今年執(zhí)行限購的46個城市中，有45個限購政策即將在本月底到期。這是一場靜悄悄的博弈：中央政府需對全局負責，強調(diào)對限購令的堅持；地方政府依賴土地財政，總有放松限購的沖動。住建部日前關(guān)于限購令若無特殊情況當延期的表態(tài)，應當會在本月晚些時候獲得各地的正面回應。
12月6日，《第一財經(jīng)日報》從中原地產(chǎn)獲得的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前11個月，全國130個主要城市土地市場總土地出讓金為1.18萬億，與去年同期相比減少了5200億，減少了30%。如果計算全國所有城市，則今年土地財政將可能減少上萬億。
以珠海為例，去年前10個月，珠海市本級土地使用權(quán)出讓金收入為203.9億元，而今年要達到100億元都不是易事。
根據(jù)今年6月國家審計署公布的報告，截至2010年底，除54個縣級政府沒有政府性債務外，全國省、市、縣三級地方政府性債務余額共計107174．91億元。至2010年底，地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為25473．51億元，涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。
地方債務研究專家、廣東當代經(jīng)濟研究中心主任楊正滸對本報分析，目前的負債是建立在財政收入增速遠高于GDP和居民收入速度的基礎(chǔ)上的，建立在宏觀稅負水平比較高的基礎(chǔ)上的，亦即財政收入增長的潛力已經(jīng)快被耗盡。
他指出，在目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控、土地市場頻頻流拍的“寒冬”下，土地出讓收入銳減，部分地方的土地出讓金同比減少了50%以上，而今明兩年，又剛好是償債高峰期，“到時候他們拿什么去償還債務呢？”
而明年土地市場的嚴峻形勢可能進一步加劇。“今年頭幾個月土地市場的情況還是相對不錯的，如果明年繼續(xù)維持這么嚴厲的調(diào)控，明年的土地財政收入將肯定比今年少很多。”中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉告訴本報，土地收益減少，考驗地方政府執(zhí)行調(diào)控的能力。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，執(zhí)行限購的46個城市中，政策有截止時間的城市為福州、廈門、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州。這些城市中，除南寧截止時間為明年2月底外，其他截止時間都為今年12月31日。
據(jù)此前媒體報道，住建部已知會地方政府，對于“限購令”即將到期的城市，如果沒有極其特殊情況，須出臺政策對限購令有效期進行延續(xù)。而盡管目前這些城市還沒有表態(tài)，但延續(xù)限購應該不會有太多問題。“一般在12月中下旬會表態(tài)。”張大偉估計。
“無論是學術(shù)界還是政府部門、業(yè)界，都認為目前限購令解除的條件、時機還不具備，所以2012年調(diào)控的基本方向是不可能改變的。”廈門市政協(xié)委員、集美大學房地產(chǎn)研究所所長李友華教授指出，目前調(diào)控正朝著預期的方向在發(fā)展，取得了一定的效果，但調(diào)控的目標還沒有最終實現(xiàn)，與管理層的出發(fā)點還有一定的差距。
在不少專家看來，從目前的形勢來看，對樓市松綁只會引來炒房資金的流入，樓市有可能出現(xiàn)報復性反彈，如此一來，兩年多的調(diào)控將可能前功盡棄。“限購一旦松動，對整個市場的影響會很大，這也是管理層所不愿意看到的。”李友華說。
而實際上，因樓市低迷導致土地財政和房地產(chǎn)稅收銳減，今年下半年以來，已有部分城市在試探放寬限購，如佛山、成都。雖然最后都被叫停，但地方政府放松的傾向仍值得警惕。目前的調(diào)控政策仍然處在中央政府嚴厲執(zhí)行，地方政府期待放寬的博弈過程中。
例如，雖然今年7月，中央要求部分房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，但其后只有浙江的臺州、衢州和廣東的珠海出臺了限購舉措，而且措施亦十分溫和。
中原地產(chǎn)分析認為，在目前國外經(jīng)濟環(huán)境惡化導致出口上漲乏力的情況下，2012年樓市調(diào)控政策很難繼續(xù)維持2011年的力度。對于部分城市來說，目前的樓市調(diào)控已經(jīng)基本見效，在一定程度上恢復放寬中小套型的購房需求可能會是拉動經(jīng)濟和不放松調(diào)控下的兩全之舉。
“最起碼明年上半年會延續(xù)較嚴厲的調(diào)控。但局部有一定的放松的可能性也很大。”張大偉說，地方延續(xù)限購沒有問題，但延續(xù)之后也有可能出現(xiàn)一些修改。例如部分二三線城市可能會做一些微調(diào)。在不改變初衷的情況下，這種微調(diào)對全局影響不大。
李友華認為，限購政策作為一種臨時性舉措，雖然看起來很簡單，但其效果是最有效的。他預計，明年將可能有更多的一二線城市征收房地產(chǎn)稅，待到房地產(chǎn)稅全面鋪開并且發(fā)揮作用之時，也是限購令退出市場之時。
