內(nèi)容摘要：相比住房交易合同價(jià)，按照評(píng)估價(jià)格征稅可以避免“陰陽(yáng)合同”對(duì)真實(shí)價(jià)格的隱瞞，同時(shí)也會(huì)增加二手房的稅費(fèi)成本。
一味及時(shí)的“退燒藥”，但又如何減少副作用？
3月1日公布的新“國(guó)五條”細(xì)則明確了轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個(gè)稅等刺激市場(chǎng)神經(jīng)的條款。多位學(xué)者和機(jī)構(gòu)人士在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)給出了上述評(píng)價(jià)。
全國(guó)兩會(huì)開(kāi)幕，樓市這個(gè)歷久彌新的話題再度應(yīng)景升溫。一些政協(xié)委員在肯定中央調(diào)控樓市決心的同時(shí)表示，20%個(gè)稅征收的效果還要拭目以待，未來(lái)地方細(xì)則是一大決定因素。亦有全國(guó)人大代表稱(chēng)，房?jī)r(jià)問(wèn)題并非個(gè)稅能解決，如果最終買(mǎi)單者還是購(gòu)房人，就難免傷及無(wú)辜。
短時(shí)可預(yù)期的局面是：業(yè)主持房待售，買(mǎi)家將持幣觀望。因此有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)分析，在二手房市場(chǎng)即將陷入冰點(diǎn)之時(shí)，新房市場(chǎng)恐受拖累。這一觀點(diǎn)與此前一些業(yè)內(nèi)人士判斷的“新房?jī)r(jià)格或被推高”形成分化。
法理依據(jù)
國(guó)務(wù)院辦公廳近日發(fā)出通知，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，其中要求，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
這一條款并非新政也無(wú)法理爭(zhēng)議。1994年起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》就規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅，這里所說(shuō)的財(cái)產(chǎn)就包括房產(chǎn)。
而按照之前的政策口徑，20%的應(yīng)稅額是差價(jià)收入。國(guó)家稅務(wù)總局曾明確，需要納稅的是出售房產(chǎn)的收入扣除房產(chǎn)原值和有關(guān)稅費(fèi)后（包括賣(mài)房過(guò)程中繳納的稅金和裝修費(fèi)等）的凈收入。2006年8月1日開(kāi)始執(zhí)行的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》已經(jīng)重申了上述政策，但當(dāng)時(shí)亦明確，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)稅。
房屋原值難以確認(rèn)怎么辦？2009年國(guó)稅總局明確，轉(zhuǎn)讓普通住房以收入的1%核定應(yīng)納個(gè)稅額，非普通住房為2%。這一針對(duì)總價(jià)核定征收的方式為各地留有自主裁量的余地，也為市場(chǎng)普遍采用。
對(duì)于此次調(diào)控重申征收賣(mài)房個(gè)稅的政策，多位從事一線房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)均表示出對(duì)市場(chǎng)的看空。
比如深圳，自去年11月以來(lái)，當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)掛牌均價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)12周上漲，但這種勢(shì)頭如今可能會(huì)戛然而止。本報(bào)記者在中原地產(chǎn)和世華地產(chǎn)的多個(gè)門(mén)店發(fā)現(xiàn)，由于擔(dān)憂稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致成本提高，客戶(hù)訪問(wèn)量出現(xiàn)增加。
但由于地方貫徹樓市調(diào)控新政的細(xì)則仍未出臺(tái)，目前深圳二手房市場(chǎng)的掛牌業(yè)主和購(gòu)房者多數(shù)處于觀望狀態(tài)。
中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智告訴本報(bào)記者，如果真按照轉(zhuǎn)讓所得差價(jià)的20%計(jì)征個(gè)稅，將會(huì)對(duì)二手房成交量帶來(lái)“沉重打擊”。
中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平也向本報(bào)表示，新政無(wú)疑會(huì)對(duì)近幾個(gè)月出現(xiàn)的樓市反彈苗頭進(jìn)行遏制。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，2月份深圳二手房樣本均價(jià)19905元，同比漲幅16.17%。北京、上海和廣州的兩項(xiàng)指標(biāo)分別為36130元、21.1%，33377元、14.4%，19905元、16.23%。
一二手房“捆綁”預(yù)期
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心預(yù)計(jì)，新政加之交易環(huán)節(jié)的稅率上提，業(yè)主將持房待售，買(mǎi)家將持幣觀望，二手市場(chǎng)短期成交量將陷入冰點(diǎn)。
