房屋租金的合理避稅籌劃

　　2002年2月9日國家稅務總局《關于個人所得稅若干業(yè)務問題的批復》[國稅函（2002）146號]關于財產(chǎn)租賃所得計算個人所得稅時稅前扣除有關稅、費的次序問題，明確如下：

　　個人出租財產(chǎn)取得的財產(chǎn)租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除以下費用：

　　（1）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；

　　（2）由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用；

　　（3）稅法規(guī)定的費用扣除標準。

　　[案例1]

　　2002年8月5日星期一早上，君洋財務服務中心注冊稅務師常健在菜市場碰到以前的老鄰居王大爺，“王大爺，聽說你的孫子要結婚了，什么時候辦喜事？

　　可別忘了請我吃喜糖喲?！啊编?，是常稅務師，這么早你也來買菜呀，我有件事正想找你幫忙呢?！?/p>

　　“什么事？您老說話！”

　　“是這樣的，你可能還不知道吧，我家的那3間老房子上月初租給別人了，租期為8個月，就是想收點兒租金為孫子辦喜事，現(xiàn)在房子有點漏水，你和建筑維修隊熟悉，等合同到期后請你找維修隊來幫我維修，好給我那孫子結婚住……”據(jù)王大爺介紹，主管地方稅務機關根據(jù)王大爺?shù)姆课莩鲎馐杖霚p去應納的稅費，及其他相關費用后，核定月應納稅所得額為6000元，每月應納個人所得稅1200元。王大爺于本月7日前向稅務機關繳納了第一個月的個人所得稅。

　　[籌劃思路]   2002年8月6日下午，君洋財務服務中心注冊稅務師常健請維修隊的技術員經(jīng)過現(xiàn)場察看與測算，房屋維修費至少要9000元，只需一個星期的時間就可維修好，本月底前可以完工，不會影響房屋出租。

　　為此，君洋財務服務中心注冊稅務師常健建議王大爺馬上進行維修，這樣可以節(jié)約1800元稅款為孫子辦喜事。并將房屋出租期滿后維修與現(xiàn)在進行維修繳納個人所得稅進行了計算對比和詳細介紹。

　　[籌劃分析1]   房屋出租期滿后維修應納個人所得稅的計算。

　　我國個人所得稅法規(guī)定，財產(chǎn)租賃所得適用20％的比例稅率。主管地方稅務機關根據(jù)王大爺出租房屋收取的房租收入及應納稅費的情況，核定王大爺應納稅所得額為6000元，每月應納個人所得稅為：

　　6000元×20％＝1200元，即在12個月的房屋租賃期內，王大爺總共應納個人所得稅為：

　　1200元×8＝14400元。

　　[籌劃分析2]   現(xiàn)在進行房屋維修應納個人所得稅的計算。依照個人所得稅法和國家稅務總局國稅發(fā)（1994）089號文件規(guī)定：“納稅人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入，在計算征稅時，除可依法減去規(guī)定費用和有關稅、費外，還準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。”

　　[籌劃結果]   王大爺房屋出租的期限還有近12個月的時間，如果現(xiàn)在動工維修，本月底前房屋即可維修好，假定維修費用為9000元，依照上述規(guī)定，這樣在今后11個月的納稅期限內，其維修費用在計算征稅時可全部扣除完，從而節(jié)稅1800元。具體計算如下：

　　房屋租賃期的第2個月至第12個月，每月應納稅所得額為：

　　6000元－800元＝5200元

　　每月應納個人所得稅為：5200元×20％＝1040元

　　在房屋租賃期的第2個月至第12個月內，累計可扣除房屋維修費為：

　　800元×11＝8800元

　　剩余的房屋維修費（9000元－8800元＝200元），則在房屋租賃期內最后一個月中除，即最后一個月應納稅所得額為：

　　6000元－200元＝5800元

　　應納個人所得稅為：5800元×20％＝1160元

　　王大爺在出租房屋12個月的時間內，實際繳納個人所得稅應為：

　　1040×11＋1160＝12600元

　　計算結果表明，如果王大爺在房屋租賃期滿后再維修房屋，累計應繳納個人所得稅14400元。而現(xiàn)在進行維修，在房屋租賃期滿時累計繳納個人所得稅12600元，節(jié)稅1800元。李稅務師特別提醒王大爺，在支付維修費時，一定要向維修隊索取合法、有效的房屋維修發(fā)票，并及時報經(jīng)主管地方稅務機關核實，經(jīng)稅務機關確認后才能扣除。

　　為了解決學生住宿問題，某房地產(chǎn)開發(fā)公司為某市內一所大學新建了一棟學生公寓，以低于市場價格租給學生，每月收取租金兩萬元。該公司財務人員不清楚這筆租金要不要繳稅。

　　《營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內提供本條例的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅?！薄稜I業(yè)稅稅目注解》中另有規(guī)定：租賃服務是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業(yè)務?？梢?，該房產(chǎn)開發(fā)公司向學生提供以出租房產(chǎn)使用權力為目的的租賃服務，是把房產(chǎn)有償提供給學生作為宿舍的房產(chǎn)出租行為。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條第三款規(guī)定：“房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)?！钡谒臈l規(guī)定，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的稅率為12％。根據(jù)《城建稅暫行條例》《征收教育費附加的暫行規(guī)定》[國發(fā)（1986）50號]和國務院《關于教育費附加征收問題的緊急通知》的有關條款規(guī)定：凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人都是城建稅的納稅義務人，并要按規(guī)定繳納教育費附加。

　　綜上所述，該房產(chǎn)公司取得的學生公寓租金收入應在服務業(yè)稅目中的租賃服務依5％的稅率繳納營業(yè)稅，依12％的稅率繳納房產(chǎn)稅；依7％的稅率和3％的附加率以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)繳納城建稅和教育費附加。`