房產(chǎn)稅試點(diǎn)之初被寄予厚望。中國(guó)證券報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于征收范圍、稅率等多種因素制約，房產(chǎn)稅對(duì)樓市的整體影響并沒(méi)有當(dāng)初人們期望的那么大，但對(duì)高端物業(yè)產(chǎn)生了一定影響。調(diào)查顯示，大部分購(gòu)房者在進(jìn)行購(gòu)房決策時(shí)很少考慮房產(chǎn)稅的影響。一些開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)表示，相對(duì)于總房?jī)r(jià)以及其他稅費(fèi)，房產(chǎn)稅占比較小。
專(zhuān)家建議，未來(lái)可擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，覆蓋到存量房產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅未來(lái)存在較大的推廣空間，“擁有的住房套數(shù)”或許會(huì)成為未來(lái)房產(chǎn)稅征稅標(biāo)準(zhǔn)之一。
正面效應(yīng)顯現(xiàn)
在上海市統(tǒng)計(jì)局不久前公布的“房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響”網(wǎng)上調(diào)查活動(dòng)中，有20.7%的受調(diào)查者認(rèn)為“沒(méi)有作用”，33%的受調(diào)查者認(rèn)為“作用甚微”，23.8%的受調(diào)查者認(rèn)為“不好說(shuō)”，只有22.5%的受調(diào)查者認(rèn)為“有很大作用”。在對(duì)剛需購(gòu)房者的調(diào)查中，問(wèn)及“房產(chǎn)稅會(huì)否影響購(gòu)房計(jì)劃”，有70.8%的受訪人表示“仍會(huì)購(gòu)房”，24.7%的受訪人表示“推遲購(gòu)房”，只有4.5%的受訪人表示會(huì)“取消購(gòu)房”。
上海市稅收收入統(tǒng)計(jì)顯示，截至三季度末，上海征收房產(chǎn)稅55.1488億元，而二季度末時(shí)房產(chǎn)稅征收總額為51.0961億元，一季度末時(shí)房產(chǎn)稅征收總額為13.1638億元。其中，僅有小部分為今年以來(lái)試點(diǎn)征收的房產(chǎn)稅。不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，下半年并未出現(xiàn)房產(chǎn)稅的繳稅高峰，預(yù)計(jì)繳稅高峰很可能要到年底前才會(huì)到來(lái)，很多納稅人將趕“末班車(chē)”來(lái)繳稅。
鑒于房產(chǎn)稅已繳納比例不高，上海市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，個(gè)人住房房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)于每年12月31日前自行向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納當(dāng)年度應(yīng)納稅款，逾期納稅的，按規(guī)定從2012年1月1日起對(duì)滯納稅款按日加收萬(wàn)分之五的滯納金。
同期試點(diǎn)的重慶房產(chǎn)稅，重在調(diào)控投資性購(gòu)房與高端住宅。業(yè)內(nèi)人士表示，重慶房產(chǎn)稅對(duì)高端住宅有一定殺傷力，所有存量的高端住宅都將征收房產(chǎn)稅，且稅率比上海高一倍左右。10月31日為存量獨(dú)棟別墅業(yè)主繳納房產(chǎn)稅最后時(shí)限，11月重慶市即公布了尚未申報(bào)納稅的13名別墅業(yè)主及房產(chǎn)信息，保利國(guó)際高爾夫花園別墅業(yè)主、桃都山莊業(yè)主、威尼斯印象業(yè)主等13名未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅的別墅業(yè)主被“曝光”。
重慶地稅機(jī)關(guān)表示，責(zé)令限期繳納仍不申報(bào)納稅的，將依法采取提請(qǐng)阻止出境、媒體曝光、交易限制、銀行扣款等措施追繳房產(chǎn)稅稅款，并按規(guī)定追究相應(yīng)的法律責(zé)任。
覆蓋范圍待擴(kuò)大
上海房產(chǎn)稅之所以被“遺忘在角落”，根本原因還在于征稅范圍較小。上海的個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收范圍并未涉及存量房，征收范圍是上海居民家庭在上海新購(gòu)且屬于第二套住房的和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。其中，上海居民家庭新購(gòu)第二套住房的，合并計(jì)算人均面積不超過(guò)60平方米的，新購(gòu)住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積征收房產(chǎn)稅。
不僅如此，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4%.這就意味著，2011年新購(gòu)住房單價(jià)只要不超過(guò)28426元/平方米，都可以享受0.4%的稅率。事實(shí)上，今年約有90%的應(yīng)稅住房只需要繳納0.4%稅率的房產(chǎn)稅。
