土地增值稅籌劃應(yīng)注意的幾個方面
節(jié)稅籌劃的重要前提是熟知并靈活運用各種稅收優(yōu)惠政策。按現(xiàn)行規(guī)定，土地增值稅的減免稅規(guī)定主要有：
?。ㄒ唬┘{稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。若其增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)對增值額全額征稅，不得免稅。普通標難住宅，是指一般居民用住宅，不包括高級別墅、高級公寓、小洋樓、渡假村等以及超面積、超標準、豪華裝修的住宅。是否屬于普通標準住宅，必須經(jīng)過稅務(wù)機關(guān)確認。
（二）由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。
由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
符合上述免稅條件的單位和個人，必須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
?。ㄈ﹤€人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免于征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
下列項目暫免征收土地增值稅：
?。ㄒ唬┮苑康禺a(chǎn)進行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的。
?。ǘ┮环匠鐾恋兀环匠鲑Y金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。
（四）在兼并企業(yè)中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。
一、適當增值籌劃法
土地增值稅稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)就其全部增額按規(guī)定計稅。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額增加帶來的效益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點而導致得不償失。
首先，如果納稅人欲享受起征點照顧，此時假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100，當其銷售這批商品房的價格為x時，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：
X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X
式中：5％——營業(yè)稅
7％——城市維護建設(shè)稅
3％——教育費附加
這時，其全部允許扣除金額為：
100＋5.5％X
根據(jù)有關(guān)起征點的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點最高售價為：
X＝1.2（100＋5.5％X）
解以上方程可知，此時的最高售價為128.48，允許扣除項目金額為107.07（100＋5.5％×128.48）。
其次，如果企業(yè)欲通過提高售價達到增加效益的目的，當增值率略高于20％時，即應(yīng)適用“增值率”在50％以下，稅率為30％的規(guī)定。假定此時的售價為（128.48＋Y）。
由于售價的提高（數(shù)額為Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應(yīng)提高5.5％Y.這時允許扣除項目的金額＝107.07＋5.5％Y
增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）
化簡后增值額的計算公式為：
94.5％Y＋21.41
所以應(yīng)納土地增值稅：
30％×（94.5％Y＋21.41）
若企業(yè)欲使提價帶來的效益超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）
即Y＞8.96
這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于137.44（128.48＋8.96）。
通過以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項目金額為100時，將售價定為128.48是該納稅人可以享受起征點照顧的最高價位。
在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大的收益。如果售價低于此數(shù)，雖能享受起征點的照顧，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價，則必須使價格高于137.44，否則，價格提高帶來的收益，將不足以彌補價格提高所帶來的稅收負擔。
二、適當捐贈籌劃法
房地產(chǎn)的贈與是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人，依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無償?shù)鼐栀浗o其他人的民事法律行為。對于這種贈與行為，很多國家都開征了贈與稅。我國目前還沒有開征這種稅收，也不對之征收土地增值稅。因為按開征土地增值稅的三條標準，贈與人捐贈房產(chǎn)是無償轉(zhuǎn)讓，并沒有取得收入，因此，不用繳納土地增值稅。
但是，這里的僅指以下兩種情況：
第一種情況是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。
第二種情況是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非盈利性的公益組織。
房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將自己房地產(chǎn)進行贈與時，如果不是以上所述兩種情況，應(yīng)該視同有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當繳納土地增值稅。因此，當事人在進行時，應(yīng)當注意自己的捐贈方式，以免捐贈完了之后，自己反而要承擔大筆稅款。具體來說，如果當事人在進行捐贈時可以采用以上兩種方式，最好采用這兩種方式，以免無益地多納稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)如希望工程基金會進行捐贈，而不要自行捐贈。但如果當事人確實無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
三、個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。為了避免交納冤枉稅，納稅人有必要認真學習稅法，弄懂個人自有住房轉(zhuǎn)讓的稅收政策。比如某個人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個月，這時該個人在另一城市里找到一份很好的工作，需出售該套住房。很顯然，如果該個人再等一個月出售該套住房便可以免納土地增值稅，而如果現(xiàn)在馬上出售，便會因為使用年限超過三年而未超過五年，只能減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。當然，如果這時遇到比較好的買主，也可以出售，該種籌劃方法仍然可以使用，即和買主簽訂一份遠期（一個月后）轉(zhuǎn)讓合同，同時簽訂一個月的租賃合同。則買主可以馬上住進去，房地產(chǎn)所有人又可以享受足夠的稅收優(yōu)惠。
但也有這樣的情況，即某房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，用上面方法進行籌劃便不具有可能性。這時，可能的做法就尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟當事人，和該個人交換住房。根據(jù)我國稅法的規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核準，可以免征土地增值稅。
