國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2011年12月全國(guó)70個(gè)大中城市中，有52個(gè)城市的新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，房?jī)r(jià)持平的有16個(gè)，僅兩個(gè)城市環(huán)比上漲。由此引發(fā)廣大市民和企業(yè)十分關(guān)心房?jī)r(jià)的未來或長(zhǎng)期性走勢(shì)。毫無疑問，中國(guó)正在或即將推行的三大財(cái)稅制度改革將對(duì)樓市以及房?jī)r(jià)將產(chǎn)生方向性的影響。企業(yè)及居民對(duì)此應(yīng)給予高度關(guān)注。
這三大財(cái)稅趨勢(shì)性改革包括居民保障房制度、房產(chǎn)稅制度和增值稅制度改革，這三項(xiàng)大的財(cái)稅制度改革與樓市密切相關(guān)，它們將引領(lǐng)樓市逐步回歸理性。居民社會(huì)保障房制度改革從財(cái)政支出方向影響房?jī)r(jià)和民生，房產(chǎn)稅制度改革和營(yíng)業(yè)稅改征增值稅從財(cái)政收入方向影響房?jī)r(jià)和民生。
三大財(cái)稅制度改革與樓市密切相關(guān)
第一項(xiàng)與樓市密切相關(guān)的財(cái)稅制度改革是居民社會(huì)保障房制度改革。中國(guó)居民社會(huì)保障房制度改革的必然趨勢(shì)主要包括三個(gè)方面：一是應(yīng)對(duì)居民基本住房的持續(xù)性需求，應(yīng)對(duì)城市化加速的局面，使居民社會(huì)保障房供給成為一項(xiàng)改善民生的長(zhǎng)期性、根本性制度；二是在政府財(cái)力許可的條件下，逐步擴(kuò)大居民社會(huì)保障住房供給量；三是居民社會(huì)保障住房供給模式在“生產(chǎn)模式”和“購(gòu)買模式”中相機(jī)抉擇。
居民社會(huì)保障房制度改革是中國(guó)社會(huì)保障制度改革的重要組成部分。與其他所有市場(chǎng)一樣，樓市交易是用貨幣投票的，以貨幣“出價(jià)取高”的方式完成每一宗交易，它無法滿足貨幣出價(jià)低的中低收入群體的住房需求，這種市場(chǎng)失敗領(lǐng)域必須由政府部門提供社會(huì)保障房解決。從西方國(guó)家的情況看，提供居民社會(huì)保障房是涉及民生的一項(xiàng)根本性制度。
政府“提供”與“生產(chǎn)”居民社會(huì)保障性住房是有區(qū)別的。政府生產(chǎn)社會(huì)保障性住房是指由政府融資且直接參與社會(huì)性保障住房的建設(shè)，而政府提供社會(huì)保障性住房是指政府只提供資金，不直接參與住房建設(shè)或“生產(chǎn)”。西方國(guó)家的普遍做法是提高社會(huì)保障房供給資金，而較少直接參與具體的建設(shè)。
中國(guó)在20世紀(jì)90年代末期推動(dòng)居民住房制度改革，取消居民福利分房制度，讓居民在樓市中購(gòu)房滿足需求。這種住房制度市場(chǎng)化取向的改革是正確的，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來重大發(fā)展機(jī)遇，但其缺陷之一是居民社會(huì)保障房制度改革沒有配套跟上，忽視了樓市本身不解決中低收入群體住房需求這個(gè)樓市失敗特征。在房?jī)r(jià)居高不下、房?jī)r(jià)與中低收入居民收入水平嚴(yán)重“脫節(jié)”、城市化提速的情況下，居民社會(huì)保障房供給不足的矛盾由逐步顯現(xiàn)向加劇方向升級(jí)。
在推動(dòng)居民社會(huì)保障房制度改革方面，政府采取的步驟是分批分步式的，即為了滿足居民的住房基本需求，在財(cái)政能力許可的范圍內(nèi)，政府會(huì)逐步增加社會(huì)保障房供給。
政府供給社會(huì)保障房的方式會(huì)依據(jù)樓市運(yùn)行狀況，再以單獨(dú)建設(shè)居民社會(huì)保障房為主和以向私人市場(chǎng)購(gòu)買住房為主這兩種方式間相機(jī)抉擇。
