近日，國家稅務(wù)總局局長謝旭人公開指出，今年將穩(wěn)步推進稅制改革，其中包括繼續(xù)研究完善加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的稅費政策措施，修訂耕地占用稅暫行條例。
而1月1日，提高2倍的土地使用稅和提高1倍的土地使用費政策正式開始實施。2007年房地產(chǎn)的稅費政策調(diào)控可謂正式啟幕，而懸念已久的物業(yè)稅同樣在今年被寄予了出臺的期望。
格局
土地使用稅的調(diào)整讓2006年的宏觀調(diào)控畫上了一個句號，同樣，也開啟了2007年房地產(chǎn)稅費調(diào)控的序幕。
“作為目前土地保有環(huán)節(jié)征收的惟一稅種，這是城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準近20年來的第一次調(diào)整。”中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理王述在接受記者采訪時指出。
2006年12月31日，《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》（以下簡稱《條例》）正式公布，主要內(nèi)容是將城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準在1988年暫行條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，其中，交納稅費最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調(diào)整為1.5元至30元。此項規(guī)定從1月1日起實施。
“對于宏觀調(diào)控來說，土地使用稅的調(diào)整使得‘土地成本三要素’調(diào)整格局基本形成�！蓖跏鲋赋�，這是此次調(diào)整最大的意義所在。
據(jù)了解，所謂的“土地成本三要素調(diào)整格局”指的是，去年11月7日，《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》，規(guī)定從2007年1月1日起，新批準新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎(chǔ)上提高1倍，與此次《條例》構(gòu)成了土地“一費一稅”上調(diào)政策。而土地出讓金正在由于招拍掛制度的日臻完善、由開發(fā)商拿地以綜合實力取勝，“非價高者得”而呈現(xiàn)理性上漲的趨勢，摒棄了土地拍賣中的虛高成分，體現(xiàn)的是土地本身的價值。
顯然，“土地成本三要素”調(diào)整格局被寄予了土地和稅費的“雙重”調(diào)控效應(yīng)。
“目前，開發(fā)商購買地塊的成本主要由土地使用費、土地使用稅、土地出讓金構(gòu)成�！蓖跏鲋赋觯@些稅費政策使得開發(fā)商獲取土地的成本加大，在很大程度上抑制開發(fā)商對土地的囤積，有利于促進開發(fā)商盡快將手中地塊推入市場，從而相對減少開發(fā)商已購地塊的土地成本，對抑制建設(shè)用地過度擴張起到保護性作用。
據(jù)悉，此次提高的土地使用稅政策只適用于開發(fā)商，不會向購房者收取。
當然，除了打擊土地囤積行為之外，土地使用稅調(diào)整的另一目的則是防止國有資產(chǎn)的流失。
據(jù)記者了解，此次土地使用稅調(diào)整將征收范圍擴大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，這將改變以前征稅“兩條線”的情況，規(guī)避了部分開發(fā)商聯(lián)合地方政府，以招商引資名義、借殼買地等方式避稅給國家?guī)淼牟槐匾獡p失。
方向
然而，對于此次以提高土地使用稅為序幕的稅費新政是否能達到宏觀調(diào)控的效應(yīng)，業(yè)界還心存質(zhì)疑。畢竟，擺在稅費政策面前的是高房價的巨大壓力。
近日，國家統(tǒng)計局和國家發(fā)改委共同發(fā)布的70城市房屋銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年6月至11月間，北京房價每月環(huán)比增幅均達10%左右，其中10月份漲幅位列全國第一，11月份漲幅名列全國第二。而深圳和廣州兩市房價的大幅上漲已經(jīng)讓廣東省建設(shè)廳發(fā)出了“這是值得注意的傾向問題”的警示，其中，去年，廣州一手房屋均價超過7000元／平方米，深圳一手房均價接近1萬元／平方米。
而來自仲量聯(lián)行日前發(fā)布的報告預(yù)測，2007年，根據(jù)所處位置不同，北京新建住宅的價格增長幅度將在11%到14%不等�！皬妱艅蓊^不減”。
一切跡象都在表明，去年處于房價風口浪尖上的城市有可能今年還將繼續(xù)這種“高位”。
同時，以往一系列稅費政策對房價甚微甚至反向的影響也不得不讓業(yè)內(nèi)人士對今后稅費政策的力量有所擔心。
以北京為例，自從去年5月11日七部委下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》后，在短短的不到一個月時間內(nèi)相繼出臺了征收營業(yè)稅、契稅征收優(yōu)惠政策三個標準以及各區(qū)房地局加大對個人所得稅征管力度等一系列政策，而系列政策均是站在增量房市場來進行把控、引導(dǎo)，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，反而加速了房價的上漲，本該是抑制的力量卻成了一種促進的力量。
“土地使用費提高1倍，土地使用稅提高2倍，而目前可用于招拍掛的土地相對較少，高價拿地的狀況并無實質(zhì)性改觀。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出，土地成本的三大要素無一例外都在上揚，“導(dǎo)致房價上漲已是一種現(xiàn)實。畢竟地價是房價的一個重要影響因素�！�
同時，土地使用稅上調(diào)的可操作性也遭遇了質(zhì)疑。
“土地使用稅的征收最低與最高等級間相差幅度太大，如1.5元～30元，20倍的差距，就算按照當前土地分成6級，同一級別差距也較大，給確定具體地塊實質(zhì)交納稅費的價格，留下了違規(guī)操作的空間。”王述直陳。
看來，房地產(chǎn)的稅費調(diào)控還遠不到結(jié)束的時候，而其未來的方向又將在哪里？
中國人民銀行貨幣政策委員會委員樊綱的答案非常直接，就是物業(yè)稅。
“應(yīng)該盡快推出物業(yè)稅，增加投機者的持房成本，從而通過市場的內(nèi)在調(diào)節(jié)達到一種投資與需求的相對均衡，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。”1月5日，在搜狐焦點網(wǎng)舉辦的“和諧地產(chǎn)論壇”上，樊綱再次拋出了自己的觀點。
樊綱認為，如果缺少物業(yè)稅，市場本身就是在鼓勵大量投資性需求。“人們都憧憬因為房價上漲而得到的種種好處，卻不會因為房價上漲而支付更多的成本，在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場一定會過熱，并導(dǎo)致諸多利益群體和階層之間的沖突。”
