日前國(guó)家稅務(wù)總局布置了今年財(cái)產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作，并在全國(guó)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅。雖然物業(yè)稅的開征是遲早的事情，卻也并不意味著它在短時(shí)間內(nèi)可以鐵板釘釘。因?yàn)椋@一稅種還存在七大難點(diǎn)等待一一解決。
開征物業(yè)稅先清掉這些“攔路虎”
1.已有這么多稅費(fèi)，再征物業(yè)稅會(huì)不會(huì)重復(fù)？
現(xiàn)階段，我國(guó)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的稅費(fèi)共有53種，其中9項(xiàng)為“稅”，剩下的44項(xiàng)全部是“費(fèi)”，它們占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)成本的30%-45%。
難點(diǎn)：稅費(fèi)種類多，易重復(fù)
已經(jīng)有了這么多的稅費(fèi)種類，再來征收物業(yè)稅，就將出現(xiàn)重復(fù)的情況。當(dāng)然，一些交易過程中的稅費(fèi)可以與物業(yè)稅合并，比如房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等等，但交易之前的稅費(fèi)是去是留，便成了大問題。
2.物業(yè)稅落地，土地出讓金消失？
物業(yè)稅不僅針對(duì)建成成品的房地產(chǎn)物業(yè)，還針對(duì)作為生產(chǎn)資料的土地資源。在歐美不少國(guó)家的征稅標(biāo)準(zhǔn)中，并沒有土地出讓金的說法，因?yàn)橥恋爻鲎屬M(fèi)用已經(jīng)并在了物業(yè)稅之中，按年計(jì)收，不斷累加。而我國(guó)卻實(shí)施的是土地出讓金制度，一次性收足全額。
難點(diǎn)：土地出讓金是否應(yīng)保留
按照物業(yè)稅“一刀切”的特性，土地出讓金與城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等一樣，應(yīng)該退出征收行列，或是分批逐年收取，不管最終采用哪一種方式，政府一次性收取的土地出讓費(fèi)用都將大幅度減少，如果廢除或者減征，對(duì)城市建設(shè)的影響不可估量。
3.住宅寫字樓商鋪，物業(yè)稅應(yīng)否一視同仁？
商品房的種類繁多，除了通常所說的住宅之外，還包括寫字樓、商鋪、車位等等，這些產(chǎn)品均有著自己與眾不同的建筑特征，但用途都大致相同，既可作為自用，也能夠用來投資，具備雙重屬性。從這個(gè)角度來說，物業(yè)稅的征收應(yīng)該制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，也有利于推廣實(shí)行。
難點(diǎn)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)年限不同咋收費(fèi)
我國(guó)的土地國(guó)有性質(zhì)，使得在上面建起來的物業(yè)都有自身的產(chǎn)權(quán)年限，住宅最長(zhǎng)，達(dá)到70年，商鋪?zhàn)疃�，只�?0年。此外，不同物業(yè)類型的實(shí)用率也存在差別，住宅可以達(dá)到八成左右，寫字樓和車位等往往只有五成左右。“壽命”不同，實(shí)際占用空間各異，卻要征收一樣的物業(yè)稅，難以說得過去。
4.物業(yè)稅征收，城市和農(nóng)村要不要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)？
作為獨(dú)立稅種，物業(yè)稅在內(nèi)容上可以針對(duì)不同房產(chǎn)制定不同稅率，但征收標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)該城鄉(xiāng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)？眾所周知，我國(guó)土地所有制度雖然是單一的公有制，但卻有著特殊的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，前者實(shí)行的是國(guó)家所有制，后者則為集體所有制。
難點(diǎn)：國(guó)有與集體土地的管理
如今，隨著市區(qū)范圍擴(kuò)大，同時(shí)出現(xiàn)了在國(guó)有土地上建設(shè)起來的商品住宅和城中村集體用地上建設(shè)起來的宅基地住宅，同屬于物業(yè)范疇，一個(gè)為全產(chǎn)權(quán)，一個(gè)為半產(chǎn)權(quán)；一個(gè)包含土地出讓金，另一個(gè)不包含土地出讓金，針對(duì)這兩類土地，物業(yè)稅將面臨無論統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)或是分而治之都會(huì)導(dǎo)致極大的爭(zhēng)議出現(xiàn)。
5.物業(yè)稅來了，房?jī)r(jià)就能應(yīng)聲下降？
有人認(rèn)為物業(yè)稅的落地，是房?jī)r(jià)得以降低的關(guān)鍵調(diào)控手段，有的甚至大膽預(yù)測(cè)其能使房?jī)r(jià)下降三至四成。
難點(diǎn)：征物業(yè)稅≠房地產(chǎn)調(diào)控
其實(shí)，物業(yè)稅與房地產(chǎn)調(diào)控并無直接關(guān)聯(lián)。一旦征收，不論對(duì)一套物業(yè)的持有者，還是多套物業(yè)的持有者，甚至承租者來說，都要付出更高的居住成本，因此降價(jià)推斷難以成立。
6.物業(yè)稅高低，按房?jī)r(jià)收還是按照面積算？