第二項(xiàng)與樓市密切相關(guān)的財(cái)稅制度改革是房產(chǎn)稅制度改革。中國(guó)房產(chǎn)稅制度改革的方向和趨勢(shì)是在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，空間上逐步由試點(diǎn)區(qū)域或城市向其他城市鋪開；征稅對(duì)象上逐步由增量房向存量房推進(jìn)，且不再區(qū)分住房的使用用途；稅負(fù)設(shè)計(jì)上在免除居民家庭基本住房稅收的基礎(chǔ)上采取累進(jìn)稅率的方式對(duì)住房征稅。
在西方絕大多數(shù)國(guó)家，房產(chǎn)稅是地方政府的主要收入來源。中國(guó)居民住房制度改革的另一個(gè)缺陷是房產(chǎn)稅制度改革滯后。房產(chǎn)稅與物業(yè)稅的根本區(qū)別在于物業(yè)稅除對(duì)房屋征稅以外，還對(duì)土地征稅。由于中國(guó)土地產(chǎn)權(quán)為國(guó)有，依照產(chǎn)權(quán)稅收理論邏輯，中國(guó)征收物業(yè)稅不恰當(dāng)，故僅推動(dòng)房產(chǎn)稅制度改革。
在推動(dòng)房產(chǎn)稅制度改革步驟上，中國(guó)首先將上海、重慶兩個(gè)城市作為試點(diǎn)地區(qū)，之后在全國(guó)范圍逐步推開。盡管上海、重慶這兩個(gè)城市在試點(diǎn)期推行的房產(chǎn)稅制度離真正的房產(chǎn)稅制度仍有相當(dāng)大的差距，但為中國(guó)全面推動(dòng)房產(chǎn)稅制度改革積累了經(jīng)驗(yàn)，并產(chǎn)生了一定的房產(chǎn)稅制度改革宣傳效應(yīng)。房產(chǎn)稅制度改革涉及到千家萬戶，政府在推動(dòng)房產(chǎn)稅制度改革方面采取相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度，一方面考慮到其對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，另一方面也考慮到居民對(duì)其接受的程度。房產(chǎn)稅制度改革的關(guān)鍵在于居民家庭住房信息的掌握、房屋估價(jià)的確定、稅率高低的設(shè)計(jì)三個(gè)方面。
第三項(xiàng)與樓市密切相關(guān)的財(cái)稅制度改革是增值稅制度改革。中國(guó)增值稅改革的一個(gè)重要趨勢(shì)是增值稅擴(kuò)圍，即由在上海交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的基礎(chǔ)上，依據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和財(cái)稅形勢(shì)，將逐步向包括銷售房地產(chǎn)在內(nèi)的其他行業(yè)推動(dòng)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。
房產(chǎn)稅調(diào)控威力遠(yuǎn)超限購(gòu)
從總體上看，中國(guó)三大趨勢(shì)性財(cái)稅制度改革及其分步實(shí)施策略有助于樓市的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展，有助于房?jī)r(jià)逐步回歸理性，有助于樓市實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。
在上述三大趨勢(shì)性財(cái)稅制度改革中，在政府對(duì)樓市宏觀調(diào)控的所有手段中，對(duì)樓市影響最大的就是房產(chǎn)稅制度改革，其調(diào)控威力及效果遠(yuǎn)超限購(gòu)令及貨幣政策措施。由于規(guī)定一定的起征點(diǎn)或免征額，中國(guó)房產(chǎn)稅制度改革對(duì)居民住房消費(fèi)需求影響不大或?yàn)榱悖珜?duì)居民投資需求產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。房產(chǎn)稅影響房?jī)r(jià)的機(jī)理是它增加囤房成本。當(dāng)然，房產(chǎn)稅制度改革對(duì)樓市影響的大小還取決于房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)內(nèi)容，其核心是房產(chǎn)稅稅率的確定。如果房產(chǎn)稅稅率過低，則對(duì)房?jī)r(jià)影響有限；如果房產(chǎn)稅稅率采取累進(jìn)稅率，稅率最低級(jí)次和最高級(jí)次均在一個(gè)較高水平，則對(duì)房?jī)r(jià)影響極大。