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從今年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。該稅種的正式開征，將對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤造成重大影響。 |
房地產(chǎn)調(diào)控再出重拳。國家稅務(wù)總局網(wǎng)站昨天公布一份通知，從今年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。據(jù)悉，這一稅種自1993年推出后一直沒有正式征收。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，該稅種的正式開征，將對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤造成重大影響。
2月1日起全面清算
昨天，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布最新《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）。這份簽署日期為2006年12月28日的通知指出，從2007年2月1日起開始，全國房地產(chǎn)企業(yè)將全面進行土地增值稅的清算工作。
《通知》表示，土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，“對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。”
通知規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項目應(yīng)該進行土地增值稅清算。對于已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的需要進行結(jié)算；此外，對于取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；以及納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的需要清算。
所謂土地增值稅，就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后增值額再以比例繳納的稅收。此次通知規(guī)定的扣除項目包括土地款、開發(fā)成本、配套設(shè)施等等，這些扣除項目要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須提供有效憑證。
房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深入
國務(wù)院于1993年即發(fā)布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定了這一稅種，由于此后房產(chǎn)一度不景氣，該條例至今沒有正式征收。
從2005年年底開始，深圳首先提出恢復(fù)土地增值稅，此后全國各地陸續(xù)開始恢復(fù)這一稅種。目前來看，國內(nèi)各個地區(qū)對于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1％～2％的比例進行預(yù)征，而部分地區(qū)則尚未開始預(yù)征。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次出臺與過去政策最大的區(qū)別在于：土地增值稅清算條件發(fā)生了本質(zhì)的變化。據(jù)介紹，過去土地增值稅結(jié)算一般以開發(fā)項目公司注銷稅務(wù)登記作為結(jié)算節(jié)點，“也就是說，只要項目公司不注銷，公司就可以長期不進行土地增值稅的結(jié)算�！倍壳�，只要單期項目就可以成為結(jié)算單位，顯示政府要求執(zhí)行增值稅征收的態(tài)度非常明確。
分析人士表示，此次土地增值稅清算的通知，意味著國家對于今年房地產(chǎn)市場的調(diào)控還將繼續(xù)，分析師表示，房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)調(diào)控，以前是一個一直沒有補的漏洞，從去年以來出臺的一系列文件都表示，政府試圖將過去沒有完善的稅收體系進行恢復(fù)和完善。
2006年12月7日，2006年中央經(jīng)濟工作會議明確提出，要加強對房地產(chǎn)市場的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控，抑制房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲。
房產(chǎn)商利潤面臨下調(diào)
記者昨天采訪上海各大房地產(chǎn)開發(fā)商時，公司負責(zé)人所持觀點非常統(tǒng)一。他們認為，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，一旦進行增值稅結(jié)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤將會面臨相當(dāng)大的下調(diào)壓力。
按照1993年的規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率。即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；超過200％部分，稅率為60％。
基金公司研究員指出，此次稅收清算對于各家房地產(chǎn)開發(fā)商的影響不盡相同。如果完全按照規(guī)定的累進稅率計算，原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負面影響。由于這些公司此前拿地普遍價格低廉，這使得公司未來將會為此付出非常高昂的增值稅。
與此同時，分析師表示，從去年年初開始，關(guān)于土地增值稅的清算傳聞已經(jīng)開始預(yù)演。從去年開始，幾家大的房地產(chǎn)上市公司按照國家規(guī)定將這部分款項作為成本計提，因此從賬面來看，這些大型地產(chǎn)商的利潤額不會有非常大的差異。
滬上一家大型地產(chǎn)商負責(zé)人表示，如果算上土地增值稅，房地產(chǎn)行業(yè)將成為市場中征稅比例最高的一個行業(yè)之一，由于盈利空間下調(diào)，未來企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的參與程度將會繼續(xù)下降。事實上，經(jīng)歷了兩年的宏觀調(diào)控之后，已經(jīng)有大量小型房地產(chǎn)商開始退出這一行業(yè)，而隨著調(diào)控深入，這一趨勢將變得更加明顯。
對樓價的影響要看供求關(guān)系
上海東方早報記者 孫曉旭
針對國家稅務(wù)總局將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅一事，業(yè)內(nèi)人士認為，此舉會對相關(guān)公司的利潤產(chǎn)生較大影響，但對樓價影響要視情況而定，而有關(guān)上市公司已經(jīng)開始未雨綢繆，料在股市強勢行情下，其股價表現(xiàn)不會出現(xiàn)大的震蕩。
“這肯定會對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況有所影響，但是不會十分明顯�！敝袊笖�(shù)研究院華東分院副院長陳晟昨天對上海東方早報記者表示，一方面，對于長期經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)而言，這部分成本的增加在可以承受的范圍之內(nèi)；另一方面，政府通過宏觀調(diào)控措施，可以更好的維護市場秩序，并保護中低收入者的利益，長遠看有利于經(jīng)濟大環(huán)境的改善。
市場對土地增值稅從嚴(yán)征收早有預(yù)期，如萬科A等多家地產(chǎn)商已計提了該部分稅收。此外，對于此次土地增值稅的征收是否會對房屋價格產(chǎn)生較大影響，陳晟表示，理論上，土地成本的上漲會推動房價的上漲。但從市場的角度講，這還要視乎市場需求而定。如果市場購房需求疲軟，那么要把這部分成本轉(zhuǎn)嫁到房屋價格上，恐怕也是行不通的。
他指出，對于上海外環(huán)附近的樓盤，市場需求較弱，要把土地成本轉(zhuǎn)嫁到房價上并不現(xiàn)實。而對市中心黃金地段的樓盤而言，市場需求旺盛，有的樓盤甚至供不應(yīng)求，這部分樓價格可能因此上漲。
