“物業(yè)稅”一詞，無疑成了時下地產(chǎn)圈中曝光率最高的詞匯。但是物業(yè)稅從商業(yè)地產(chǎn)的頭一腳還沒有踢出，就引起了業(yè)內(nèi)很大的反響，說法不一。商業(yè)地產(chǎn)原來一直是很多投資者的“避風港”，但如今，要從商業(yè)項目開始征收物業(yè)稅，或許會將投資者嚇跑；或許會成為商業(yè)地產(chǎn)的惡性循環(huán)；或許會影響商業(yè)地產(chǎn)的繼續(xù)發(fā)展……
持有——稅率再高成本也能轉(zhuǎn)嫁
“征收物業(yè)稅，勢必導致持有商業(yè)房地產(chǎn)的成本增加，而這對于已經(jīng)供應過剩的商業(yè)房地產(chǎn)來說，情況就嚴峻了�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。這樣一來，一些本來就已經(jīng)陷入“推銷無門”的商業(yè)房地產(chǎn)更難有市場。
如今“物業(yè)稅”先從商業(yè)房地產(chǎn)實行，無疑意味著會抬高持有成本，將投資者嚇跑。但在與一些商業(yè)項目開發(fā)商的交流中，他們并沒有顯示出過多的驚慌。一位不愿透露姓名的開發(fā)商談道：“現(xiàn)在物業(yè)稅的執(zhí)行標準還沒有確定，具體怎么征收還不知道呢，沒有必要先著急。對于商業(yè)項目來說，也有位置、好壞之分。況且，對于自持的項目來說，靠的就是租金的收益，成本的提高無疑就是增加了投資者的成本，所以，最后還是會轉(zhuǎn)嫁到小投資者身上。但是，我們還是會有一些擔心，會影響以后的發(fā)展和資金回流。但是政策出來，我們只能遵守、只能扛。”增加投資者的成本之后，投資者可能會在租金和拋售之間選擇。如果壓力不大，投資者會考慮上調(diào)房屋租金價格，租金上調(diào)會增加租房者的負擔。仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示。
雖然商業(yè)房地產(chǎn)所占比例小，并不意味著對其征收帶來的影響會比住宅小。事實上，對商業(yè)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅勢必會導致商用物業(yè)租金的上漲。目前，商用物業(yè)的投資者主要以持有房產(chǎn)并且出租的方式作為投資商業(yè)房地產(chǎn)的手段。而這部分投資者自然不會等著自己的收益被“物業(yè)稅”橫刀奪取，自然會將成本轉(zhuǎn)嫁到租用者身上，由此租金的上漲就無法避免了。
但是，問題還遠非租金的上升這般簡單。尤其是一些地區(qū)的零售商鋪，為了吸引到知名企業(yè)擴大影響力，都紛紛出臺了優(yōu)惠政策，力圖吸引這些大牌入駐。如果租金方面優(yōu)惠依舊，則持有者的利潤將會降低，而如果優(yōu)惠不再，則招商將會變得困難而缺乏吸引力。由此，一些新興區(qū)域的零售商用物業(yè)持有者就要面對兩難的選擇。
在售——影響不明顯
“增加企業(yè)的持有物業(yè)成本，但不會直接影響租賃型需求，因而對商業(yè)地產(chǎn)的影響相對較小。另外，現(xiàn)有租賃型企業(yè)已經(jīng)面臨較高的保有成本，若伴隨稅種整合，稅負未必會有較大增加�！币晃辉谑凵虡I(yè)項目負責人認為。有沒有市場，就涉及市場上有沒有錢。中國個人存款有1.7萬億，這個錢流向哪里？銀行是留不住的。商業(yè)地產(chǎn)具備投資回收快的特點，就算對商業(yè)地產(chǎn)進行物業(yè)稅征收，商業(yè)地產(chǎn)也是會逐步往上發(fā)展。
業(yè)內(nèi)人士表示，任何的宏觀調(diào)控都不會對市場產(chǎn)生長期的影響，更多的是短期效應。所以，物業(yè)稅短期之內(nèi)會引起很大的影響，但是長期來看一定是價值的回歸。但在物業(yè)稅的風頭中，一些較差的商業(yè)項目會頂不住、走向衰敗，而資金雄厚、運行良好的項目受到影響也是暫時的。
“征收物業(yè)稅會引起商業(yè)地產(chǎn)價格上漲。”中國投資協(xié)會秘書長張漢亞說，“但上漲量不會太大，對行業(yè)發(fā)展影響不明顯。”張漢亞認為，因物業(yè)稅而帶來的經(jīng)營成本的增加將會在整個商業(yè)經(jīng)營領域消化，有可能也會帶來各種商品的物價上漲，但這種上漲是非常有限的。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為，征收物業(yè)稅對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生的影響目前還很難評估。王永平說，中國傳統(tǒng)上就有“一鋪養(yǎng)三代”的觀念，現(xiàn)在抗風險能力強的投資品種很少，物業(yè)稅的開征也可能帶來一次性土地出讓金的下調(diào)或取消，降低商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本，帶來房價的下降，使投資商業(yè)地產(chǎn)門檻降低，導致投資者增加，從而再帶動房價上漲。業(yè)主自營成本商戶的租金成本將都有一定程度提高，這將對中小企業(yè)以及個人對商業(yè)營業(yè)用房的投資、投機需求起到一定的抑制作用。但從長遠發(fā)展看，商業(yè)營業(yè)用房的需求很大，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景還是較好的。
