沙河股份是華夏策略精選唯一位列二季度前十大重倉(cāng)股的地產(chǎn)股，且當(dāng)季增持明顯。經(jīng)過(guò)二季度一番遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先大盤(pán)的上漲行情之后，行業(yè)市盈率均值已在35倍上下，而沙河股份究竟有何妙處，竟得王亞偉如此青睞？

　　業(yè)績(jī)將集中釋放

　　“深圳的沙河世紀(jì)假日廣場(chǎng)項(xiàng)目之前在行政審批上出現(xiàn)問(wèn)題，拖了一兩年，所以業(yè)績(jī)到現(xiàn)在集中釋放。由于拿地早，正好享受了土地溢價(jià)。”沙河股份管理層告訴本刊記者。 

　　假日廣場(chǎng)項(xiàng)目位于深圳華僑城片區(qū)世界之窗對(duì)面地鐵附近，是集住宅、酒店式公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)于一體的4棟綜合體，共1100多套房。地段優(yōu)越，且周邊缺乏類(lèi)似的綜合體。據(jù)了解，沙河股份擁有該項(xiàng)目98%的權(quán)益，土地成本僅1.03億元，建筑面積8.14萬(wàn)平米，折合樓面價(jià)僅1266元/平方米。

　　假日廣場(chǎng)項(xiàng)目于2008 年8月開(kāi)盤(pán)，A 座為酒店式公寓， B座為商業(yè)寫(xiě)字樓，C、D 座為住宅。其中 C、D 棟精裝修國(guó)際公寓銷(xiāo)售率超過(guò)80%，僅剩100 套左右，均價(jià)1.7萬(wàn)元/平米；B座寫(xiě)字樓共4 層，自用兩層，出售兩層，已售出80%，均價(jià)2萬(wàn)元/平米；臨街底商2000平米已售，均價(jià)9萬(wàn)-10萬(wàn)元/平米。A 座酒店式公寓擬整售，尚未出售，均價(jià)預(yù)計(jì)1.8 萬(wàn)元/平米。

　　結(jié)合各項(xiàng)目建筑面積，該項(xiàng)目若全部售出，可獲得收入14.6億元，保守假設(shè)凈利潤(rùn)率為20%，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)超3億元。由于項(xiàng)目已竣工，目前已售的B、C、D座，可在2009年結(jié)算，結(jié)算收入至少6.4億元，可獲凈利潤(rùn)1.28億元。另外，沙河股份位于河南新鄉(xiāng)的世紀(jì)村項(xiàng)目也在今年進(jìn)入結(jié)算期。該地塊為2005年底，沙河股份以5466.64萬(wàn)元拍得，規(guī)劃建面18萬(wàn)平方米，樓面價(jià)僅為304元/平米。

　　世紀(jì)村項(xiàng)目位于新鄉(xiāng)市城市行政文化中心區(qū)，自然人文景觀資源豐富，交通便利。沙河股份管理層透露，目前售價(jià)為3000元/平米左右。預(yù)計(jì)2009年將銷(xiāo)售6萬(wàn)平米，當(dāng)年結(jié)算，其余11萬(wàn)平米2010年銷(xiāo)售，當(dāng)年結(jié)算。預(yù)計(jì)樓面地價(jià)結(jié)合建安成本及各項(xiàng)稅費(fèi)不超過(guò)2000元/平米，則2009年可獲凈利潤(rùn)0.6億元。

　　兩項(xiàng)目年內(nèi)合計(jì)可獲凈利潤(rùn)1.88億元，由于公司總股本只有2億股，每股收益可達(dá)0.94元，以7月29日收盤(pán)價(jià)17.41元計(jì)算，PE為18.5倍。

　　未來(lái)能否持續(xù)

　　目前公司負(fù)債合理，深圳沙河世紀(jì)假日廣場(chǎng)項(xiàng)目旺銷(xiāo)帶來(lái)的現(xiàn)金回流可支持后續(xù)項(xiàng)目長(zhǎng)沙堤亞納灣的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，對(duì)未來(lái)3年的高增長(zhǎng)提供了保障。

　　2005年，沙河股份通過(guò)掛牌方式以2.88億元獲得長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)971.4 畝住宅開(kāi)發(fā)用地100%的權(quán)益。項(xiàng)目容積率1.1，規(guī)劃建筑面積71.2萬(wàn)平米，可售面積約64萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)利息資本化后樓面地價(jià)約520元/平米。

