān)補(bǔ)繳稅款、罰款的責(zé)任，嚴(yán)重的甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。
先簽合同幾年后再過戶
張女士今年3月份在城西又購買了一套面積為120平方米的住房，就想把3年前在草金路買的房子賣掉，不巧的是剛好趕上新政出臺，這套40萬元的房子如果按照46萬元賣出，可能要多繳1.5萬元的稅費(fèi)。張女士覺得劃不來，于是通過中介與買房人約定了一個價格，準(zhǔn)備等到房子滿了五年之后再辦過戶手續(xù)來避稅。
律師點(diǎn)評：此種方法不繳全額營業(yè)稅及附加費(fèi)了，只繳契稅、登記費(fèi)、印花稅等，具有一定可行性。但雙方簽訂合同之后，如果不及時辦理交易手續(xù)，時間一長，就會有諸多外界因素影響到交易過程，雙方都將面臨所有突如其來的風(fēng)險，包括政策風(fēng)險、市場波動的風(fēng)險，特別是房地產(chǎn)價格并不是很穩(wěn)定的情況下，一旦出現(xiàn)大的落差，必有一方會有重大的損失。而且，時間越長所承擔(dān)的風(fēng)險越大，而且即使合同辦理了公證手續(xù)，也不能避免上述風(fēng)險的存在。同時，賣家還有可能將此房抵押或另外出售。