由于交易稅費(fèi)增加而引發(fā)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，在深圳已有先例。2011年7月，深圳開(kāi)始實(shí)施的按照評(píng)估價(jià)格征稅使二手房成交一度暴跌。其他實(shí)施存量房按照評(píng)估價(jià)格征稅的南昌、大慶、長(zhǎng)沙、成都、蕪湖、廈門(mén)等城市，亦無(wú)一例外地出現(xiàn)成交量隨之大跌的局面。
相比住房交易合同價(jià)，按照評(píng)估價(jià)格征稅可以避免“陰陽(yáng)合同”對(duì)真實(shí)價(jià)格的隱瞞，同時(shí)也會(huì)增加二手房的稅費(fèi)成本。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生即表示，新“國(guó)五條”是正確方向的第一步，邏輯上的第一步是廢“陰陽(yáng)合同”。
李耀智分析，如果按照轉(zhuǎn)讓所得收益的20%計(jì)征個(gè)稅，其帶來(lái)的交易成本增加幅度將更加明顯，尤其是原購(gòu)入價(jià)格較低的房屋。
市場(chǎng)的另一個(gè)擔(dān)憂是，20%的個(gè)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)之中，從而引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，轉(zhuǎn)嫁與否，取決于市場(chǎng)的強(qiáng)弱，弱市中，不易轉(zhuǎn)嫁。交易環(huán)節(jié)的稅，一般會(huì)傳遞到售價(jià)上，實(shí)質(zhì)上由交易雙方共擔(dān)。
部分購(gòu)房者是否會(huì)被迫回歸一手房市場(chǎng)，并引發(fā)新房?jī)r(jià)格再次快速上漲？業(yè)內(nèi)不無(wú)這樣的預(yù)期。
不過(guò)，深圳一家大型上市房企高管向本報(bào)表示，房?jī)r(jià)在根本上是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，影響房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期因素仍是市場(chǎng)供需。
該高管直言，無(wú)論是二手房，還是一手房，通常都是一榮俱榮，一損俱損。
此前深圳存量房按照評(píng)估價(jià)格征稅政策實(shí)施后，一、二手房市場(chǎng)均陷入僵局。深圳二手房成交量在2011年第四季度跌至2008年以后的低谷；一手房成交在當(dāng)年11月份亦創(chuàng)年度最低。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心稱(chēng)，根據(jù)過(guò)往稅收方面的政策經(jīng)驗(yàn)，征收10%以上的高額稅率即刻會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)成交量減少一半。在此次政策落實(shí)的頭3個(gè)月內(nèi)，一二手市場(chǎng)合計(jì)的交易量至少要跌50%。
其預(yù)期，如果買(mǎi)賣(mài)雙方觀望和僵持時(shí)間超過(guò)半年，房?jī)r(jià)則開(kāi)始下行。其間，開(kāi)發(fā)商為了搶客，將先于二手市場(chǎng)降價(jià)，一手房?jī)r(jià)下降幅度和速度將大于和快于二手房?jī)r(jià)。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)最快將在2013年5月開(kāi)始下行。
調(diào)控之辨
北京大學(xué)財(cái)經(jīng)法研究中心主任劉劍文則在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，要堅(jiān)持稅收法定主義，“稅收調(diào)控經(jīng)濟(jì)是次要功能，主要功能仍是組織收入，再分配。”
全國(guó)政協(xié)委員、上海社會(huì)科學(xué)院部門(mén)經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘對(duì)本報(bào)記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控的方向越來(lái)越準(zhǔn)確，但瞄準(zhǔn)得還可以再精確一點(diǎn)。
張泓銘稱(chēng)，20%個(gè)稅征收這項(xiàng)原意是為了抑制投機(jī)性購(gòu)房的稅收政策，需要避免誤傷百姓的改善型需求。
他分析，從需求角度進(jìn)行調(diào)控沒(méi)有問(wèn)題，但需要精準(zhǔn)分析三類(lèi)需求，采取不同措施，比如，對(duì)于自住需求，就應(yīng)該從支持變?yōu)楣膭?lì)，鼓勵(lì)的舉措可以是第一套房契稅全免，第二套房契稅減半，還可以進(jìn)一步提供貸款貼息等。
對(duì)于“無(wú)住需求”，也就是投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)，他認(rèn)為，目前采取的政策是限購(gòu)，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，要改成經(jīng)濟(jì)性手段，也就是懲罰性的稅收。
對(duì)于“十年九調(diào)控，房?jī)r(jià)越調(diào)越高”的說(shuō)法，張泓銘稱(chēng)，這句話值得商榷，如果沒(méi)有調(diào)控，房?jī)r(jià)還要高得多。
值得關(guān)注的是，對(duì)于此次稅收政策的重申，新華社援引稅收專(zhuān)家的話稱(chēng)，若個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，應(yīng)不在此規(guī)定之列。
