深圳房價(jià)在2007年上半年暴漲，最根本的原因是推進(jìn)粵港澳一體化后來(lái)自于香港的沖擊以及深圳本地的資金流動(dòng)性過(guò)剩。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)也是促使深圳房?jī)r(jià)暴漲的重要因素。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，任何時(shí)候都有可能出現(xiàn)投機(jī)活動(dòng)，更何況隨著金融衍生工具的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)結(jié)合得更加緊密，房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)比以前更為活躍。房地產(chǎn)投機(jī)變化莫測(cè)，對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用絕對(duì)不能等閑視之。
從深圳的數(shù)據(jù)來(lái)看，2006年取得產(chǎn)權(quán)證之后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手的住房占總套數(shù)的30.31%.在取得產(chǎn)權(quán)后3年或3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%.今年一季度，許多購(gòu)房者一拿到房子就要求代理出讓，價(jià)格漲幅都在10%以上。2007年1～5月深圳二手房成交量累計(jì)達(dá)到54722套，比去年同期上升43%，二手房與新建住宅交易面積之比為1.46：1.不少新盤(pán)在進(jìn)入二手市場(chǎng)之后往往上漲20%～30%，大約60%~70%的二手房都經(jīng)過(guò)了炒家的手。
僅從上述數(shù)據(jù)就可以清晰地看出，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)風(fēng)氣何其猖獗。什么叫“炒”？按照字典，炒就是“不斷翻動(dòng)物體，使之均勻受熱”。市場(chǎng)炒作表示頻繁地買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出，在交易中牟取利益。房地產(chǎn)投機(jī)就是人們常說(shuō)的炒房。通過(guò)各種途徑買(mǎi)到住宅，然后再加價(jià)賣(mài)出去。炒房是一種市場(chǎng)行為，必須對(duì)癥下藥，用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)治理。炒房發(fā)生在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，那么增加房地產(chǎn)交易成本就足以治理這個(gè)亂象。買(mǎi)賣(mài)住宅都必須辦理過(guò)戶手續(xù)，在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)征收土地增值稅、住宅交易個(gè)人所得稅，還可以征收印花稅和各種臨時(shí)性交易稅。這些稅在經(jīng)濟(jì)理論中屬于“托賓稅”。通常，經(jīng)濟(jì)學(xué)理論主張盡量降低交易成本，促進(jìn)商品和資金的流通。如果發(fā)現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)的征兆，市場(chǎng)上投機(jī)風(fēng)氣過(guò)盛，就應(yīng)采取措施，給過(guò)熱的交易潑上一盆冷水。托賓稅的目的是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常競(jìng)爭(zhēng)秩序，因此是一種相機(jī)決策的稅種，當(dāng)投機(jī)旺盛時(shí)采用，當(dāng)局勢(shì)平穩(wěn)之后就可以調(diào)整或撤消。
2006年5月，建設(shè)部等九部委在聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中要求，從2006年6月1日開(kāi)始，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人銷(xiāo)售普通住房超過(guò)5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。這個(gè)文件的優(yōu)點(diǎn)是明確規(guī)定了對(duì)購(gòu)買(mǎi)5年之內(nèi)的房屋交易征收營(yíng)業(yè)稅，不足之處是尚未提出征收交易中的個(gè)人所得稅。
有人說(shuō)，征收房地產(chǎn)交易稅會(huì)將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。征稅之后賣(mài)的價(jià)錢(qián)不是更高了嗎？從某一次交易來(lái)看似乎是這樣，但是從總體上來(lái)說(shuō)，無(wú)論是要求賣(mài)方還是買(mǎi)方交稅都能有效地抑制過(guò)度投機(jī)。炒房的人會(huì)不會(huì)因此而將房?jī)r(jià)抬得更高以保持利潤(rùn)？當(dāng)然有這個(gè)可能，但是，邏輯告訴我們，如果市場(chǎng)接受更高的價(jià)格，即使不征稅，炒房者也不會(huì)放過(guò)這個(gè)贏利空間，他們一定會(huì)將房?jī)r(jià)抬到市場(chǎng)能接受的極限。在炒作初期可能會(huì)通過(guò)幾個(gè)炒家轉(zhuǎn)手，你賣(mài)給我，我賣(mài)給他，逐漸接近這個(gè)上限。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的“試錯(cuò)”摸索之后，炒房者會(huì)很快地直接達(dá)到市場(chǎng)所能接受的極限。如果要價(jià)太高，肯定賣(mài)不出去。而這個(gè)極限取決于市場(chǎng)需求方，與征稅與否沒(méi)有直接聯(lián)系。
換句話說(shuō)，我們的目的就是通過(guò)房地產(chǎn)交易稅增加房地產(chǎn)交易成本，降低投機(jī)活動(dòng)預(yù)期的利潤(rùn)。這是防范過(guò)度投機(jī)的有力工具。
抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)還可以在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)上下功夫。
多買(mǎi)幾套房子并不犯法�？墒�，由于土地資源稀缺，囤積住房就是人為地加劇了供給的短缺，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。買(mǎi)房之后空在那里等漲價(jià)，就是典型的房地產(chǎn)投機(jī)行為，還非管管不可。針對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，最有效的辦法是征收房地產(chǎn)稅。在西方國(guó)家，房地產(chǎn)稅是一個(gè)非常重要的稅種，占政府總財(cái)稅收入的10%～15%.征收房地產(chǎn)稅第一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)單易行，跑得了和尚跑不了廟。稅務(wù)部門(mén)按照地圖查過(guò)去，一家也漏不掉。另外一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是有助于縮小貧富差距。有錢(qián)人住的房子大，自然就要多交稅。我們可以設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在標(biāo)準(zhǔn)線之下的人可以免稅。只要稅制設(shè)計(jì)合理，征收房地產(chǎn)稅并不會(huì)增加一般民眾的負(fù)擔(dān)。征收房地產(chǎn)稅的第三個(gè)優(yōu)點(diǎn)是抑制房地產(chǎn)投機(jī)。如果買(mǎi)上幾套房子，不管住不住都要給這些房子交稅，從而增加了房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的成本。倘若深圳有意平抑房?jī)r(jià)暴漲趨勢(shì)，不妨在征得中央同意之后用地方稅的形式進(jìn)行一下試點(diǎn)，看看效果如何。
