物業(yè)稅從2003年試行以來，關于它的種種猜想，都讓其撲朔迷離。從房價的持續(xù)走高，到樓市是否真的出現(xiàn)拐點，物業(yè)稅一直處于“潛水”狀態(tài)。
當北京將于今年6月開征物業(yè)稅的傳聞甚囂塵上時，國家稅務總局又潑了一盆涼水。物業(yè)稅開征，究竟陷入了哪些困局和迷局？作為10大試點省市之一的河南省，有理由關心這一結果。
解讀變局撲朔迷離
物業(yè)稅也叫不動產稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。不動產稅是擁有房屋者所要繳納的稅，屬于持有稅。
業(yè)內人士認為，開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產的成本，對投資和投資性需求的抑制作用較大。而坊間流行的觀點為，物業(yè)稅出臺的目的是逼空投資人手中的兩套及至更多的房，抑制房價，并同時增加國家稅收。
據悉，從2003年起，財政部和國家稅務總局先后批準了北京、江蘇等六個省市作為“空轉”試點單位，進行房地產模擬評稅試點。2007年又批準河南、安徽、福建、大連四地部分區(qū)域作為房地產模擬評稅擴大試點范圍。業(yè)內人士認為這說明物業(yè)稅“空轉”幾年的試點成果得到了國家有關部門肯定，開始向全國推廣，意味著2008年物業(yè)稅將“由空轉實”。
大家關注的還有物業(yè)稅起征點和稅率這一問題。多數國內專家認為，對物業(yè)稅的定值可能是144平方米。但起征的對象是普通住宅，還是非普通住宅？多數城市為避免評估困難，都準備只對商業(yè)地產征收物業(yè)稅。而對于稅率這一問題，國家發(fā)改委投資所副所長陳選曾向媒體透露，其稅率設定范圍可能是房產評估的0.3％至0.8％之間。
物業(yè)稅何時起征更是社會關注的重點。今年1月份有消息傳出，6月份北京將開征物業(yè)稅。除北京外，多個城市也向國家稅務總局和財政部遞交了物業(yè)稅“空轉實”的申請方案。傳聞愈演愈烈。
然而，國家稅務總局有關負責人不久前在媒體上稱，因客觀環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會開征。開征的時間在2010年~2015年，這在稅務總局內部已經達成共識。國家稅務總局的表態(tài)，令物業(yè)稅何時開征，變得撲朔迷離。
民眾之拒強奸民意
對于開征物業(yè)稅，普通市民持怎樣的態(tài)度呢？根據搜狐焦點房地產網的調查結果，有67％的受調查者表示不贊成開征物業(yè)稅，接近總數的七成，相反表示贊成開征物業(yè)稅的只有28％，另有5％的人表示開征物業(yè)稅對其無所謂，沒有影響。
相對于老百姓的反對而言，國內的專家學者似乎更支持物業(yè)稅的出臺。
北京科技大學經濟管理學院教授趙曉去年接受《中國房地產報》采訪時稱：首先，物業(yè)稅推出后，土地專賣可以取消，改為每年征收物業(yè)稅，此舉可使全國房價下降大約18%.
其次是有利于公平。物業(yè)稅推出后，持多套住房的人持有代價將上升，囤積居奇現(xiàn)象可望減少，有利于居住公平化。三是有利于端正地方政府的發(fā)展方向，從不惜一切賣地到更加注重營造包括治安、綠化在內的良好的居住環(huán)境，以保證物業(yè)稅收的最大化。
然而，專家的說法遭到了民眾，尤其是持有多套住房的人的反對�！睹咳战洕侣劇肥紫u論員葉檀曾質疑經濟學家的觀點。他認為以征稅抑制產品高價這一怪論居然成為常見的邏輯，并被經濟學家當成武器四處使用，有點不可思議。實際上，稅收成本必定被轉嫁到買賣雙方的弱勢一方頭上，征稅抑制的是交易量而不是價格。我們現(xiàn)在陷入了調控不力、征稅、再不力、再征稅的惡性循環(huán)，必須跳出此循環(huán)才能認清問題。如果專家能夠以高效率的手段鼓勵房地產商參與住房社會保障體系，多建經濟適用房，情況可能會好得多。
對于出臺物業(yè)稅抑制房產投資這一目的，葉檀也認為，這正是政府需要反思的，反思為何沒有建成良好公平的投資環(huán)境，而不是以投機為名，把資金趕得無處可逃。
鄭州市民褚先生目前擁有兩套住房，屬于自住性質的。一套在郊外，為了方便兒女上學，他又在市內買了一套住房，等將來女兒長大了，就搬到市內的新房去住。如果物業(yè)稅開征，按標準他屬于被征者之列。他認為，買房不是投資，而是自住。自住的房子被征物業(yè)稅，讓他無論如何也無法接受。
