根據(jù)日前發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》，從12月10日起，北京市的房地產(chǎn)交易將實(shí)施新的計(jì)稅方法。據(jù)了解，該新政規(guī)避了以往二手房交易中常用的“陰陽合同”的避稅手法。而隨著新政正式實(shí)施日期的臨近，很多經(jīng)適房業(yè)主趕著將房子轉(zhuǎn)為商品房，從而出現(xiàn)了一波過戶高峰。
二手房網(wǎng)簽數(shù)創(chuàng)調(diào)控后新高
這幾天，家住天通苑的李女士忙著將自己滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為商品房。鏈家地產(chǎn)、我愛我家兩大房產(chǎn)中介的相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日透露，最低計(jì)稅價(jià)格上調(diào)通知發(fā)布10余天來，確實(shí)有一撥二手房業(yè)主趕在新政實(shí)施的緩沖期過戶，除了賣房子，還有辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的房主，以防最低計(jì)稅價(jià)格上調(diào)后，增加轉(zhuǎn)為商品房的成本。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)昨天最新公布的數(shù)據(jù)顯示，12月5日北京存量住宅的網(wǎng)簽數(shù)量達(dá)到767套，創(chuàng)下本輪調(diào)控后單日網(wǎng)簽峰值。據(jù)了解，11月下旬存量住宅的正常日均網(wǎng)簽在300套至350套之間，與昨天的二手住宅網(wǎng)簽量相比少了一半。
新政后稅費(fèi)可能增加1.5倍以上
我愛我家一區(qū)域經(jīng)理何曉明介紹說：“拿一套90平方米的經(jīng)適房為例，轉(zhuǎn)為商品房要交10%的綜合地價(jià)款和1%的最低契稅，最低計(jì)稅價(jià)格目前是3700元/平方米，合計(jì)稅費(fèi)為36630元；12月10日后，最低計(jì)稅價(jià)格將上調(diào)，得出該套房的總房款上漲，10%的綜合地價(jià)款也會(huì)上調(diào)了。”
何曉明表示，由于最低計(jì)稅價(jià)格并沒有公開，因此無法準(zhǔn)確得出一套經(jīng)適房轉(zhuǎn)為商品房的稅費(fèi)會(huì)增加多少，但考慮到“經(jīng)轉(zhuǎn)商”未來便于出手，因此大家都著急辦理。“12月10日后，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)估可能會(huì)增加1.5倍到2.7倍之間稅費(fèi)。”
二手房交易高峰只是假象
2010年4月26日住建部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》，要求“經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，必須符合有關(guān)政策規(guī)定并取得完全產(chǎn)權(quán)。”此后，又明確了2008年4月11日之后簽訂購(gòu)房合同的經(jīng)適房，可以在補(bǔ)交土地收益款后，不變更房主姓名就轉(zhuǎn)為商品房。而在此之前簽約的經(jīng)適房，仍然只能采用過戶的方式“轉(zhuǎn)商”。因此，2008年之前購(gòu)買的、且已經(jīng)滿5年夠上市資格的老經(jīng)適房業(yè)主更著急轉(zhuǎn)為商品房。
何曉明介紹說，每次稅費(fèi)調(diào)整必然會(huì)迎來“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的換證高峰。“但以后應(yīng)該就恢復(fù)正常了，因?yàn)楝F(xiàn)在交易都需要有5天的審核期。”但何曉明認(rèn)為，本次稅費(fèi)調(diào)整并沒有像以往促成真正的交易高峰，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的增量反而成為存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上升的一個(gè)中堅(jiān)力量。
專家提醒
5年內(nèi)不賣房“經(jīng)轉(zhuǎn)商”才劃算
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)卤硎荆瑯I(yè)主當(dāng)前應(yīng)該謹(jǐn)慎考慮“經(jīng)轉(zhuǎn)商”。若業(yè)主在未來5年內(nèi)確定沒有出售房屋的計(jì)劃，則可以考慮在當(dāng)前低成本的狀態(tài)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”。若業(yè)主未來有改善或者換房的打算，當(dāng)前“經(jīng)轉(zhuǎn)商”需要謹(jǐn)慎考慮，別因著急“轉(zhuǎn)商”交一次稅費(fèi)、再出售又交一次稅費(fèi)，兩次成本疊加更不劃算。