?。ㄒ唬┘{稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。若其增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)對增值額全額征稅，不得免稅。普通標難住宅，是指一般居民用住宅，不包括高級別墅、高級公寓、小洋樓、渡假村等以及超面積、超標準、豪華裝修的住宅。是否屬于普通標準住宅，必須經(jīng)過稅務(wù)機關(guān)確認。
（二）由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。
由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
符合上述免稅條件的單位和個人，必須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
?。ㄈ﹤€人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免于征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
下列項目暫免征收土地增值稅：
?。ㄒ唬┮苑康禺a(chǎn)進行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的。
?。ǘ┮环匠鐾恋兀环匠鲑Y金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。
（四）在兼并企業(yè)中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。
一、適當增值籌劃法
土地增值稅稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)就其全部增額按規(guī)定計稅。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額增加帶來的效益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點而導致得不償失。
首先，如果納稅人欲享受起征點照顧，此時假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100，當其銷售這批商品房的價格為x時，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：
X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X
式中：5％——營業(yè)稅
7％——城市維護建設(shè)稅
3％——教育費附加
這時，其全部允許扣除金額為：
100＋5.5％X
根據(jù)有關(guān)起征點的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點最高售價為：
X＝1.2（100＋5.5％X）
解以上方程可知，此時的最高售價為128.48，允許扣除項目金額為107.07（100＋5.5％×128.48）。
其次，如果企業(yè)欲通過提高售價達到增加效益的目的，當增值率略高于20％時，即應(yīng)適用“增值率”在50％以下，稅率為30％的規(guī)定。假定此時的售價為（128.48＋Y）。
由于售價的提高（數(shù)額為Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應(yīng)提高5.5％Y.這時允許扣除項目的金額＝107.07＋5.5％Y
增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）
化簡后增值額的計算公式為：
94.5％Y＋21.41
所以應(yīng)納土地增值稅：
30％×（94.5％Y＋21.41）
若企業(yè)欲使提價帶來的效益超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）
即Y＞8.96
這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于137.44（128.48＋8.96）。
通過以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項目金額為100時，將售價定為128.48是該納稅人可以享受起征點照顧的最高價位。
在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大的收益。如果售價低于此數(shù)，雖能享受起征點的照顧，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價，則必須使價格高于137.44，否則，價格提高帶來的收益，將不足以彌補價格提高所帶來的稅收負擔。
二、適當捐贈籌劃法
房地產(chǎn)的贈與是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人，依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無償?shù)鼐栀浗o其他人的民事法律行為。對于這種贈與行為，很多國家都開征了贈與稅。我國目前還沒有開征這種稅收，也不對之征收土地增值稅。因為按開征土地增值稅的三條標準，贈與人捐贈房產(chǎn)是無償轉(zhuǎn)讓，并沒有取得收入，因此，不用繳納土地增值稅。
但是，這里的僅指以下兩種情況：
第一種情況是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。
第二種情況是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非盈利性的公益組織。
房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將自己房地產(chǎn)進行贈與時，如果不是以上所述兩種情況，應(yīng)該視同有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當繳納土地增值稅。因此，當事人在進行時，應(yīng)當注意自己的捐贈方式，以免捐贈完了之后，自己反而要承擔大筆稅款。具體來說，如果當事人在進行捐贈時可以采用以上兩種方式，最好采用這兩種方式，以免無益地多納稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)如希望工程基金會進行捐贈，而不要自行捐贈。但如果當事人確實無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
三、個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。為了避免交納冤枉稅，納稅人有必要認真學習稅法，弄懂個人自有住房轉(zhuǎn)讓的稅收政策。比如某個人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個月，這時該個人在另一城市里找到一份很好的工作，需出售該套住房。很顯然，如果該個人再等一個月出售該套住房便可以免納土地增值稅，而如果現(xiàn)在馬上出售，便會因為使用年限超過三年而未超過五年，只能減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。當然，如果這時遇到比較好的買主，也可以出售，該種籌劃方法仍然可以使用，即和買主簽訂一份遠期（一個月后）轉(zhuǎn)讓合同，同時簽訂一個月的租賃合同。則買主可以馬上住進去，房地產(chǎn)所有人又可以享受足夠的稅收優(yōu)惠。
但也有這樣的情況，即某房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，用上面方法進行籌劃便不具有可能性。這時，可能的做法就尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟當事人，和該個人交換住房。根據(jù)我國稅法的規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核準，可以免征土地增值稅。
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