近日， 北京發(fā)布放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和提高二手房最低計(jì)稅價(jià)的新政策。按照新標(biāo)準(zhǔn)，北京超八成房屋是普宅，不僅有利于鼓勵(lì)自住需求，也降低了購房者負(fù)擔(dān)；最低計(jì)稅價(jià)提高則帶來交易成本增加。兩項(xiàng)政策相輔相成，收緊意味更強(qiáng)。
有專家認(rèn)為，新政也是為開征房產(chǎn)稅做了鋪墊。從房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反映來看，新政直截了當(dāng)?shù)淖柚沽?ldquo;陰陽合同”的繼續(xù)橫行。但市場反映依然冷淡，百姓心中不免有新的疑惑和期許。
調(diào)控新政進(jìn)一步精細(xì)周全
根據(jù)北京市住建委、地稅局日前聯(lián)合制定的《關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》，以及北京市財(cái)政局、地稅局、住建委聯(lián)合制定的《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》，自12月10日起，北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格調(diào)整為按照全市住房平均交易價(jià)格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。
據(jù)北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的公告稱，根據(jù)市內(nèi)不同地段，將享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房價(jià)格上限定在每平方米人民幣1.728萬元人民幣至3.888萬元之間。新規(guī)定明確，普通住房的總交易價(jià)值上限將上調(diào)至544萬元。此類住房的面積不能超過140平方米。在新的標(biāo)準(zhǔn)下，購房者將可享受1.5%或1%的契稅優(yōu)惠，售房者可免征營業(yè)稅。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的測算，不同區(qū)域內(nèi)，購售雙方契稅和營業(yè)稅的減免幅度在7萬多元至12萬余元不等。
在解決中低收入家庭住房問題上，各地通常采取的辦法是加大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的力度對平抑房價(jià)、緩解“夾心層”住房難題產(chǎn)生積極作用。這次北京政府另辟蹊徑，通過減稅，最大程度地支持普通居民家庭自住型購房需求，“重定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，提高豪宅門檻，讓更多“被豪宅”的房子符合“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)，享受契稅優(yōu)惠。同時(shí)，新政對那些以“舊”換“新”、改善居住條件的人群，或者謀求一步到位的剛需購房者也是一個(gè)利好。
北京新政還會(huì)刺激單價(jià)不高的“普通住宅”二手房交易，并分流一部分剛需人群對一手房的需求，抑制一手房價(jià)格上漲。一方面，新政在價(jià)格方面，不再按成交總價(jià)，而是按成交單價(jià)認(rèn)定；不同區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)由全市住房平均交易價(jià)格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定；調(diào)整系數(shù)除了考慮環(huán)線因素，還考慮了南城、北城的區(qū)分。這種根據(jù)北京樓市現(xiàn)實(shí)進(jìn)行的調(diào)整和細(xì)分，既會(huì)給北京二手房市場提供更多符合剛需人群購買需求的“普通住房”，也會(huì)通過房源的增加，刺激剛需。另一方面，新政將普通住宅定義為必須同時(shí)滿足住宅小區(qū)容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于新確定的區(qū)域普通住房平均價(jià)格1.2倍以下的住房，并表示符合條件的“普通住房”，購售雙方都可以享受稅費(fèi)優(yōu)惠。
有專家向《中國聯(lián)合商報(bào)》表示：“在房價(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)的背景下，因北京二手房過戶指導(dǎo)價(jià)格調(diào)整可能帶來的新增稅費(fèi)成本將不可能再轉(zhuǎn)嫁給買家，這勢必引起賣家的進(jìn)一步降價(jià)。”
“陰陽合同”或成歷史
據(jù)不少房地產(chǎn)中介人士介紹，此次新政對二手房交易中一度盛行的“陰陽合同”造成致命打擊，兩項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整后，將不能通過“陰陽合同”避稅，投機(jī)購房者的購房成本將進(jìn)一步增加。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦最低過戶指導(dǎo)價(jià)上調(diào)，這對于二手房交易中暗藏的“陰陽合同”將會(huì)產(chǎn)生極大的阻力。但也有人士指出，是否能杜絕“陰陽合同”關(guān)鍵在于制定區(qū)域最低指導(dǎo)價(jià)格時(shí)依據(jù)是什么？究竟是市場價(jià)格還是中介過戶價(jià)格，而市場價(jià)格又怎樣去調(diào)查？如果按照中介機(jī)構(gòu)的簽約過戶價(jià)格，又存在很多“陰陽合同”的水分，所以很難估算上調(diào)后的最低過戶價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間的差距會(huì)有多大，差距越小，“陰陽合同”再出現(xiàn)的可能性也就越小。
或?yàn)殚_征房產(chǎn)稅輔墊
減少稅負(fù)，保護(hù)自住需求，打擊投機(jī)炒作，固然是此次新政的意圖所在。從已經(jīng)開征房產(chǎn)
稅的重慶、上海來看，重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅在主城9區(qū)范圍內(nèi)征收，納入征收對象的住房包括：個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；個(gè)人新購的高檔住房；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套（含）以上的普通住房。上海市房產(chǎn)稅的征收對象主要是上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。可見，在房產(chǎn)稅開征對象中，除了新購住房外，豪宅是最可能被征稅的對象。
有專家明確向記者表示：此次北京調(diào)高豪宅標(biāo)準(zhǔn)后，普通住宅占比將達(dá)到80%以上，這無疑為未來向豪宅開征房產(chǎn)稅創(chuàng)造了條件，也為房產(chǎn)稅的開征減輕了社會(huì)阻力，為北京樓市的下一步調(diào)控預(yù)留了政策空間。
