5月21日，北京地稅局發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。幾經周折后，北京市土地增值稅清算細則以低調而溫和的狀態(tài)登場。
“這一政策比較溫和，仍存在一些操作的空間。”一位專家在仔細研究了《辦法》之后認為，有關土地增值稅的“增值額”部分界定仍然模糊，有可能讓一些不法開發(fā)商鉆空子。
建安成本設定留有余地
《辦法》規(guī)定,對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等，按實際發(fā)生額據實扣除。但北京市地稅局對扣除標準規(guī)定了一個“下限”�！〖础案邔由唐纷≌�7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米1560元�！�
據記者了解，2263元／平方米的價格是北京市地稅局和北京市建委聯合調研后制定出來的標準。一位建筑公司人士告訴記者，2263元／平方米的價格遠遠高于普通住宅的實際建安成本，對于建筑企業(yè)來說，能從開發(fā)商手中拿到的價格在2000元／平方米以內。
細則在對清算對象的要求中同時又規(guī)定“清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標準，又無正當理由的�！表毎凑丈鲜鰳藴士鄢ò苍靸r。
“建安成本高于地稅局規(guī)定扣除標準，而有正當理由的開發(fā)企業(yè)即可以提到扣除成本嗎？”上述專家認為，土地增值稅征收的重點是“協(xié)議轉讓”部分土地開發(fā)項目。“8.31”之前北京市協(xié)議轉讓土地平均價格在1000元／平方米以內，這些土地開發(fā)項目地價加上建安成本后，平均建筑面積價格才3000多元／平方米，而北京市4月份新開盤項目平均房價已經超過了10000元／平方米。對于開發(fā)商而言，變相提高建安成本是逃減土地增值稅的主要手段。如果在建安成本設定上留有空間，勢必為一些不法開發(fā)商偷逃土地增值稅開了“后門”。
北京市地稅局地方稅務處有關人士對這一政策的解釋是，2263元／平方米是7層以上建筑的“下限”，開發(fā)企業(yè)在申報土地增值稅時原則上不能突破這一界限，即申報價格只能低于此價格。
但該有關人士同時表示，如果開發(fā)企業(yè)能提供相關證據說明實際開發(fā)成本高于這一成本價格，可以另行處理。
該有關人士所指主要是精裝修房、別墅、高檔公寓等高檔建筑，此類建筑的平均建安成本會高于2263元／平米這一價格。但據記者了解，這部分房地產項目目前占北京市房屋供應量規(guī)模不大，尤其是一些別墅和高檔公寓項目用地被土地部門叫停以后，其投資價值上升，正逐漸被一些房地產開發(fā)企業(yè)和投資公司自持經營，對外出售數量逐年減少。
中國指數研究院土地研究總監(jiān)蔣云峰還特別指出，《辦法》第七條：房地產開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。而同時在《辦法》中規(guī)定清算對象時指出，對于“取得預售證滿三年仍未銷售完畢的項目”，稅務機關可要求其進行土地增值稅清算。
蔣云峰認為《辦法》中上述兩條有互相矛盾之處，開發(fā)商自用或出租一年以上的商品房即包括滿三年仍未出售的商品房。
蔣進一步指出，如果對于自用或出租使用年限在一年后再出售的商品房按舊房征土地增值稅，其繳納的土地增值稅則會較新開發(fā)商品房出售后所繳納的稅少得多。如果開發(fā)商的項目取得預售證滿三年仍未銷售完畢，即可以通過將商品房以售轉租，或轉為自用來逃避土地增值稅的清算。
據記者了解，目前正是北京市土地增值稅預征的“旺季”。北京市地稅局官方網站5月22日一則消息表明，其下屬第三稅務所截至5月已經完成土地增值稅入庫150多萬元，而去年同期這一數字僅為1.88萬元。目前北京土地增值稅征繳還主要依靠預征，至于從“預征”向“清算”過渡，北京市有關部門目前尚無舉動。
顯然，擺在北京市土地增值稅清算管理部門面前的是道難題：執(zhí)行嚴厲土地增值稅清算政策，則會導致整體房地產稅收規(guī)模的下降，而且目前稅務部門征管人力和手段也未達到徹底清算的條件。
蔣云峰認為溫和的政策可能助長開發(fā)企業(yè)繼續(xù)囤積居奇，抬高房價。
有關人士表示，出臺《辦法》完全是按照國家稅務總局有關清算土地增值稅政策的要求制定的，即使北京市是首個出臺清算細則的城市也不意味著下一步北京市就會開展大規(guī)模土地增值稅清算清查行動。
板子打到中介身上？
房地產經紀、評估等中介公司是哄抬房價的“幫兇”，也是幫助房地產開發(fā)公司偷逃稅的“幫兇”。
據一位業(yè)內人士透露，中介公司幫助房地產公司偷逃土地增值稅的手段可謂五花八門。例如，某一房地產項目對外發(fā)售是15000元／平方米，而中介公司代房地產公司對外銷售時只將價格做到10000元／平米，其他價格以其他費用處理，而這5000元／平方米中，房地產開發(fā)公司與中介按比例分成。這是故意做低房價偷逃的一種手法。
還有一種手法是，評估、審計等中介機構會按照房地產開發(fā)公司要求故意將商品房開發(fā)成本做到很高，以抬高建安成本來降低土地增值稅的增值額。
據一位評估事務所人士透露，目前中介行業(yè)競爭激烈，很多評估機構和評估師都“以客戶的話為準”，在自己評估的合理價位上隨客戶要求調整。
“即使有良心的評估師，也會經常出現上下浮動100%的情況�！痹撛u估事務所人士說，目前多數房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅申報清算工作都委托給中介事務所來做，而中介機構為爭一些大型房企客戶，互相壓價，并在土地增值稅清算中成為房地產開發(fā)企業(yè)偷逃稅的幫兇。
此次北京市出臺的《辦法》專門強調了對中介機構的管理，《辦法》強調中介機構應該認真核實房地產公司提供的土地增值稅清算資料，根據房地產項目的實際情況和所處地理位置做出正確判斷。今后稅務部門將抽查中介機構出具的《鑒證報告》底稿，對中介機構盡職情況做調查，調查結果將對中介機構在稅務部門的資信產生影響。
按照房地產企業(yè)申報土地增值稅清算的程序，房地產公司待項目達到清算條件后，需要委托一家評估事務所做項目的造價鑒證報告。主管土地增值稅清算部門沒有人力去對每一個項目進行現場勘察，因此稅務部門清算房地產增值稅的常規(guī)做法是依靠中介機構出具的《鑒證報告》對申報土地增值稅清算的項目財務資料做一審核。
中介公司相當于為房地產公司提供的土地增值稅清算資料做了信譽擔保，今后北京市地稅局會對中介機構做信譽備案，如果項目財務資料不真實或《鑒證報告》材料不真實，此類中介機構提供的《鑒證報告》將被作出不采信處理。
“對中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回后，仍未達到清算要求的，將不允許再從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務工作。”