據(jù)報(bào)道，物業(yè)稅的收取方式存在兩種不同說法，一是按照房?jī)r(jià)征收，并有著單套住宅總價(jià)的“0.6%-6%之間”以及“0.9%-2.4%之間”兩種可能。另一種是按照面積計(jì)算，以120平方米劃分界線，大城市上浮20%至144平方米，不足分界線減半收取，超過分界線全額征收。
難點(diǎn)：不同消費(fèi)水平城市咋統(tǒng)一
前一種房?jī)r(jià)越高所需要支付的稅費(fèi)就越多，會(huì)導(dǎo)致購房成本的提升。后一種照顧到了購買小面積的首次置業(yè)者，但無法體現(xiàn)高房?jī)r(jià)的一線城市與低房?jī)r(jià)的三線城市之間的差距。
7.缺乏登記、評(píng)估和法規(guī)，物業(yè)稅如何收？
要想開征物業(yè)稅，首先它需要具備完善的物業(yè)登記制度，然而我們目前的登記制度還不夠完善，其次得有科學(xué)的針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估機(jī)制和會(huì)計(jì)制度，這是配置稅率和制定增、減稅率條款的依據(jù)。
難點(diǎn)：現(xiàn)行法規(guī)尚需完善
我國(guó)目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律法規(guī)太多，但多不完善，且政出多門，這也是我國(guó)在物業(yè)稅征收方面急需解決的困難之一。
專家預(yù)測(cè)
最早也得三年后方能實(shí)施
物業(yè)稅從傳統(tǒng)意義上來看是財(cái)產(chǎn)稅，你持有不動(dòng)產(chǎn)，你擁有財(cái)產(chǎn)，因此，國(guó)家會(huì)在每年都評(píng)估你財(cái)產(chǎn)是否增值，如果你增值比較大，就會(huì)征收一定的稅收，用來給政府做財(cái)政支出。物業(yè)稅不僅是再分配，也是政府的收入來源。
“國(guó)稅總局有物業(yè)稅征收的時(shí)間表，就是2015年之前，我們預(yù)計(jì)會(huì)在2013年-2015年之間。”資深房地產(chǎn)專家吳定金大膽預(yù)測(cè)了物業(yè)稅的落地實(shí)施時(shí)間，他的依據(jù)在于從空轉(zhuǎn)到試點(diǎn)的一年左右時(shí)間，加上全國(guó)人大一年到兩年半的審議周期。
業(yè)內(nèi)說法
房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將有調(diào)整
物業(yè)稅開征的難度在于其并非是單純一項(xiàng)的稅費(fèi)改革，而是牽涉土地出讓制度、市場(chǎng)調(diào)控方向和房產(chǎn)建造方式等的大問題。“對(duì)于第一套，第二套，或是第三套，以及不同單價(jià)、不同樓齡的住宅都應(yīng)該有不同的標(biāo)準(zhǔn)。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)稅的征收有利于房地產(chǎn)的流通，從而調(diào)節(jié)物業(yè)的占有結(jié)構(gòu)，因而需要區(qū)別性開征。
這一觀點(diǎn)也得到了吳定金的認(rèn)可，他同時(shí)認(rèn)為，雖然物業(yè)稅調(diào)配了房地產(chǎn)資源的分配，但也可能會(huì)影響房地產(chǎn)最終產(chǎn)品的發(fā)展，因?yàn)槲飿I(yè)稅將把高端的需求打壓，扶持中低端市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)在整體品質(zhì)的打造方面肯定也會(huì)受到影響。
他山之石
物業(yè)稅影響房?jī)r(jià)韓國(guó)大漲日本跌10年
目前，已有很多國(guó)家實(shí)施物業(yè)稅，但是所取得的樓價(jià)效果不一。日本在1992年實(shí)施稅制改革，對(duì)土地保有實(shí)施重稅，日本土地只升不跌的神話終結(jié)，樓價(jià)長(zhǎng)跌十余年。而同樣在2005年對(duì)房產(chǎn)實(shí)施重稅的韓國(guó)，反而是房?jī)r(jià)因房屋供應(yīng)量急劇下降而繼續(xù)大漲。征收物業(yè)稅已有上百年歷史的美國(guó)，向來不以降樓價(jià)為目的，樓價(jià)卻相對(duì)平穩(wěn)。
計(jì)稅依據(jù)以房產(chǎn)估值居多
大部分的國(guó)家征收物業(yè)稅，以房產(chǎn)估值為計(jì)稅依據(jù)居多。美國(guó)各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門，物業(yè)稅以房產(chǎn)的估值為計(jì)稅依據(jù)，估值越高，物業(yè)稅越高。日本的固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%，實(shí)行市町村長(zhǎng)負(fù)責(zé)的房地產(chǎn)估價(jià)師制度，其根據(jù)土地用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅、觀光、農(nóng)田等)和位置，在每一情況類似地段(街道、交通、居住環(huán)境等)選出標(biāo)準(zhǔn)地和標(biāo)準(zhǔn)田。標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)格以地價(jià)公示價(jià)格的70%為尺度并根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整。
市民不滿估值可申訴
美國(guó)各地方政府建立了比較詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)信息管理制度。如果申訴人不滿意估稅官作出的決定，可向仲裁委員會(huì)提出申訴。經(jīng)過這些程序后，假如申訴人仍然認(rèn)為其財(cái)產(chǎn)價(jià)值沒有得到公正的評(píng)估，可向法院提起訴訟。