　　該項(xiàng)目40%用于開(kāi)發(fā)聯(lián)排別墅，60%開(kāi)發(fā)花園洋房及高層住宅，于2008年-2014年分4期開(kāi)發(fā)。據(jù)了解，該項(xiàng)目買(mǎi)斷了楚家湖50年使用權(quán)。長(zhǎng)沙市有四個(gè)湖，3個(gè)已開(kāi)發(fā)住宅，而該項(xiàng)目是最后一個(gè)擁有天然湖的項(xiàng)目：350畝天然湖景、3.2 公里沿湖景觀岸線和豐富的坡地資源，將成為沙河股份旗下該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。

　　其中一期可售住宅10.89萬(wàn)平方米，包括聯(lián)排別墅6萬(wàn)平方米，商業(yè)、會(huì)所、景觀等齊頭并進(jìn)。目前已完成樁基施工，聯(lián)排別墅完成正負(fù)1層的建設(shè)，預(yù)計(jì)2009年底竣工，10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，年內(nèi)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積4.43 萬(wàn)平方米。當(dāng)然，所售款項(xiàng)有可能結(jié)轉(zhuǎn)到下一年度。

　　目前，長(zhǎng)沙市住宅均價(jià)約4000元/平米。據(jù)中投證券調(diào)研，在堤亞納灣周邊具有可比性的樓盤(pán)為藏瓏花園，獨(dú)棟別墅樓王售價(jià)2.8萬(wàn)元/平米，公路邊高層公寓均價(jià)6500元/平米。

　　中投證券分析師認(rèn)為，盡管藏瓏花園也有700畝的人工湖-月湖公園，但月湖公園不在小區(qū)里，業(yè)主不能獨(dú)享，私密性欠缺。堤亞納灣的楚家湖為小區(qū)內(nèi)私家擁有，周邊的生態(tài)環(huán)境也優(yōu)于藏瓏花園。

　　長(zhǎng)沙市場(chǎng)缺乏符合中、高收入階層對(duì)原生態(tài)居住需求的社區(qū)，因而保守預(yù)計(jì)楚家湖項(xiàng)目先期的別墅售價(jià)1.5萬(wàn)元/平米，聯(lián)排別墅8000元/平米，中高層售價(jià)5000元/平米。

　　低密度別墅的建安成本通常低于普通住宅，預(yù)計(jì)樓面地價(jià)結(jié)合建安成本及各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)不超過(guò)3000元/平米，保守假設(shè)項(xiàng)目平均售價(jià)6000元/平米，將帶來(lái)凈利潤(rùn)超過(guò)19.2億元，可在未來(lái)4年內(nèi)持續(xù)釋放。盡管沙河股份規(guī)模較小，項(xiàng)目不多，但卻是深圳國(guó)資委控股的公司，拿地能力不可小覷。

　　沙河股份拿地成本極低，經(jīng)過(guò)若干年的地價(jià)上漲，目前的賬面價(jià)值已不能完全體現(xiàn)其真實(shí)價(jià)值，對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行重新估計(jì)能更準(zhǔn)確反映其價(jià)值。

　　沙河股份的賬面存貨12.4億元，主要包括以上三個(gè)項(xiàng)目。由于深圳沙河世紀(jì)假日廣場(chǎng)項(xiàng)目已竣工且出售大部分，河南新鄉(xiāng)世紀(jì)村項(xiàng)目即將竣工，且目前市場(chǎng)火爆，銷(xiāo)售不成問(wèn)題，兩者按成品的售價(jià)重估其價(jià)值比較合理。上文已計(jì)算深圳項(xiàng)目可獲得收入14.6億元；河南項(xiàng)目建面18萬(wàn)平方米，售價(jià)為3000元/平米，可獲收入5.4億元。

　　長(zhǎng)沙項(xiàng)目處在開(kāi)發(fā)前期，宜按照周邊土地價(jià)格重估其價(jià)值。盡管長(zhǎng)沙的土地價(jià)格和一線城市相比，回升的速度和幅度沒(méi)有那么大，但仍比2005年有所攀升。6月25日，同樣位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)的22.113畝地塊，以1330萬(wàn)元的起始價(jià)成交，可作為參照價(jià)格，以此推算沙河股份971.4 畝重估后價(jià)值約為5.8億元，且以后還有升值空間。

　　以上重估值加和后為25億元，比賬面增值12.6億元，再加上截至2008年年底3.9億元凈資產(chǎn)，意味著重估之后沙河股份的凈資產(chǎn)為16.5億元，相當(dāng)于每股凈資產(chǎn)8.25元，而7月29日收盤(pán)價(jià)為17.41元。