在中央接連出臺調(diào)控地產(chǎn)市場的嚴(yán)厲舉措之后，市場對可能的后續(xù)政策反應(yīng)較大。近段時間有關(guān)重慶、上海等城市試點以稅收手段調(diào)控地產(chǎn)市場的報道，引發(fā)廣泛關(guān)注和討論。重慶財政局局長近日出面澄清，重慶提出的“特別房產(chǎn)消費稅”方案尚未獲批。不過重慶市的思路和方案值得注意，它首要的重點不在于究竟在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)還是購買環(huán)節(jié)征稅。
從重慶市長黃奇帆等官員的介紹來看，重慶用稅收杠桿調(diào)控商品房市場的思路有一個大的前提，即住房制度的“雙軌制”。這一雙軌制的基本設(shè)想是，30%至40%建公租房，把經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋統(tǒng)一起來，形成公租房、廉租屋、經(jīng)適房三位一體的格局；60%至70%建商品房。占30%至40%比例的公租房試圖走出經(jīng)濟(jì)適用房購買過程中的尋租困境，它與一般商業(yè)住宅區(qū)混雜在一起，由政府管理而不進(jìn)入市場，以滿足低收入人群的居住需求。如果沒有達(dá)到近半比例的公租房建設(shè)，完全通過市場化途徑來滿足人們的住房需求，那么即使把征收物業(yè)稅之類的手段都用上，仍然有一部分低收入人群被拋離于商品房市場之外。
因此重慶的思路其實包括兩個層面。一是戰(zhàn)略層面，形成一個低端有保障、中端有市場、高端有遏制的比較完善的住房管理體系，與此相應(yīng)，在稅收調(diào)控方面，低端不收稅、中端稅收優(yōu)惠、高端增加稅務(wù)。二是戰(zhàn)術(shù)層面，即在高端層面開征特別房產(chǎn)稅，這一稅種究竟是房產(chǎn)消費稅，還是房產(chǎn)保有稅，這個無疑可以進(jìn)一步討論。
就以稅收調(diào)控商品房市場而言，重慶在戰(zhàn)略層面上的思路是決定性的。眾所周知，圍繞究竟是否開征物業(yè)稅，近年來已經(jīng)有很多的爭論和意見。其中最為糾結(jié)的一個矛盾點在于如何處理土地出讓金和物業(yè)稅之間的關(guān)系：如果政府既收土地出讓金和配套費，又要征收物業(yè)稅，那么稅費負(fù)擔(dān)就過重了（比如美國只收物業(yè)稅，不收土地出讓金和配套費）。但是由于中國特有的土地制度等原因，土地出讓金和物業(yè)稅在性質(zhì)和運(yùn)行機(jī)制上完全不同，仍然需要分別管理，無法采用美國模式將土地出讓金并入物業(yè)稅。如果不加區(qū)分地征收物業(yè)稅，無疑會引發(fā)強(qiáng)烈的社會反彈。
在這種情況下，要利用稅收杠桿調(diào)控商品房市場，在結(jié)構(gòu)上區(qū)分低端、中端和高端就非常關(guān)鍵，也非常必要，只有這樣才能有效降低房產(chǎn)稅改革的社會阻力。如黃奇帆所說，因為只對高端房產(chǎn)收稅，既不會沖擊到大部分人，群眾的情緒會比較平和，同時炒高房價的動力也沒有了。
接下來就是稅如何收，個別地區(qū)先做改革試點是否可行。在基本戰(zhàn)略確定之后，無論如何都可以找到合法的途徑。一個好的改革方案往往需要反復(fù)調(diào)查、吸納意見和耐心打磨。即使重慶“特別房產(chǎn)消費稅”方案未獲批準(zhǔn)，再“動腦筋”提出另一方案，這種戰(zhàn)術(shù)上的調(diào)整并無損大局。
而從目前重慶的戰(zhàn)術(shù)思路來看，仍然有值得注意之處。根據(jù)重慶目前的方案，對高端商品房的特別稅與價格掛鉤，相對于市場均價的價格比越高，稅率就越高；然后在這一基礎(chǔ)上，再征收物業(yè)稅。在對住房市場做結(jié)構(gòu)性區(qū)分和全國范圍必要的制度協(xié)同基礎(chǔ)上，這樣的手段足以稱得上調(diào)控房價、大幅提高中小戶型比例的“殺手锏”。
