不出意外，人們一直忐忑中的二輪樓市調(diào)控細(xì)則在昨晚終于落地。
雖然最新的調(diào)控措施沒有明確執(zhí)行的時間表，但是首次明確了購房人貸款買房一律3成起、嚴(yán)控消費類貸款用于購房，外地購房禁令全國推廣，房地產(chǎn)稅由傳說轉(zhuǎn)向現(xiàn)實進而全國推廣……
上述細(xì)則被業(yè)界認(rèn)為購買商品房的門檻被全線提高，給5個月前的樓市調(diào)控加碼。
不少開發(fā)商和業(yè)界人士還是感到有些突然，更茫然的是購房者。有聲音認(rèn)為，真正的炒房者不需要貸款，而這條新政打壓的是基本的購房需求。
信貸
首套首付三成 三套直接叫停
根據(jù)多部委昨日公布的新政要求，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。
對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定；各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。
專家解讀
炒房者消費者雙打擊
“特別強調(diào)的是，此前首次購買90平方米以下的普通住宅還是可以首付2成的，而這次則一刀切，不再設(shè)定首付3成以下的任何可能性。” “我愛我家”副總胡景暉說。
他強調(diào)，消費性貸款禁止用于購買住房，也將比較有力地堵住那些通過消費貸款買房的所謂“灰色通道”。胡景暉認(rèn)為，這一政策的出臺在打擊炒房客的同時，也抑制了有改善需求但改善能力不強的消費者，會使部分購房人延緩買房計劃。
違規(guī)放貸銀行如何擔(dān)責(zé)？
但中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇則指出，通過“套現(xiàn)”公司的操作，抵押貸、消費貸依然有機會流入樓市。
北京大學(xué)證券研究所所長呂隨啟也認(rèn)為，消費貸款流入樓市的可能性依然存在，消費類貸款套現(xiàn)通常比較隱蔽，追查難度大，這就要求商業(yè)銀行投入更多的人力來進行貸后審查。
呂隨啟說，一旦消費類貸款流入樓市，放貸銀行要承擔(dān)哪些責(zé)任；貸款人、幫助貸款人實現(xiàn)套現(xiàn)的“套現(xiàn)公司”要面臨哪些處罰，目前沒有明確說法，需要相關(guān)監(jiān)管部門完善及補充。
捂盤
捂著舊的 別碰新的
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，新政要求繼續(xù)加大曝光和處罰力度。
對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。
專家解讀
堵上前一輪調(diào)控缺口
熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認(rèn)為，IPO重啟以來，讓很多去年未能上市的開發(fā)商順利上市。然而，此次國家已經(jīng)明確表示，有故意拖延工期或者是捂房惜售的開發(fā)商一旦被查出，則禁止其進行股票交易，也就是說將有被停牌的風(fēng)險，這對于已經(jīng)上市的公司來說絕對是重磅威懾。
新政首次提及查處經(jīng)紀(jì)機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。“對中介機構(gòu)的嚴(yán)控確實是歷次樓市調(diào)控中從未有過的，這說明政府開始把前一輪調(diào)控留下的缺口一一堵上。”房地產(chǎn)業(yè)界專家張大偉如是說。
財稅
特定條件 購房契稅1%征收
在稅費方面，加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查。
財政部、稅務(wù)總局、住建部昨日聯(lián)合發(fā)布通知調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策：即自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
此外，財政部表示，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
專家解讀
強烈昭示房地產(chǎn)稅出臺
“雖然沒明確說房地產(chǎn)稅由空轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向正式啟動，但全國推廣已然說明了這個傳說已久的稅種即將出臺。”熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認(rèn)為，可能很快，相關(guān)部委的指導(dǎo)意見也會隨機出臺，此前傳言的試點城市將公布自己的具體政策。
東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為，房產(chǎn)稅一旦執(zhí)行對炒房客的影響會立竿見影，但北京除了通州樓市會因存在泡沫受此影響外，其他區(qū)域都是剛性需求在支撐樓市成交量，影響并不大。
在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費方面，新政要求調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。
聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒認(rèn)為，“對之前一些違反新政謀取暴利的開發(fā)商將有效遏制其暴利增長，促使開發(fā)商在開盤銷售時慎重權(quán)衡項目定價。”
購房者
七成被調(diào)查者 近期觀望
“我排了一天隊才搖到號，政策就出來了，定金都交了，要不要放棄買房，糾結(jié)中！”“剛湊夠兩成的首付打算買房，首付就提高至三成了，看來買房計劃又要推后了。”樓市新政也在購房者中引起強烈熱議。
對于200萬的房產(chǎn)，在首付20%，利率0.7倍的情況下，首付40萬，貸款月供9831元，20年利息總和75.95萬元。首付提高至30%，利率0.85倍的情況下，不僅首付增加到60萬，貸款雖然金額少，但月供卻增加了773元達到10604元，20年利息總和增加18.53萬達到94.48萬元。
事實上，經(jīng)過5個月的等待，購房者未見房價明顯下調(diào)，部分需求盲目入市，也使得部分開發(fā)商調(diào)高了售價，同時也改變了不少購房者的購房計劃。
來自網(wǎng)上的調(diào)查顯示，對于“更嚴(yán)厲調(diào)控出臺能否降房價？”網(wǎng)友看法分歧較大，選擇“不會下跌”以及“會下跌”的比例難分伯仲，不過，對于近期是否買房有七成左右的購房者明確表示，近期不會買房。
