房產(chǎn)公司巧節(jié)稅
房地產(chǎn)業(yè)在激烈市場競爭中商品房價格一直居高不下,原因很多,其中土地增值稅的存在是原因之一。開發(fā)商開發(fā)一個項目,總要獲得一定利潤,而利潤高低又涉及土地增值稅的多少,利潤越大土地增值稅繳得越多,房價就越高。因此,如何做到使房價在同行中最低,應(yīng)繳土地增值稅最少,所獲利潤最佳是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。
稅法規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng),我們可以對此進(jìn)行稅收籌劃。
例如:某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā),2004年3月2日,出售普通住宅用房一幢,總面積9100平方米,平均售價2000元/平方米,售價總額為1820萬元。該房屋支付土地出讓金200萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬元,利息支出為100萬元,其中40萬元為罰息(不能按收入項目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為7%、印花稅稅率為5%、教育費附加征收率為3%。
當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10%,該公司應(yīng)納土地增值稅及稅后盈利計算如下:
1.確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收人為1820萬元。
2.確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額。
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬元
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=(200+900)x10%=110(萬元)
?。?)從事房地產(chǎn)開發(fā)加汁扣除允許=(200十900)x 20%=220(萬元)
(5)允許扣除的稅費合計=1500x 5%X(1+7%+3%)=82.5(萬元)
?。?)允許扣除項目金額合計=200+900+110+220+82.5=1512.5(萬元)
3.增值額=1820-1512.5=307.5(萬元)。
4.增值率=307.5÷1512.5x 100%=20.33%。
5.應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)=307.5x 30%-0=92.25(萬元)。
6.實際盈利金額=收入-成本-費用-稅金=1820-200-900-100-82.5=445.25(萬元)。
假設(shè)該公司將房價適當(dāng)調(diào)低,由每平方米2000元,降到每平方米1978元,則售價總額為1800萬元,其他資料不變,則:
1.增值額=1800-1512.5=287.5(萬元)。
2.增值率=287.5÷1512.5X100%=19%<20%該公司開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且增值額未超過扣除項目金額的20%,按規(guī)定免征土地增值稅。
3.實際盈利金額=1800-200-900-100-82.5=517.5(萬元)。
比較上述計算結(jié)果,第二種情況雖然售價比原來降低了20萬元,但實際稅后收益反而比原來增加了72.25萬元(即517.5-445.25)。
在實際工作中,應(yīng)當(dāng)認(rèn)真測算增值率,然后再設(shè)法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種,一是合理定價;二是增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定,在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括很多可扣除的內(nèi)容:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用上做文章,通過改善住房環(huán)境,一方面適當(dāng)增加了扣除項目,另一方面還會受到消費者的歡迎。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過合理定價與加大投入,才能做到以“高質(zhì)量、低價格”來占領(lǐng)市場。