物業(yè)稅可能2008年試點(diǎn)，并且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收—北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長(zhǎng)春近日在“改變城市的力量”中國(guó)地產(chǎn)峰會(huì)上表示，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。
無獨(dú)有偶，不久前北京市地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平表示，北京有望在6月份之前獲批向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。
這一系列消息再次將物業(yè)稅推上了風(fēng)口浪尖。然而，看似平坦的物業(yè)稅開征之路卻并不平坦。物業(yè)稅出臺(tái)帶來的將是房地產(chǎn)行業(yè)的全面稅制改革，是對(duì)現(xiàn)有住房管理體系的挑戰(zhàn)。而要實(shí)現(xiàn)對(duì)大多數(shù)房產(chǎn)的全面征稅，非一朝一夕所能及。
國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人近日表示，客觀環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會(huì)開征。開征的大概時(shí)間在2010-2015年間，這在稅務(wù)總局內(nèi)部已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。而財(cái)政部副部長(zhǎng)朱志剛2007年12月中旬在財(cái)政部網(wǎng)站撰文表示，雖然開征物業(yè)稅是遲早的事，但在目前條件下開征難度很大。
物業(yè)稅瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)
始于2003年的新一輪稅制改革，其中的重要一項(xiàng)便是對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行整合。出臺(tái)物業(yè)稅，完善以財(cái)產(chǎn)稅為主體的地方稅收體系。
2003年10月召開的中共十六屆三中全會(huì)上，物業(yè)稅首次出現(xiàn)在《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決議》中。隨后，財(cái)政部、國(guó)稅總局官員不斷發(fā)布物業(yè)稅進(jìn)展，這一稅種遂走入公眾視野。
所謂物業(yè)稅又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，其改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等收費(fèi)合并，借鑒國(guó)外房地產(chǎn)保有稅的做法，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段逐年收取的物業(yè)稅，稅額將隨房產(chǎn)的升值而提高。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)而言，物業(yè)稅是地方政府穩(wěn)定的稅源。
2007年1月25日，國(guó)稅總局下發(fā)的《2007年全國(guó)稅收工作要點(diǎn)》將“研究物業(yè)稅方案”列入是年工作范圍。2007年“兩會(huì)”期間，提交十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告草案，也提及“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。
2006年10月，物業(yè)稅開始模擬（空轉(zhuǎn)）評(píng)稅試點(diǎn)，第一批試點(diǎn)省市圈定北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶；2007年10月，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津?yàn)榈诙圏c(diǎn)省市。至此，已有10省市物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。
所謂“空轉(zhuǎn)”是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)的數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。也正是第二批試點(diǎn)的推出，讓業(yè)界普遍認(rèn)為，2008年開征物業(yè)稅已是箭在弦上。
“財(cái)政部可能2008年試點(diǎn)開征物業(yè)稅，而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征稅。”北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長(zhǎng)春近日接受北京部分媒介采訪時(shí)透露以上信息。作為物業(yè)稅政策研究制定工作的參與者，馮長(zhǎng)春還表示，本來物業(yè)稅今年就可能試點(diǎn)的，但因多種原因被推遲。
馮長(zhǎng)春表示，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開征。繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。目前，財(cái)政部門已經(jīng)在對(duì)如何評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進(jìn)行研究。
“北京今年已提出進(jìn)行物業(yè)稅‘實(shí)轉(zhuǎn)’的申請(qǐng)，目前正在等待國(guó)家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)�！北本皟蓵�(huì)”期間，北京市政協(xié)委員、市地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平對(duì)媒體的表態(tài)，立刻在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中掀起了波瀾。
