4月4日，開發(fā)上�？党�、靜安協(xié)和城等物業(yè)的中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布公告稱，盡管2006年集團(tuán)收入較2005年下降27.6%，利潤(rùn)卻較2005年上漲了42.8%，達(dá)2.07億港元。
中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)的年報(bào)稱，年初通知開始清算的土地增值稅，不僅未讓中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)增加稅負(fù)，反而因?yàn)槌鍪畚飿I(yè)所得價(jià)值增值降低，而減少了稅收支出總額。實(shí)際支付稅額由2005年的占總收入55.8%，下降至50%.
受上述因素影響，作為中國(guó)地產(chǎn)主要業(yè)務(wù)的上海康城，盡管成交量?jī)H較上年同期增長(zhǎng)8%，銷售價(jià)格與上年同期持平；但增長(zhǎng)緩慢的銷售收入，并未阻礙中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)迅速前進(jìn)的步伐，該集團(tuán)2006年利潤(rùn)增長(zhǎng)數(shù)字可以稱得上“令人興奮”。
上海物業(yè)收入大增
與此同時(shí)，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)在上海的另一物業(yè)項(xiàng)目——協(xié)和城租金及物業(yè)管理費(fèi)大幅度增加，也是中國(guó)地產(chǎn)利潤(rùn)猛增的一大因素。
年報(bào)顯示，2005年完成裝修、翻新的協(xié)和城一、二期部分住宅及零售物業(yè)，增加了項(xiàng)目的出租面積，租金收益在去年大幅增加。該集團(tuán)的租金收入因此增長(zhǎng)56%，達(dá)到2000多萬(wàn)港元。物業(yè)管理費(fèi)收入則因上�？党嵌诘目⒐ぃ蠞q了86.2%，達(dá)到1200多萬(wàn)港元。
中國(guó)地產(chǎn)的年報(bào)分析，上海寫字樓的平均空置率僅為7.6%，靜安、長(zhǎng)寧等黃金地段的寫字樓空置率更低于3%，去年的租金上漲幅度更達(dá)到10.1%.近年來(lái)上海商業(yè)面積雖大力發(fā)展，但主要零售物業(yè)的空置率仍然只有6.5%，且南京路、淮海路等商業(yè)鬧市的新建高檔零售物業(yè)的供應(yīng)量、竣工量均反常有限，且市場(chǎng)需求旺盛，2006年的租金上漲幅度達(dá)到7.4%.
看好上海商用物業(yè)市場(chǎng)的未來(lái)前景，中國(guó)地產(chǎn)已計(jì)劃今年開發(fā)協(xié)和城的二期項(xiàng)目，并已將開發(fā)方案提交有關(guān)部門批準(zhǔn)。不過(guò)，年報(bào)稱如果方案不能被準(zhǔn)時(shí)批準(zhǔn)，將無(wú)法按照原定計(jì)劃在今年第二季度開工建設(shè)。
康城四期一半未售
總共分為四期開發(fā)的上�？党�，目前一、二、三期項(xiàng)目的（預(yù)）銷售率分別達(dá)到99.6%、94.1%、93.7%，但目前在售的四期的銷售率卻僅為41.5%.。三、四期尚未銷售的面積達(dá)到29.1萬(wàn)平方米。
年報(bào)顯示，該集團(tuán)去年交付的住宅物業(yè)僅約16.5萬(wàn)平方米，較上一年下降低了40.7%.而今年2月份該公司剛通過(guò)香港股市募集的15多億港元中，也將有8800多萬(wàn)元用于開發(fā)上�？党撬钠陧�(xiàng)目。
據(jù)了解，上�？党撬钠诘氖讉�(gè)單位，將于今年交付。
開發(fā)項(xiàng)目先看交通
年報(bào)還顯示，大型主題住宅和高級(jí)主題購(gòu)物街依然將是中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展重頭。
中國(guó)地產(chǎn)認(rèn)為，位于主要城市最繁華商業(yè)街的高級(jí)主題購(gòu)物街，應(yīng)包括住宅、零售、文化、娛樂和康樂用途，是作為整個(gè)地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用窈屯獾鼐用褚蝗沼蔚慕裹c(diǎn)，以中產(chǎn)階級(jí)為目標(biāo)客戶的大型住宅的特點(diǎn)是根據(jù)各種主題和概念采用不同的景觀和室內(nèi)設(shè)計(jì)。
中國(guó)地產(chǎn)表示，便捷交通將會(huì)成為該公司后續(xù)項(xiàng)目選擇的要素。
除開發(fā)中的上海兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目外，中國(guó)地產(chǎn)還有計(jì)劃收購(gòu)北京及其他城市的物業(yè)權(quán)益，用于開發(fā)。根據(jù)此前該集團(tuán)發(fā)布的公告，該集團(tuán)具有向董事總經(jīng)理汪世忠收購(gòu)昆山國(guó)際城、北京協(xié)和及北京康城3個(gè)大型項(xiàng)目的選擇權(quán)。
整治風(fēng)暴“聲東擊西”
●姚宏來(lái)：住房保障體系還沒有完善之前，談不上調(diào)控到位。
●蔡為民：組合政策可能令上海房?jī)r(jià)有10%-15%的下降空間�！�
房?jī)r(jià)未到合理水平
姚宏來(lái)（上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心常務(wù)副秘書長(zhǎng)）
十一五“時(shí)期上海房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境、機(jī)會(huì)、企業(yè)對(duì)策和對(duì)政府的建議》在上海地產(chǎn)界掀起軒然大波，各種聲音紛紛出現(xiàn)。該“建議”的執(zhí)筆人、上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心常務(wù)副秘書長(zhǎng)姚宏來(lái)仍然堅(jiān)持他的觀點(diǎn)：“我仍然堅(jiān)持我的觀點(diǎn)，上海房?jī)r(jià)還沒有調(diào)控到合理水平！”
目前對(duì)于《“十一五”時(shí)期上海房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境、機(jī)會(huì)、企業(yè)對(duì)策和對(duì)政府的建議》出現(xiàn)的各種爭(zhēng)議，我仍然堅(jiān)持我的觀點(diǎn)。
堅(jiān)持源于數(shù)據(jù)分析
