“陰陽(yáng)合同”存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？二手房交易按評(píng)估價(jià)征稅之后，買賣雙方在交易中應(yīng)注意什么？廣東華南律師事務(wù)所李英姿律師認(rèn)為，為確保自身權(quán)益，應(yīng)拒絕簽訂“陰陽(yáng)合同”。二手房交易按評(píng)估價(jià)征稅之后，房產(chǎn)交易雙方應(yīng)更加關(guān)注稅費(fèi)的條款。
或面臨罰款甚至刑罰
簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為違反了行政法規(guī)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第四十條規(guī)定：“納稅人采取虛假的納稅申報(bào)的手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款，處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款”。
還有可能觸犯刑事法律：根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第二百零一條的規(guī)定：一納稅人不繳或者少繳應(yīng)納稅款偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數(shù)額在一萬(wàn)元以上不滿十萬(wàn)元的，處三年以下有期徒刑或者拘役并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬(wàn)元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。
值得提醒的是，買賣雙方是根據(jù)真實(shí)的成交價(jià)依法納稅，即使簽訂了“陰陽(yáng)合同”，也不會(huì)受到處罰。
或無(wú)法取得高額貸款再售時(shí)要承擔(dān)高稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)
就同一標(biāo)的物、同一合同雙方主體，簽訂了兩份對(duì)價(jià)不一的合同，就會(huì)給合同的履行帶來(lái)了不確定性，若兩份合同都真實(shí)有效的話，不論對(duì)賣方還是買方來(lái)說(shuō)，都可能會(huì)選擇對(duì)自己有利的那份來(lái)履行。
就買方而言。首先是效力認(rèn)定，或者合同不成立的風(fēng)險(xiǎn)。由于簽訂陰陽(yáng)合同的行為，屬于當(dāng)事人惡意串通損害國(guó)家利益的行為，虛假的價(jià)格條款或整個(gè)合同將會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。此外，如買賣雙方為逃避稅收在居間買賣合同中約定虛假成交價(jià)，賣方又要求以真實(shí)成交價(jià)訂立現(xiàn)售合同。如買方不同意則導(dǎo)致現(xiàn)售合同未能訂立的，那么買方只能取回已支付的款項(xiàng)，而不能要求雙倍返還定金和其他賠償。其次，無(wú)法取得高額貸款的風(fēng)險(xiǎn)。由于政府備案的價(jià)格較低，買家在申請(qǐng)銀行按揭貸款時(shí)，銀行將以低于實(shí)際價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款，這將造成買家實(shí)際貸款總數(shù)的降低，也無(wú)疑增加了買家支付首期款的總額。再次，再售時(shí)同樣承擔(dān)高費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。由于政府備案的價(jià)格低于實(shí)際成交的價(jià)格，將來(lái)買家如再出售該房屋時(shí)，買家可能就要面臨承擔(dān)高額個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，是行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。陰陽(yáng)合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門查出后，可能將和賣家一樣受到補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則可能與賣方一同被追究刑事責(zé)任。
對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，第一個(gè)就是宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。由于陰陽(yáng)合同上的房?jī)r(jià)低于實(shí)際價(jià)格且屬于虛假納稅申報(bào)和損害國(guó)家利益，會(huì)大大增加買方的心理變化，如果買方反悔，賣方將面臨承擔(dān)利息、房?jī)r(jià)下跌等損失，還存在房款不能全額收回的風(fēng)險(xiǎn)。如果買方不按期支付備案價(jià)格外的房款，或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易，賣方將陷于困境中，采取協(xié)商、催討、起訴方式，都會(huì)增加時(shí)間和金錢成本。第二則是行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。簽訂陰陽(yáng)合同的賣方可以少繳甚至不繳營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅款，但一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出存在偷稅行為，則不僅會(huì)被追繳稅款，還可能被處以罰款。符合我國(guó)《刑法》第二百零一條的規(guī)定的，將會(huì)負(fù)上刑事責(zé)任。
成交價(jià)奇低合同應(yīng)確認(rèn)無(wú)效
李律師表示，一份合同是否具有法律效力要看三要件：1、主體適格；2、雙方的意思表示真實(shí)；3、合同內(nèi)容沒(méi)有違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。只要符合上述三要件的合同都是具有法律效力的。
但是，買賣雙方若是為了逃避繳稅義務(wù)，而故意壓低成交價(jià)而簽訂的合同，其一，并非買賣雙方的真實(shí)意思表示，其二，是通過(guò)合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，成交價(jià)奇低的那份合同應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。
按評(píng)估價(jià)征稅之后應(yīng)更加關(guān)注稅費(fèi)條款
根據(jù)我國(guó)《刑法》的規(guī)定，逃稅罪是身份犯，即犯罪主體僅限于納稅人和扣繳義務(wù)人，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房屋買賣過(guò)程中并非納稅義務(wù)人或扣繳義務(wù)人，因此并不需要負(fù)刑事責(zé)任。但作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)有應(yīng)當(dāng)遵守的從業(yè)守則，若違反從業(yè)守則，則可由從業(yè)單位或相關(guān)的行政管理部門對(duì)其進(jìn)行處罰。
據(jù)了解，為了打擊“陰陽(yáng)合同”，2011年1月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部就聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，其中規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人操縱“陰陽(yáng)合同”就要被處罰1萬(wàn)元，中介機(jī)構(gòu)被處罰3萬(wàn)元。
此外，給這樣合同蓋章的中介公司，是否有虛報(bào)價(jià)格的“確鑿證據(jù)”？虛報(bào)價(jià)格會(huì)否受到相關(guān)處罰？李律師表示，中介公司僅為賣方或買方提供報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，合同中的對(duì)價(jià)是買賣雙方當(dāng)事人約定的，與中介公司并無(wú)關(guān)系。因此，中介公司在合同中蓋章其實(shí)是多此一舉，也不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
在房產(chǎn)交易前，一定要查看房產(chǎn)證上登記信息是否與合同上約定的一致，例如所有權(quán)人是否一致，抵押狀態(tài)是否一致，預(yù)告登記狀態(tài)是否一致等。在交易過(guò)程中依實(shí)際成交價(jià)依法納稅。另，二手房交易雙方都應(yīng)更加關(guān)注承擔(dān)稅費(fèi)的條款。合同中可以約定“按照法律規(guī)定各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費(fèi)”，也可以約定“約定由一方來(lái)承擔(dān)所有稅費(fèi)”。