住房限購(gòu)令盡管對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲有一定作用，但其對(duì)樓市的影響也是雙面的，即一方面對(duì)增量住房需求產(chǎn)生抑制，但另一方面已購(gòu)買大量住房或住房購(gòu)買數(shù)量已超過限購(gòu)令規(guī)定套數(shù)的居民或投資者一般不愿賣出住房，一般會(huì)惜售，因?yàn)檫@部分住房擁有者一旦出售其住房，意味著其短期內(nèi)可能無法再購(gòu)買住房了，其結(jié)果是減少住房供應(yīng)，在一定程度上助推房?jī)r(jià)。貨幣政策措施固然對(duì)樓市調(diào)控有一定的作用，但在熱錢大量涌入，收入分配差距過大的情況下，其對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用也受到一定約束。
中短期看，中國(guó)社會(huì)保障性住房制度改革對(duì)樓市影響有限，但從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，中國(guó)社會(huì)保障性住房制度改革的影響不可低估，它對(duì)樓市發(fā)展具有穩(wěn)定作用，對(duì)房?jī)r(jià)暴漲暴跌具有一定的防范作用。由于中低收入者對(duì)社會(huì)保障性住房的需求量巨大，而在中短時(shí)期內(nèi)其供給量數(shù)量極為有限，故在中短時(shí)期內(nèi)，社會(huì)保障房供給難以對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，但從長(zhǎng)期看，隨著社會(huì)保障性住房供給量的擴(kuò)大，其供需缺口縮小，則社會(huì)保障房供給會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較強(qiáng)的抑制作用。在房?jī)r(jià)高且交易量低迷的情況下，樓市吸納的勞動(dòng)力會(huì)逐步減少。針對(duì)這種情況，政府主要采取“生產(chǎn)模式”供給社會(huì)保障性住房，即以擴(kuò)大住房生產(chǎn)量、擴(kuò)大住房供給規(guī)模為主，一方面解決農(nóng)民工就業(yè)問題，另一方面對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生一定的抑制作用。
如果中國(guó)樓市泡沫破裂，則一方面有部分中低收入者會(huì)向私人市場(chǎng)購(gòu)買住房，減少對(duì)社會(huì)保障性住房供給壓力，另一方面，中國(guó)社會(huì)保障性住房的供給模式會(huì)改為主要向住房私人市場(chǎng)購(gòu)買的方式向中低收入者提供住房。而且，從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，政府提供社會(huì)性保障房主要采取向私人住房購(gòu)買方式，其效應(yīng)是可以阻止房?jī)r(jià)過度下跌，從而防止樓市崩盤和金融危機(jī)。
如果銷售房屋由營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，由于進(jìn)項(xiàng)稅額可以扣除，則會(huì)刺激投資者擴(kuò)大工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)需求，從而有助于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，由于銷售房屋由營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，與住房交易的稅負(fù)降低，一方面利于房?jī)r(jià)下降，利好居民，另一方面也可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)，使其擴(kuò)大住房銷售。
從長(zhǎng)期看，如果上述三項(xiàng)財(cái)稅制度改革全部到位，尤其是房產(chǎn)稅制度改革、增值稅擴(kuò)圍制度改革全部到位，則其對(duì)樓市產(chǎn)生的疊加效應(yīng)或合成效應(yīng)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、促進(jìn)樓市長(zhǎng)期性健康發(fā)展、改善民生具有更大的影響力。