據(jù)介紹，北京有望在6月份之前獲批并開征物業(yè)稅，向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)征收。而對(duì)于包括住宅在內(nèi)的各種物業(yè)類型全面征收物業(yè)稅，則是未來必然趨勢(shì)。
王紀(jì)平介紹，物業(yè)稅在國(guó)際上通常被稱為房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，主要是每年根據(jù)房產(chǎn)的評(píng)估值或接近市場(chǎng)價(jià)值來征稅，而目前我國(guó)實(shí)行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅，土地稅是按照土地的面積來征稅，這種做法與國(guó)際上有很大差距。
得到共識(shí)的是，物業(yè)稅的開征將是我國(guó)房地產(chǎn)稅的必然趨勢(shì)。那么為什么要從商業(yè)地產(chǎn)首先開刀呢？
參與北京市物業(yè)稅征收政策制定的中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅收學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓表示，房源的最終認(rèn)定，是征收物業(yè)稅最大的難點(diǎn)，也是從商業(yè)地產(chǎn)開始“小試牛刀”的原因之一。
盡管北京市已經(jīng)對(duì)全市房屋情況進(jìn)行了數(shù)年的摸底調(diào)查，但房屋最終房源的認(rèn)定仍有很大難度，房屋產(chǎn)權(quán)登記情況也不準(zhǔn)確、不完善。
但相比于情況錯(cuò)綜復(fù)雜的住宅市場(chǎng)，企事業(yè)單位所使用的商業(yè)物業(yè)房源認(rèn)定還是容易很多。因此，也就具備了征收物業(yè)稅的基本條件。
此外，劉桓表示，從企事業(yè)單位開始征收物業(yè)稅的好處還包括，在短時(shí)間內(nèi)并不會(huì)實(shí)際增加房地產(chǎn)相關(guān)稅負(fù)，可以形成平穩(wěn)過渡。原來，對(duì)于商業(yè)物業(yè)開征的物業(yè)稅，是將原企事業(yè)單位交納的城市房產(chǎn)稅、土地使用稅等平移過來，改變稅種進(jìn)行征收。
當(dāng)然，不同的是，以前對(duì)企事業(yè)單位城市房產(chǎn)稅、土地使用稅是通過捆綁收入進(jìn)行征收的，現(xiàn)在則是另外征收。很多企事業(yè)單位并未有自己的房產(chǎn)，而是租房辦公，對(duì)于這類租用辦公物業(yè)，需查清最終房源，對(duì)房源進(jìn)行征收物業(yè)稅。
種種跡象表明，物業(yè)稅征收已經(jīng)漸行漸近。近日國(guó)稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行開征物業(yè)稅的準(zhǔn)備工作，此舉再次引起市場(chǎng)的高度關(guān)注。
從國(guó)際范圍來看，房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅是發(fā)達(dá)國(guó)家地方財(cái)政收入的主要來源之一，開征物業(yè)稅符合國(guó)際潮流。我國(guó)物業(yè)稅經(jīng)過幾年的空轉(zhuǎn)（模擬征收），隨著物權(quán)法的出臺(tái)，正式開征只是時(shí)間問題。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響較大
近日有消息稱物業(yè)稅的開征將率先從商業(yè)地產(chǎn)“開刀”。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將造成比較大的影響。
在日前搜房網(wǎng)舉行的“樓市拐點(diǎn)下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿τ卸啻蟆睂?duì)話沙龍中，有著多年商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷的新塘牛仔城副總經(jīng)理何小蓮就表示，如若在商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅，那對(duì)行業(yè)的發(fā)展將造成比較大的影響。之前國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控主要集中在對(duì)住宅方面，而商業(yè)地產(chǎn)很少涉及，像房貸新政對(duì)住宅的規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)就不受限制。正因?yàn)槿绱�，商業(yè)地產(chǎn)也成了很多投資者的“避風(fēng)港”，如若國(guó)家在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域征收物業(yè)稅，或許會(huì)將投資者嚇跑。
據(jù)稱，大概從2003年開始，人們投資物業(yè)的視野逐漸擴(kuò)大，以商鋪和小戶型酒店式公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到市場(chǎng)歡迎，尤其是商鋪，升值超過人們的預(yù)期。
2004年，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很激烈，估計(jì)今年會(huì)更加激烈。主要原因是，作為新利潤(rùn)空間的大量商業(yè)地產(chǎn)希望出售，特別是大量新建小區(qū)的配套社區(qū)商鋪，增加了這部分產(chǎn)品的供應(yīng)量。過去很多商戶找個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所不容易，現(xiàn)在是開發(fā)商求他們進(jìn)來，希望用商鋪拉動(dòng)住宅的增值，帶來新的利潤(rùn)空間。因此，一方面商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在未來幾年內(nèi)將持續(xù)繁榮，另一方面，這種繁榮也意味著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)投資者的回報(bào)會(huì)降低，甚至?xí)霈F(xiàn)投資失敗的例子。
