“國五條”公布后，擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍成為關(guān)注的焦點(diǎn)。“房價(jià)控制目標(biāo)”等字眼的突出，表明了相關(guān)政策調(diào)控市場的意圖。房產(chǎn)稅逐步推進(jìn)試點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場能產(chǎn)生怎樣的作用，對(duì)欲購房者的預(yù)期又會(huì)有怎樣的影響？相關(guān)專家及業(yè)內(nèi)知情人士告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，“國五條”釋放的信號(hào)利于扭轉(zhuǎn)民眾的房價(jià)預(yù)期、穩(wěn)定市場，從短期看房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的調(diào)控作用未必明顯，從長期看其取代限購令作為規(guī)范調(diào)控手段的作用值得期待。
中短期作用或有限
據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)著手開展“房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍”候選城市的篩選工作。如果該項(xiàng)工作進(jìn)展順利，“兩會(huì)”之前房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍將形成初步思路。
上海交通大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)管理研究所所長顧孟迪教授告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，擴(kuò)大試點(diǎn)房產(chǎn)稅的目的是調(diào)控房地產(chǎn)市場。限購政策雖然嚴(yán)厲，但缺乏長期適用性，公眾不會(huì)因其降低購房預(yù)期。房產(chǎn)稅對(duì)購房需求與持有成本會(huì)有影響，從而穩(wěn)定供需。
2月22日下午，本報(bào)記者撥通國家稅務(wù)總局辦公室電話就房產(chǎn)稅相關(guān)問題進(jìn)行采訪，相關(guān)負(fù)責(zé)人稱不便接受咨詢。
公開信息顯示，“國五條”中穩(wěn)定房價(jià)的新政包括完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等內(nèi)容。
世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，“國五條”延續(xù)了2011年“新國八條”的調(diào)控框架，從透露出的信息來看，未來的調(diào)控將趨向長效化和差異化。
熟悉房地產(chǎn)業(yè)的歌斐資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司前市場總監(jiān)劉棟向中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，因前期試點(diǎn)過程各方反應(yīng)平靜，并積累了相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，試點(diǎn)擴(kuò)大順理成章，有利于扭轉(zhuǎn)人們自去年四季度以來的房價(jià)預(yù)期，“國五條”也顯示了對(duì)投機(jī)與投資的適當(dāng)抑制信號(hào)。
重慶官方日前稱，重慶的房產(chǎn)稅調(diào)控有多重效果，增加了住房持有成本，買房動(dòng)力減少；遏制投機(jī)炒高房價(jià)的作用明顯。
不過，一位不愿具名的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)市場計(jì)劃部門負(fù)責(zé)人告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，從房產(chǎn)稅推進(jìn)的力度和速度來看，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響恐怕很有限，部分基層官員的抵觸等可能會(huì)造成相關(guān)政策的損耗，要發(fā)揮明顯的調(diào)控作用起碼要等五六年。
顧孟迪則認(rèn)為，中央的要求明確下來，下面執(zhí)行時(shí)能進(jìn)行改動(dòng)的空間未必很大，限購政策執(zhí)行的就很嚴(yán)格，盡管出臺(tái)時(shí)人們也認(rèn)為地方會(huì)有變通的空間。不過他還表示，房產(chǎn)稅不會(huì)貿(mào)然地過快推行；如果貿(mào)然推開，出現(xiàn)大量問題后再調(diào)整，不但成本高、難度大，政策的嚴(yán)肅性也將受到非議。
釋放信號(hào)
2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次要求加強(qiáng)樓市調(diào)控，包括擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍、計(jì)劃單列市出臺(tái)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)等。在強(qiáng)調(diào)房價(jià)調(diào)控的同時(shí)，“國五條”還增加了普通商品住房及用地供應(yīng)。劉棟認(rèn)為，這是對(duì)現(xiàn)實(shí)供需矛盾予以確認(rèn)，在控制房價(jià)的同時(shí)，增加土地供應(yīng)�？偦{(diào)是希望房價(jià)穩(wěn)定、市場平穩(wěn)，而非打壓房價(jià)。
相關(guān)政策的執(zhí)行會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生什么影響呢？
“對(duì)運(yùn)營管理能力強(qiáng)、拿地途徑比較規(guī)范的企業(yè)來說，預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定了，是相對(duì)的利好。強(qiáng)調(diào)對(duì)保障房的供應(yīng)，但普通百姓多數(shù)需要商品房滿足基本住房要求。未來的房地產(chǎn)空間反而更明朗了。”劉棟說。
“國五條”還強(qiáng)調(diào)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>
相關(guān)政策真的不影響房地產(chǎn)市場的生意么？有分析稱，由于房產(chǎn)稅及相關(guān)調(diào)控政策出臺(tái)，未來房地產(chǎn)企業(yè)將被迫多開發(fā)小戶型來適應(yīng)市場的需求。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康分析，從房產(chǎn)稅產(chǎn)生的效應(yīng)看，想買房自住的人會(huì)改變預(yù)期，傾向于購買更實(shí)惠、相對(duì)小戶型的房子。陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖曾表示，從長遠(yuǎn)來看，開發(fā)商也會(huì)根據(jù)稅制設(shè)計(jì)調(diào)整自己的經(jīng)營決策。
“我們目前沒有開發(fā)小戶型的打算，圈內(nèi)的企業(yè)戶型設(shè)計(jì)目前都是根據(jù)實(shí)際市場需求來做，在市場實(shí)際需求改變前，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)根據(jù)輿論的預(yù)判輕易改變開發(fā)策略。即便幾年后房產(chǎn)稅試點(diǎn)鋪開了，預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的市場影響最多在7%-8%左右，達(dá)不到10%.按當(dāng)前執(zhí)行的力度，有錢人不在乎多交點(diǎn)稅；剛需則幾乎不受房產(chǎn)稅影響。房企的真正壓力來自于二三線城市需求不旺。”上述不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)市場計(jì)劃部門負(fù)責(zé)人說。
中國社會(huì)科學(xué)院稅收研究室主任、財(cái)政稅收研究中心秘書長張斌則告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，要真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用，必須將存量房納入征收范圍，而針對(duì)存量房的合理評(píng)估體系尚沒有建立。