而投資了兩套住房的王先生則認為，假如物業(yè)稅開征是為了實施“逼空”措施，增加兩套及以上住房業(yè)主的稅收負擔，達到業(yè)主們僅留一套自住，其他全部拋掉的局面，那么到那時，鄭州每戶居民只有一套自住房。外來農民工等靠租房居住的群體必須面對無房可租的尷尬現(xiàn)實。而目前，國家針對外來務工人員的廉租房市場根本無法滿足這一需求。“政府此舉有強奸民意之嫌，意在彌補土地出讓收入的日趨減少�！蓖跸壬f。
制度之困無本之木
“物業(yè)稅遲遲難出臺，有許多難以理清的頭緒，它代表一個趨勢，但要在目前實際操作，條件還不成熟�！焙幽县斀泴W院教授劉社說。
劉社認為，在中國，房地產土地在使用權屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權，而其大部分稅費，用地者須一次性支付�，F(xiàn)在中國的房產土地使用期限70年，購房人買房時，房價中已經包含了幾乎全部的房地產稅費，政府事實上是一次性收了70年的“物業(yè)稅”。
但如果將房地產開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的諸多稅費轉入到物業(yè)稅中，對所有房地產一律按新稅法收稅，那么這就是一個重復征稅，原來已經承擔了高額費用的買房者還要交錢。如何從土地批租制向“物業(yè)稅”模式轉變，有很多繁瑣的問題需要解決。
而在中國，信息不對稱也是一大詬病�！熬桶春怂阕》棵娣e來說，許多人在不同的城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有不等的房產。而目前為止，這些信息還無法做到共享。”劉社說。
“對房產征收物業(yè)稅，鄭州西區(qū)和東區(qū)的房產價值不一樣，經濟收入不一樣等問題如何評估，是個難題�！焙幽鲜∩虡I(yè)經濟研究所所長張進才說，從操作層面來看，物業(yè)稅開征時的房地產價值是由稅務部門來估值還是由社會中介組織來估值，也還有待確定。
而按照國際通行的做法，應該由社會中介組織來評估，但國內房地產資產評估行業(yè)近年來剛剛興起，目前還沒有很成熟的評估機構，具備資質的資產評估師也僅1萬人左右，根本無法完成眾多房產的價格評估�！耙粋�更棘手的問題是，土地出讓金如何歸屬�！眲⑸缯f。
土地出讓金原本就是地方的小金庫，它變相地解決了地方政府財政緊張這一問題。目前土地出讓金繳納制度要求開發(fā)商在一定期限內全額付清，如果再把土地出讓金與現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅，把土地出讓金由一次性繳納分攤在物業(yè)稅當中，按年繳納，肯定會遭到地方政府的強烈反對，也會在一定程度上導致地方政府城市建設資金吃緊。
但如果把現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅，把土地出讓金單列，繼續(xù)按照目前的模式征收，這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉嫁到購房者身上，人們最期待的物業(yè)稅對房價的調控作用，就成了空談。
政府之爭皆為利來
物業(yè)稅“實轉”技術難題的背后，是永遠的利益博弈。部門利益之爭，是物業(yè)稅方案出臺技術問題之外的最大難題。
土地出讓金的歸屬問題折射的是中央和地方的矛盾，各種稅費的測算歸攏，又影響到不同部門之間的利益分配。物業(yè)稅一旦開征，包括物業(yè)管理費、土地增值附加費、土地使用費等稅費項目必然會被整合，這也就意味著，一些與國土資源部、建設部相關的收費項目，會因物業(yè)稅的開征而宣告終結。
在物業(yè)稅的開征問題上，各級地方政府表現(xiàn)出的態(tài)度也不一樣。但歸根結底，還是涉及一個利字。
目前北京等一些城市在物業(yè)稅“空轉實”申報中十分積極，之前有說法是物業(yè)稅歸地方政府，這能給地方帶來巨大的財政收入。有人算過一筆賬，僅在北京，商業(yè)地產樓面面積保守估計在4萬平方米以上，保守估計每月也可增加稅款4億元，一年就增加稅款50億元以上。上海市則更高，按照物業(yè)評估值征收1%的話，上海市財政收入將增加上百億元。
但物業(yè)稅“實轉”也遭到一些試點城市的反對。他們認為，如果他們“實轉”收了這筆物業(yè)稅，開發(fā)商都會跑到其他省市投資，損失會很大。
物業(yè)稅歸中央還是歸地方或者中央和地方按比例收取，并沒有最后明確。如果主要由省級以下的政府支配，如何平衡、協(xié)調中央和地方的利益分配，至今懸而未決。