值得關(guān)注的是，如同住宅供應(yīng)需要合理結(jié)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也需要注重結(jié)構(gòu)和供應(yīng)量的配置，在一些社區(qū)商鋪中，由于開發(fā)商要快速銷售，快速變現(xiàn)，造成商業(yè)布局缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃和策劃，已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的空置。
盡管征收物業(yè)稅的時(shí)間還沒有定論，但一些投資者已計(jì)劃伺機(jī)“撿漏”拋售的中小商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為物業(yè)稅對(duì)養(yǎng)鋪期的物業(yè)影響較大，并建議物業(yè)稅收要根據(jù)不同類型物業(yè)區(qū)別對(duì)待。
2007年12月18日，王先生在多方咨詢后，做出了這樣的決定—2008年將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)采取觀望的態(tài)度。
2006年以前王先生通過商業(yè)地產(chǎn)投資，手中有了億元資金，之后進(jìn)入股市，今年在高位退出后，正在考慮是否出手投資一些商業(yè)物業(yè)。最近有人推薦給王先生一個(gè)帶租約的商業(yè)，投資回報(bào)率約11%，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資而言，這是一個(gè)比較可觀的回報(bào)率，但因?yàn)樽罱牭搅宋飿I(yè)稅要出臺(tái)的傳聞，他表示政策不明確，暫時(shí)不出手。
他的判斷是：如果2008年真的開始征收物業(yè)稅，在資金緊縮的大背景下，將會(huì)對(duì)中小開發(fā)商的持有物業(yè)產(chǎn)生較大影響，這些商業(yè)地產(chǎn)難免會(huì)出現(xiàn)因?yàn)橘Y金鏈緊張而拋售的狀況，到時(shí)“抄底撿漏”會(huì)是更好的選擇。所以2008年只持有現(xiàn)金，不參與投資，等到2009年后出手。
北京匯博行董事總經(jīng)理潘好龍對(duì)王先生的決定表示理解，2007年是北京商業(yè)地產(chǎn)集中放量的一年，今年北京的商業(yè)地產(chǎn)放量達(dá)500萬平方米，這些商業(yè)地產(chǎn)在2-3年的時(shí)間內(nèi)將逐步進(jìn)入養(yǎng)鋪期。與住宅不同的是，進(jìn)入養(yǎng)鋪期的商業(yè)地產(chǎn)基本難以收到較好的租金回報(bào)，如果再加上物業(yè)稅，其養(yǎng)鋪期的壓力將會(huì)更大。
商業(yè)地產(chǎn)持有者最主要的利益來源就是租賃。但是，在成熟的商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)，物業(yè)轉(zhuǎn)手的價(jià)格會(huì)與租金有著比住宅更加緊密的聯(lián)系，上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅指出，對(duì)于正常的商業(yè)地產(chǎn)交易，尤其是現(xiàn)房類商業(yè)物業(yè)的交易，一直存在著以租金倒推售價(jià)的慣例，很多熱點(diǎn)區(qū)域的寫字樓和商鋪因?yàn)樽饨鹕喜蝗�，�?dǎo)致出售的價(jià)格很低。
鄒毅表示，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅基本可以理解為減少了租金收益，這也就直接影響了倒推的銷售定價(jià)。對(duì)于投資者而言，其投入資本的價(jià)值回報(bào)也會(huì)在轉(zhuǎn)售過程中受到影響。
鑒于目前優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出租率持續(xù)提升，處于優(yōu)勢(shì)地位的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和投資者會(huì)將增加的成本部分轉(zhuǎn)嫁給承租方，而處于弱勢(shì)地位的商業(yè)地產(chǎn)持有者為了盡快出租，不會(huì)將這一成本轉(zhuǎn)稼給租戶，這將會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值兩極分化，因此鄒毅建議，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅收一定要根據(jù)不同類型、不同收益狀況、不同階段的物業(yè)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。
無獨(dú)有偶，合富輝煌房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展策劃商業(yè)總監(jiān)林仕飛也持同樣的觀點(diǎn)。不過，他表示，任何的宏觀調(diào)控都不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生長(zhǎng)期的影響，更多的是短期效應(yīng)。所以，物業(yè)稅短期之內(nèi)會(huì)引起很大的影響，但是長(zhǎng)期來看一定是價(jià)值的回歸。
物業(yè)稅開征任重道遠(yuǎn)
事實(shí)上，輿論界對(duì)于開征物業(yè)稅的預(yù)期過于樂觀，都是從技術(shù)層面上來看物業(yè)稅，低估了這一法規(guī)出臺(tái)的難度以及物業(yè)稅開征環(huán)境上的不足。
物業(yè)稅開征的討論早已開始。十六屆三中全會(huì)對(duì)此已有說法，“在條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。不過，什么情況才算條件具備了呢？
