巧解方程式 開發(fā)商售房讓利為節(jié)稅
| [提要] 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的稅。由于是實行四級超率累進稅率方法計稅，所以避稅方法無非有兩種，一種是常用的稅收優(yōu)惠法，另一種筆者命名為方程式法，此方程式出題者是國家，而解題者是開發(fā)商，結果直接影響到國家、開發(fā)商、購房者的利益。筆者旨在通過如此操作，使開發(fā)商、購房者都在降價中得到好處，同時也是實現(xiàn)國家稅收政策的調(diào)控意圖，所以此案例的意義也超過節(jié)稅本身。 |
［案例介紹］
某房地產(chǎn)開發(fā)公司主要從事普通住宅開發(fā)，2004年竣工的一片住宅小區(qū)，平均售價為6，700元/平方米，總面積為20，000平方米，銷售總金額預計可達1.34億元，已售出16，000平方米，已售金額10，720萬元。
該房產(chǎn)項目取得土地使用權成本2，800萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為5，200萬元，利息支出為420萬元（不能按項目分攤），其他開發(fā)費380萬元。按當?shù)厥〖壵?guī)定不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權及開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除為（2，800+5，200）×10%=800萬元，（為簡化，本例與企業(yè)實際發(fā)生數(shù)一致）。
由于國家調(diào)控房地產(chǎn)政策，銷售價格出現(xiàn)起伏，公司出現(xiàn)三種意見，一是繼續(xù)保持原平均價銷售；二是加價銷售，由于開發(fā)商已不存在資金壓力，所以準備加價銷售，但銷售進度會慢，有一定風險；第三種意見為促銷，可以進行適當讓利，能加速銷售。
公司聘用了稅務師進行利潤測算，經(jīng)過測算，稅務師告訴開發(fā)商可以按加價到9，000元/平方米計算所得稅前利潤，為了加速銷售，必須控制銷售價均價不得超過6，600元/平方米。
稅務師進行了測算，結果如下：
方案一：按6，700元/平方米價格售完全部樓盤，經(jīng)計算：
?。?）地產(chǎn)轉讓收入為13，400萬元
?。?）應交營業(yè)稅=13，400×5%=670（萬元）
城建稅按7%、教育費附加3%
城建稅及教育費附加=670×（7%+3%）=67萬元
印花稅=13，400×5/10，000=6.7（萬元）
三項合計為670+67+6.7=743.7（萬元）
（3）土地增值稅計算：
取得土地使用權所支付為2，800萬元
開發(fā)成本為5，200萬元
房地產(chǎn)開發(fā)費用=（2，800+5，200）×10%=800（萬元）
房地產(chǎn)加計20%=（2，800+5，200）×20%=1，600（萬元）
允許扣除項目合計：
2，800+5，200+800+743.7+1，600=11，143.7（萬元）
增值額=13，400-11，143.7=2，256.3 （萬元；
增值比率=2，256.3÷11，143.7×100%=20.24%
土地增值稅=2，256.3×30%=676.89（萬元）；
?。?）企業(yè)實際所得稅前利潤
=收入-成本-費用-稅金
=13，400-2，800-5，200-420-380-743.7-676.89=3，179.41（萬元）
方案二：如將剩余4，000平方米每平方米加價1，000元銷售；按平均7，700元/平方米銷售，則銷售額為7，700×4，000=3，080（萬元）；加已銷售10，720萬元為13，800萬元。測算如下：
?。?）應交營業(yè)稅=13，800×5%=690（萬元）
城建稅7%、教育費附加3%
城建稅及教育費附加=690×（7%+3%）=69萬元
印花稅=13，800×5/10，000=6.9（萬元）
三項合計為690+69+6.9=765.9（萬元）。
（2）土地增值稅計算：
增值額=13，800-（2，800+5，200+800+765.9+1，600）=2，634.10 （萬元）
增值比率=2，634.10÷11165.68×100%=23.59%
土地增值稅=2，634.10×30%=790.23（萬元）
（3）企業(yè)實際所得稅前利潤
=收入-成本-費用-稅金
=13，800-2，800-5，200-420-380-765.90-790.23=3，444.87（萬元）
方案三：如將剩余4，000平方米降價銷售，按平均6，600元/平方米銷售，則銷售額為6，600×4，000=2，640（元）；加已銷售10，720萬元為13，360萬元。測算如下：
?。?）應交營業(yè)稅=13，360×5%=668（萬元）
城建稅按7%、教育費附加3%
城建稅及教育費附加=668×（7%+3%）=66.8萬元
印花稅=13，360×5÷10000=6.68（萬元）
三項合計為668+66.8+6.68=741.48（萬元）
?。?）增值稅計算：
增值額=13，360-（2，800+5，200+800+741.48+1，600）=2，218.52 （萬元）
增值比率=2，218.52÷11，141.48×100%=19.9%<20%
免征土地值值稅。
?。?）企業(yè)實際所得稅前利潤
=收入-成本-費用-稅金
=13，360-2，800-5，200-420-380-741.48=3，818.52（萬元）
籌劃結果：
方案三較方案一所得稅前利潤增加：3，818.52-3，179.41=639.11（萬元）；
分析：主要是免交土地增值稅676.89萬元，收入減少40萬元，同時少交營業(yè)稅、城建稅及建育費附加、印花稅2.22萬元，三項共同影響結果，使所得稅前利潤增加639.11萬元（676.89+2.22-40=639.11）。
有趣的是，6600元/平方米售價與與9180/平方米銷售價所得稅前利潤相當。筆者測算4000平方米尾盤不同銷售價的開發(fā)商所得稅前利潤見表8-1.