在上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心，正在為客戶(hù)辦理過(guò)戶(hù)的中介業(yè)務(wù)員小秦表示，上海房產(chǎn)稅的稅基按交易價(jià)70%計(jì)算，目前正在過(guò)戶(hù)的客戶(hù)需要繳納的房產(chǎn)稅只有2000多元。這點(diǎn)錢(qián)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二套房的中高端客戶(hù)來(lái)說(shuō)，算不了什么。與二手房交易動(dòng)輒超過(guò)10%的稅費(fèi)相比，房產(chǎn)稅占比確實(shí)微乎其微。
有購(gòu)房計(jì)劃的林小姐表示，在決定是否購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)，很少考慮房產(chǎn)稅的影響。“房?jī)r(jià)走勢(shì)才是購(gòu)房者最關(guān)心的，動(dòng)輒波動(dòng)幾十萬(wàn)，而房產(chǎn)稅每年不過(guò)幾千元，一旦購(gòu)房時(shí)機(jī)合適，購(gòu)房者不大會(huì)考慮房產(chǎn)稅的影響。”
上海一家民營(yíng)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，上海房產(chǎn)稅在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)或許存在不足，征收對(duì)象以新增第二套住房為主，而目前市場(chǎng)剛需才是主流，有些買(mǎi)二套房的市民會(huì)以子女名義購(gòu)房，來(lái)規(guī)避房產(chǎn)稅。
“目前房產(chǎn)稅的政策效果并不明顯。年底可能會(huì)出現(xiàn)繳稅高峰，繳稅人既然可節(jié)省大筆資金的利息，一定會(huì)能拖就拖。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，至少征收房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1%才有一定效果。目前房產(chǎn)稅“冷場(chǎng)”局面，最主要原因是適用范圍太小，其次是期限未到。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅會(huì)逐步取代土地出讓金的地位，但房產(chǎn)稅也是一種“土地財(cái)政”，只不過(guò)從“一次性”變成“持續(xù)性”。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，上海和重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)已繳納稅金較少可能與繳稅的截止日期有關(guān)系。上海規(guī)定只要年底之前把這個(gè)稅交上就行，重慶規(guī)定在10月1日到10月31日繳納，上海大部分應(yīng)繳稅款會(huì)在四季度尤其是12月繳納。
加快推進(jìn)房產(chǎn)稅實(shí)施
臨近年底，房產(chǎn)稅也成為熱議的話題。不少專(zhuān)家認(rèn)為，未來(lái)可以擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，覆蓋到存量房產(chǎn)。一方面可以逐漸取代土地出讓收入，成為地方財(cái)政穩(wěn)定收入來(lái)源；另一方面可以打擊炒房囤積房源。
中國(guó)社科院發(fā)布的2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》建議，房產(chǎn)稅試點(diǎn)在“十二五”期間應(yīng)加快向全國(guó)推廣。房產(chǎn)稅的征收宜從量從價(jià)綜合征收，作為收入調(diào)節(jié)的重要手段。需要對(duì)免征或起征點(diǎn)加以論證，各地情況不一，要有所體現(xiàn)。
財(cái)政部部長(zhǎng)助理王保安近日表示，將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，使它進(jìn)一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中的調(diào)控作用。下一階段，有關(guān)部門(mén)將針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，完善稅制，加快稅收政策的制定，抓緊總結(jié)兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施。
住建部部長(zhǎng)姜偉新曾表示，“十二五”末以后，住房保障將逐步轉(zhuǎn)向貨幣補(bǔ)貼為主，待相關(guān)信息系統(tǒng)建立后，就不必再采取限購(gòu)這種行政色彩濃厚的辦法。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，住建部負(fù)責(zé)人所說(shuō)的在城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建立后，將更多的運(yùn)用稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，房產(chǎn)稅可能就是其中重要的一項(xiàng)。而一旦房產(chǎn)稅被提上日程，“擁有住房套數(shù)”或許會(huì)成為其中的征稅標(biāo)準(zhǔn)之一，投資客群持有房源的成本將不斷上升。在房?jī)r(jià)不斷下行的通道中，成本的上升無(wú)疑會(huì)使其收益率逐漸下滑。