有關(guān)專家表示，物業(yè)稅的開征并非容易，必須具備四個(gè)條件。首先，就是物業(yè)稅征收要求各種產(chǎn)權(quán)清晰。政府要向業(yè)主、向產(chǎn)權(quán)所有者征稅，尤其是物業(yè)稅，它是一種財(cái)產(chǎn)稅，而不能向租用者征�，F(xiàn)在我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國(guó)有，二是集體所有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便占用農(nóng)民的土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出。其原因就是產(chǎn)權(quán)不清晰，誰是集體土地產(chǎn)權(quán)的法人代表處于模糊狀態(tài)；第二，要理順各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系。國(guó)有土地和集體土地應(yīng)該并軌，因?yàn)槟壳凹w土地倒賣現(xiàn)象嚴(yán)重�，F(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓和劃撥兩種，這兩種不同形式最終在房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)上差別很大，兩種形式混雜對(duì)于征稅工作難度更大；第三，要有公平、公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)；第四，要有房地產(chǎn)稅費(fèi)體系要完整。
由此可見，房地產(chǎn)稅費(fèi)體系改革，是一次整體不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)的改革，應(yīng)從稅基、稅種、稅率及減免范圍上統(tǒng)籌考慮。依據(jù)我國(guó)的國(guó)情，物業(yè)稅的調(diào)節(jié)主體應(yīng)放在房地產(chǎn)炒作、高檔住房與富裕階層及二套住房以上的群體。對(duì)于自住房應(yīng)給予優(yōu)惠和減免，以控制貧富差距的繼續(xù)擴(kuò)大。
“物業(yè)稅開征將對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題起到根本性治理作用，但目前要開征物業(yè)稅可謂困難重重�！币晃环康禺a(chǎn)專家這樣評(píng)價(jià)。
開征物業(yè)稅的四個(gè)條件之一就是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)合并。這涉及到國(guó)家土地制度的改革，難度很大。目前土地公有制的兩種方式是國(guó)家所有和集體所有。但事實(shí)上有大量集體土地被囤積，并成為各區(qū)、縣負(fù)責(zé)人謀取利益的籌碼。
與此同時(shí)，開征物業(yè)稅，首先要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，但當(dāng)前面臨的問題是：誰來評(píng)估？評(píng)估費(fèi)誰來出？目前，我國(guó)有三個(gè)主管部門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，一是建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；二是國(guó)土資源部所屬以土地評(píng)估為主的評(píng)估機(jī)構(gòu)；三是國(guó)資局所屬的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。這三個(gè)不同屬性的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，可能將得出三個(gè)不同的價(jià)值。這種情況下，如何能開征物業(yè)稅？其次，評(píng)估費(fèi)由誰來出？如果讓業(yè)主自己出錢評(píng)估自己的不動(dòng)產(chǎn)，還要以此向國(guó)家交稅，恐怕很難以理服眾；如果國(guó)家出錢來評(píng)估每個(gè)家庭的不動(dòng)產(chǎn)（在國(guó)外都是政府做的，不收任何費(fèi)用），國(guó)家財(cái)政有沒有這筆預(yù)算？需花多大的成本？這些都有待研究。
因此，要開征物業(yè)稅，首先要整頓清理現(xiàn)行的評(píng)估機(jī)構(gòu)，使其均脫離主管部門，割斷部門利益關(guān)系，使評(píng)估機(jī)構(gòu)真正成為不以盈利為目的公正、公平的中介機(jī)構(gòu)，老百姓才能信得過。
而決定開征物業(yè)稅成敗的另一個(gè)關(guān)鍵，就是確定物業(yè)稅調(diào)節(jié)的主體定位。如果物業(yè)稅把調(diào)節(jié)的主體定位在多數(shù)工薪階層的不動(dòng)產(chǎn)（因?yàn)榇蠖鄶?shù)人都購(gòu)買了房改房）上，這些中低收入階層大都是辛苦大半輩子才購(gòu)買了住宅，最后不但要交物業(yè)費(fèi)，還得交物業(yè)稅，恐怕大多數(shù)居民難以承受。事實(shí)上，應(yīng)該把調(diào)節(jié)主體定位在房屋炒作者（投資者）和富裕階層，以抑制房地產(chǎn)的炒作和投機(jī)，調(diào)節(jié)貧富差距的進(jìn)一步拉大。
當(dāng)前開征物業(yè)稅涉及到范圍很廣的各個(gè)領(lǐng)域，不論是在理論上還是在實(shí)踐上，都將遇到相當(dāng)多的問題，這將阻礙物業(yè)稅的改革進(jìn)程。雖然物業(yè)稅開征的大方向已定，但要真正落實(shí)，還是長(zhǎng)路漫漫，需要等待，需要改革。
據(jù)了解，雖然目前征收不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的具體實(shí)施細(xì)則和措施還未出臺(tái)，但基本框架已明確。即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。據(jù)透露，目前物業(yè)稅的稅賦水平雖尚未確定，但基本原則是科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，令物業(yè)稅與之基本相當(dāng)。
有關(guān)專家表示，從試點(diǎn)到全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施，物業(yè)稅真正面向普通市民，可能還有相當(dāng)一段路要走，但無論是與國(guó)際接軌，還是完善我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)，開征物業(yè)稅都將是大勢(shì)所趨。