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項目 |
4000平方平均售價 |
應交營業(yè)稅\城建稅\教育費附加\印花稅\ |
應交土地增值稅 |
所得稅前利潤 |
備注 |
|
備選方案 |
4,909.00 |
703.94 |
0 |
3,179.66 |
可選 |
|
備選方案 |
5,700.00 |
721.5 |
0 |
3,478.50 |
可選 |
|
方案三 |
6,600.00 |
741.48 |
0 |
3,818.52 |
可選(最優(yōu)) |
|
方案一 |
6,700.00 |
743.7 |
676.89 |
3,179.41 |
不可選 |
|
方案二 |
7,700.00 |
765.9 |
790.23 |
3,443.87 |
不可選 |
|
備選方案 |
8,600.00 |
785.88 |
892.24 |
3,681.88 |
不可選 |
|
備選方案 |
9,180.00 |
798.76 |
957.97 |
3,835.27 |
可選 |
表8-1 尾盤4000平方米不同銷售單價企業(yè)所得稅前利潤測算表 （萬元）
項目4000平方平均售價應交營業(yè)稅\城建稅\教育費附加\印花稅\應交土地增值稅所得稅前利潤備注
備選方案4，909.00 703.94 0.00 3，179.66可選
備選方案5，700.00 721.50 0.00 3，478.50可選
方案三6， 600.00 741.48 0.00 3，818.52可選（最優(yōu)）
方案一6， 700.00 743.70 676.89 3，179.41不可選
方案二7， 700.00 765.90 790.23 3，443.87不可選
備選方案8，600.00 785.88 892.24 3，681.88不可選
備選方案9，180.00 798.76 957.97 3，835.27可選
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在寫此案例時，筆者測算過，在開發(fā)費10%扣除的情況下，利用建造普通標準住宅，免征土地增值稅優(yōu)惠政策，在取得土地使用權與開發(fā)成本合計增值67.13%“臨界點”的開發(fā)商，可以對照此數(shù)據(jù)進行測算并按實際情況修正，開發(fā)商要解一道方程式，來計算利潤最大化。同時應在加大扣除項目上作文章，利用銀行貸款利息、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。
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根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》， 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，這是利用普通標準住宅稅負臨界點籌劃最關鍵節(jié)點。
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由于《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》沒有規(guī)定統(tǒng)一標準，土地增值稅中采用“普通標準住宅”標準也不一樣，各地規(guī)定也不一樣，請讀者自查當?shù)卣摺?/p>
?、圃鲋殿~未超過扣除項目金額20%
當納稅不能計算分攤利息支出或不能提供金融機構借款費用證明時，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權及開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除，我們作如下測算：
設取得土地使用權所支付的費用和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計為x，銷售總額為y；
則房地產(chǎn)開發(fā)費用為10%x；
加計扣除為20%x；
允許扣除的營業(yè)稅（5%）、城建稅（7%）、教育費附加（3%）、印花稅（0.05%）合計為：
5%y+5%y×（7%+3%）+0.05%y=5.55%y
當銷售額為y時增值額與扣除項目金額20%相等：
y-（x+10%x+20%x+5.55%y）=（x+10%x+20%x+5.55%y）×20%
當x=1時，y=1.6713，則（y-x）÷x×100%=67.13%
我們將1.6713稱為“免稅臨界點定價系數(shù)”，即增值額未超過扣除項目金額20%、普通標準住宅的免稅臨界點增值就率為67.13%；即如果享受普通標準住宅免土地增值稅優(yōu)惠政策，銷售價應控制在土地及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和1.7977以內(nèi)，否則應進行調(diào)整。
由于增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%，所以使提價所帶來的收益大于30%就能獲利，按上述方法可以測算為1.7977，我們將其稱為“高收益最低定價系數(shù)”，就是把單位售價定在土地及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和1.7977倍以上，企業(yè)便可多獲利。
[特別提示]
由于土地增值稅還不可能取消，高檔樓盤政策的打壓，以上籌劃方案也將有用武之地。但筆者還是提醒開發(fā)商，鑒于土地增值稅操作的復雜性，操作時應由專業(yè)人員進行。一方面要關注國家政策調(diào)整，納稅人應評估各項因素的影響；另一方面測算綜合評定收益及風險。
?。弁扑]指數(shù)］★★★★
[相關法律]
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則》