對(duì)近期漲聲又起的上海樓市來說，二手房交易20%個(gè)人所得稅和土地增值稅目前依然是懸在頭頂?shù)膬砂颜{(diào)控利器，而只要切實(shí)落實(shí)其中一種，都將給市場(chǎng)帶來巨大沖擊。
日前，上海市稅務(wù)部門對(duì)二手房交易征收20%個(gè)人所得稅進(jìn)行了一次“嘗試”，結(jié)果卻似乎演變成了一場(chǎng)游戲。
5月24日，上海市幾個(gè)中心城區(qū)率先貼出旨在強(qiáng)征20%所得稅的通知，市場(chǎng)嘩然；然而，就在5月25日晚些時(shí)候，情況突變，上海市地稅局發(fā)出緊急通知，稱“現(xiàn)行的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅政策執(zhí)行沒有發(fā)生變化”。
強(qiáng)征二手房交易20%個(gè)稅？
“24日公布的稅收政策，其實(shí)已經(jīng)堵死了二手房交易按總價(jià)計(jì)稅的空間，相當(dāng)于要強(qiáng)制征收20%個(gè)稅�！敝薪槿耸糠治�。
在一份由中介公司人員從交易中心現(xiàn)場(chǎng)拍到的通知中，記者看到，這份由上海市地方稅務(wù)局發(fā)出的《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（以下簡稱“《通知》”），在強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格征收二手房個(gè)人所得稅外，對(duì)確定房屋原值作出詳細(xì)的解釋：“未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄�！薄白畲蟮牟煌谟�，強(qiáng)調(diào)通過契稅征管檔案的記錄來確定房屋原值�！币晃簧虾７康禺a(chǎn)律師介紹，其實(shí)從1996年開始，上海就已經(jīng)對(duì)所有商品房交易進(jìn)行了契稅登記，也就是說，通過契稅登記檔案，上海自住未滿5年的商品房若轉(zhuǎn)讓交易，都能查到房屋原值。
“按照這個(gè)政策，其實(shí)就相當(dāng)于對(duì)二手房交易統(tǒng)一征收20%個(gè)稅了�！币虼耍瑥�24日開始，盧灣、普陀、徐匯等區(qū)先后開始按照統(tǒng)一20%的稅率征收二手房個(gè)稅。消息很快傳開，上海市各區(qū)的房地產(chǎn)交易中心立即人滿為患。
據(jù)上海某大型中介公司負(fù)責(zé)人透露，短短幾天，上海二手房市場(chǎng)的交易過戶量大幅增加，最近幾天的交易過戶量已是平時(shí)的4倍。
在幾乎沒有任何前兆的情況下，上海地稅局的通知出乎所有人意料，而更讓人意外的是，“強(qiáng)征”不到24小時(shí)，又突然停止。
25日晚些時(shí)候，上海市地稅局在官方網(wǎng)站發(fā)出緊急通知：“針對(duì)最近部分媒體報(bào)道'上海強(qiáng)征二手房交易20%個(gè)稅'，上海市地方稅務(wù)局就此問題說明如下：現(xiàn)行的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅政策執(zhí)行沒有發(fā)生變化。請(qǐng)各稅務(wù)機(jī)關(guān)做好對(duì)相關(guān)納稅人的解釋工作�！彪m然緊急通知并未直接取消《通知》的內(nèi)容，但從26日開始，上海市各房地產(chǎn)交易中心征收二手房個(gè)稅又回到了之前兩種計(jì)稅方式并存的狀態(tài)。
政策博弈？
那么，為什么上海市地稅局在24小時(shí)內(nèi)，態(tài)度出現(xiàn)180度的轉(zhuǎn)變？
據(jù)記者了解，其實(shí)《通知》最早形成于5月16日，但并未馬上發(fā)布，直到24日才首先在盧灣區(qū)交易中心悄然張貼并施行，當(dāng)時(shí)并沒有統(tǒng)一公告。盧灣之后，普陀等區(qū)也跟著張貼通知。
多家中介機(jī)構(gòu)反饋的信息顯示，調(diào)整后的征稅政策并未直接通知到中介行業(yè)，中介公司也是臨時(shí)聽到風(fēng)聲而后前往交易中心查看公告才知曉的。
與以往類似政策不同的是，這次政策并未留下過渡時(shí)間，盧灣區(qū)在24日當(dāng)天上午還實(shí)行往常的二手房個(gè)稅政策，在通知張貼后，當(dāng)日下午即開始實(shí)行新政策，統(tǒng)一征收20%.事實(shí)上，24日，盧灣區(qū)交易中心曾一度有賣家集體抵制突然而至的新征稅方式。次日，普陀區(qū)交易中心一大早張貼《通知》后，同樣遭遇賣家抵制，被迫改為上午仍按老的模式征收，下午實(shí)行新征繳辦法。
“市場(chǎng)抵制是可以預(yù)期的，但最終導(dǎo)致地稅局態(tài)度大轉(zhuǎn)變的絕不僅僅是這一原因�！睖夏持麑W(xué)者表示。
上海市房地局內(nèi)部人士坦言，稅務(wù)部門有獨(dú)立的運(yùn)作體系，即使是在有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策上，其政策流程也是獨(dú)立的，房地部門對(duì)《通知》的出臺(tái)并不知情。
而在各個(gè)交易中心，管理人員均一律表示關(guān)于二手房個(gè)稅政策的情況需要直接詢問稅收窗口，他們不知詳情。
“稅收政策的變化直接體現(xiàn)的是國稅總局的意志�！鄙虾�財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任印堃華坦言，但政策的最終走向終將由各部門協(xié)調(diào)。
“一直以來，上海房地部門的指導(dǎo)思想就是'只做不說'，在維持上海房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，盡量利用中央政策留下的空間發(fā)揮地方的主動(dòng)�！庇胰A同時(shí)質(zhì)疑了強(qiáng)征20%個(gè)稅對(duì)調(diào)控樓市的作用�！霸诙唐诠┎粦�(yīng)求的背景下，增加稅收不僅起不到抑制投機(jī)的作用，反而會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)，從而抬高房價(jià)�！薄爸暗恼鞫惙绞�，其實(shí)就是按照總價(jià)1%來繳納�！敝薪槿耸刻寡�，雖然地稅局的通知成了一場(chǎng)游戲，但他們更偏向把這次波瀾看作是一個(gè)警示。
從今年3月份開始，上海的二手房持續(xù)升溫，3月份上海二手房價(jià)格指數(shù)加速上升，環(huán)比提高0.37%，4月份環(huán)比更提高0.54%.有知情人士透露，《通知》的出臺(tái)，主要是因來自主管部門對(duì)上海樓市調(diào)控效果的壓力，而盧灣區(qū)歷來是上海樓市投資客云集的區(qū)域，同時(shí)房屋交易資料相對(duì)詳全，所以才會(huì)首先選擇盧灣試點(diǎn)。