從翔實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，“十一五”中后期，由于外環(huán)線外和遠(yuǎn)郊區(qū)潛在供應(yīng)量過(guò)大，占上�？偣⿷�(yīng)量的一半以上。這些地區(qū)商品住宅的大量空置，將影響其房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。從總體來(lái)看，“十一五”中后期（2008年前后），上海住宅空置量肯定超過(guò)歷史最高水平，超過(guò)1000萬(wàn)平方米（1999年上海住宅空置量曾達(dá)922萬(wàn)平方米）。
保障欠缺提供下調(diào)空間
現(xiàn)在有不少專家認(rèn)為，上海的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到位。但現(xiàn)在有些專家在房地產(chǎn)公司擔(dān)任要職，如董事等等，使得他們的言論難以保持公正，并可能誤導(dǎo)市場(chǎng)。
客觀來(lái)說(shuō)，上海在房地產(chǎn)上的宏觀調(diào)控執(zhí)行得比其它不少城市要好。但在住房保障體系還沒有完善之前，在房?jī)r(jià)沒有降到合理水平之前，還談不上調(diào)控到位。
房?jī)r(jià)收入比仍不合理
經(jīng)過(guò)兩輪房地產(chǎn)調(diào)控，上海房?jī)r(jià)同比增幅放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但拿衡量房?jī)r(jià)是否合理的重要標(biāo)準(zhǔn)，即住房?jī)r(jià)格和居民收入之比來(lái)進(jìn)行分析，那么，房?jī)r(jià)還沒有調(diào)控到合理水平。
聯(lián)合國(guó)對(duì)96個(gè)國(guó)家調(diào)查結(jié)果顯示：房?jī)r(jià)收入比是在0.8~30之間，平均是8.4.根據(jù)上海城市的特點(diǎn)，上海合理的住房?jī)r(jià)格和居民收入比應(yīng)該高一點(diǎn)，達(dá)到8左右；而且，由于上海的開放性，住房升值較快，易被炒賣，如這個(gè)比例高10%左右是正常的，但不能超過(guò)9.
上海2004年的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了11.13，大部分居民感到住房?jī)r(jià)格偏高。2006年，上海房?jī)r(jià)收入比仍超過(guò)10，所以我認(rèn)為房?jī)r(jià)沒有調(diào)控到合理水平。
整治風(fēng)暴降15%房?jī)r(jià)
蔡為民（上海知名房產(chǎn)專家）
建設(shè)部、國(guó)土資源部等八部委近日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》，開展房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，打擊權(quán)錢交易行為，曝光一批房地產(chǎn)違法典型案件�！锻ㄖ芬蟾鞯叵嚓P(guān)部門密切配合，對(duì)各地整治情況監(jiān)督檢查。
我認(rèn)為日前公布的《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》大有“聲東擊西”功效。表面上要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)秩序，事實(shí)上是打擊開發(fā)商，要達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。
房?jī)r(jià)可能降15%
在經(jīng)過(guò)近兩年的宏觀調(diào)控后，上海房?jī)r(jià)正處于盤整向下的態(tài)勢(shì)，同時(shí)上海房產(chǎn)市場(chǎng)一直有較為旺盛的自住需求，因此在自住需求的支撐下，上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)的空間相對(duì)不大，組合政策可能令上海房?jī)r(jià)有10%-15%的下降空間。
重點(diǎn)打擊囤房行為
《通知》直指導(dǎo)致部分地區(qū)房?jī)r(jià)偏高的“源頭”——開發(fā)商，想通過(guò)打擊囤積房源的方式，使房源供應(yīng)量增加。在目前穩(wěn)定的自住需求下，這將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下調(diào)。
《通知》中所指的囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違規(guī)行為與之前部分中小開發(fā)商慣用的獲利模式較為接近，由此看出，八部委本次調(diào)控點(diǎn)十分準(zhǔn)確。
因此，本次八部委聯(lián)合政策的出臺(tái)，將對(duì)部分有囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為的開發(fā)商產(chǎn)生直接影響，有上述違規(guī)行為的開發(fā)商將被直接逐出房產(chǎn)市場(chǎng)。
糾查違法行政
《通知》指出，今年4月下旬~6月，組織各級(jí)相關(guān)主管部門和房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，重點(diǎn)查找并糾正房地產(chǎn)主管部門及其工作人員違規(guī)審批、濫用權(quán)力和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布虛假?gòu)V告、囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)、合同欺詐以及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為。
這些內(nèi)容表明，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)政府執(zhí)法人員的監(jiān)督，增強(qiáng)房產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心和力度。
另外，針對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，九部委組成督察組將赴上海調(diào)查樓價(jià)。上海市委書記習(xí)近平在早前的會(huì)議上也把住房作為當(dāng)下急需解決的民生問題之一，這也將對(duì)上海房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定壓力。
