土地增值稅難抑高房價宏觀調(diào)控的兩個目標(biāo)——抑制投資過熱與穩(wěn)定價格本身就存在矛盾。新規(guī)雖可積極抑制投資，但也有助漲房價的危險
土地增值稅不是一個新稅種，1994年中國開征土地增值稅，正是基于1992～1993年房地產(chǎn)投資過熱、投機(jī)現(xiàn)象頻繁的現(xiàn)實。此次實行嚴(yán)格清理，正是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大環(huán)境所造就的，但在抑制投資的積極作用下，同樣有助漲房價的危險。
政策出臺的原因和背景
在當(dāng)前階段修改實施規(guī)定并嚴(yán)格清理，首先是為了增加國家稅收，提高稅務(wù)部門的權(quán)威性。以房地產(chǎn)為課稅對象，不但稅源充足，而且稅收收入也相當(dāng)穩(wěn)定，因此房地產(chǎn)稅收是西方各國政府尤其是地方政府的重要財源。在美國，一般財產(chǎn)稅收入占地方收入的80%以上。
其次，促進(jìn)社會公平。實現(xiàn)稅收公平，包括稅制的建立和稅收政策的運用。房地產(chǎn)稅制的設(shè)計應(yīng)當(dāng)確保橫向公平和縱向公平。橫向公平即納稅能力相同的人應(yīng)負(fù)擔(dān)相同的稅；縱向公平即納稅能力不同的人負(fù)擔(dān)的稅負(fù)不應(yīng)相同，納稅能力越強，其承擔(dān)的稅負(fù)應(yīng)越重。盡管根據(jù)國家稅務(wù)總局的調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤率只處于中上水平，但由于該行業(yè)民營化程度高，投資規(guī)模大，從經(jīng)營模式上看又容易做到“以小博大”，而需求旺盛又導(dǎo)致富翁急劇增加，所以稅務(wù)部門認(rèn)為對其調(diào)控是“理所當(dāng)然”。
最后，根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況采取相機(jī)抉擇的稅收政策，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅自動穩(wěn)定器的作用，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，也是宏觀調(diào)控的應(yīng)有之意。
新規(guī)將助推房價上漲
一項宏觀調(diào)控政策的出臺，涉及到對宏觀形勢的判斷以及實施效果的估計。通知對以前土地增值稅的制度進(jìn)行補充，在增加稅收、抑制投資沖動和投資過熱的同時，可能也會導(dǎo)致一些消極的效果，即會對房價上升產(chǎn)生促進(jìn)作用。
輿論普遍認(rèn)為，新的征稅方法會大大增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。稅收負(fù)擔(dān)率增加是必然，但有些人認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地增值稅允許在企業(yè)所得稅前扣除，若土地增值稅增加，稅前利潤會下降，企業(yè)所得稅的計稅所得額會相應(yīng)降低。實際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的部分支出屬于合理不合法的支出，在計算土地增值稅時不允許扣除。認(rèn)真清算下來，預(yù)計會適用較高的增值率，稅收負(fù)擔(dān)率也會相應(yīng)增加。
而且通過清算土地增值稅，土地增值稅制度開始落到實處，對于僅以投機(jī)土地為目的的企業(yè)而言，這是個重大打擊，過去那種單純通過土地升值來盈利的運營模式肯定不再適用，因此由于房價上漲而興起的土地市場投機(jī)行為可能會受到一定程度的抑制，稅收的扭曲效應(yīng)必然會減緩資本流入土地市場的速度。
但就此認(rèn)為《通知》出臺不會導(dǎo)致房價上漲，卻是站不住腳的。雖然決定房價水平的是市場總需求和總供給，與企業(yè)的成本沒有直接關(guān)系，但該項成本的增加將會在一定程度上改變市場供求狀況，除非有其他政策能化解這種作用傾向，否則政策的實施會起到助漲房價的效果。
征收土地增值稅始于1994年，與當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)，其主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收益過高的現(xiàn)象，緩解分配不公。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，為啟動內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長，該稅種的征收管理被放松。雖然稅收征收應(yīng)該嚴(yán)格，但現(xiàn)在房地產(chǎn)需求旺盛，供給緊張，稅收的增加可能導(dǎo)致部分臨近盈虧平衡點的企業(yè)退出開發(fā)行業(yè)，這對于規(guī)范房地產(chǎn)市場、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰勢能產(chǎn)生積極作用，但同時卻減少了市場上供應(yīng)者的數(shù)量。而由于增值稅降低了今后進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投資增長率，實際上抬高了房地產(chǎn)市場的進(jìn)入門檻，一個可能的影響就是降低絕對投資額，雖然這對抑制投資過熱有好處，但是投資增長率和絕對投資額的降低，不可避免地會使未來的商品房供應(yīng)可能會有所減少或增幅降低。而一旦市場供給者和房屋供應(yīng)總量減少，原本已經(jīng)相當(dāng)緊張的供需矛盾定會進(jìn)一步加劇，從而不利于降低房價這一政策目標(biāo)的實現(xiàn)。
另外，從需求來看，由于一些錯誤認(rèn)識的影響，絕大多數(shù)消費者認(rèn)為開發(fā)企業(yè)的成本上漲都會轉(zhuǎn)嫁給消費者，進(jìn)而導(dǎo)致房價上漲；而且在需求旺盛供給不足的時期，的確有些增加開發(fā)商成本的措施，反而刺激了房價上漲；社會輿論也都傾向于認(rèn)為，只要再出現(xiàn)增加開發(fā)商成本的政策，房價反會繼續(xù)上升。在這些認(rèn)識的影響下所形成的心理預(yù)期，必然會導(dǎo)致購買需求不但不會減少，反而有可能放大，對抑制房價不利。
其實，宏觀調(diào)控的兩個目標(biāo)——抑制投資過熱與穩(wěn)定價格本身就存在著矛盾，所以，新規(guī)定再次顧此失彼，也就難免了。
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅清算通知的出臺體現(xiàn)了我國健全我國房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管的的政策導(dǎo)向，也是加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的契機(jī)和切入點。土地增值稅的清算根本沒有影響到企業(yè)的利潤，而作為健康成長的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務(wù)，如果說清算征收多征了部分稅款，那也是將本來的國家稅款還原為本來面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過難關(guān)，那么這樣的企業(yè)也不配在市場上存在。
實際情況并不是開發(fā)商宣稱的那樣，清算影響了多少多少利潤，筆者認(rèn)為這全是開發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤的事實，同時為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅事實、溫州個人合作建房表現(xiàn)出的房價成本關(guān)系，再到各級政府在對系列問題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說是清算動了開發(fā)商的奶酪，不如說是動了地方政府的奶酪。地方政府和開發(fā)商聯(lián)系在一起，民眾的利益何在！
