利用扣除項(xiàng)目金額籌劃土地增值稅

　　控制土地增值稅稅負(fù)的關(guān)鍵是控制增值額，增值額為銷售收入減去扣除項(xiàng)目金額。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定扣除項(xiàng)目金額包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、按前兩項(xiàng)10%計(jì)算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)，前兩項(xiàng)合并稱為“建造成本”。

　　因此：增值額＝銷售收入－扣除項(xiàng)目金額＝銷售收入－（建造成本＋10%建造成本＋20%建造成本＋營(yíng)業(yè)稅及附加）

　　土地增值稅的增值率＝（銷售收入－扣除項(xiàng)目金額）÷扣除項(xiàng)目金額

　　以上扣除都是以建造成本為基數(shù)，因此上述公式可表示為：

　　土地增值稅的增值率＝營(yíng)業(yè)收入－（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+稅金）÷建造成本+10%建造成本+20%建造成本+稅金

　　從上式中可看出，如果加大建造成本，就會(huì)增大拉動(dòng)整個(gè)“扣除項(xiàng)目金額”，隨之會(huì)帶動(dòng)增值率計(jì)算公式分子的減小和分母的增大，從而使增值率的變動(dòng)呈現(xiàn)“乘數(shù)效應(yīng)”。

　　如何加大扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行納稅籌劃呢？

　　三種方法僅供參考：

　　1.適度加大建造成本法。

　　房地產(chǎn)企業(yè)常常為了提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力，在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)，適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，如改善住房周邊環(huán)境，提高裝修檔次等。企業(yè)加大了建造成本就等于這樣加大可扣除項(xiàng)目金額，其可扣除項(xiàng)目金額的增幅為建造成本增幅的1.3倍，使增值率降低。

　　2.費(fèi)用移位法。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度對(duì)“管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”（以下稱三項(xiàng)費(fèi)用）和工程項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”并無(wú)嚴(yán)格的界定。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保證等也無(wú)法與總部截然分開(kāi)，有些費(fèi)用的列支介于三項(xiàng)費(fèi)用與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)之間。稅法對(duì)三項(xiàng)費(fèi)用的稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)規(guī)定為10%，這就為納稅籌劃提供了空間。例如，可以把劃歸開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的人員盡量劃入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編制，把本應(yīng)由三項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支的費(fèi)用，計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，加大了建造總成本，也就提高了扣除項(xiàng)目金額，降低了增值率。

　　3.利息扣除法。

　　根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。因此，可以將借款費(fèi)用直接計(jì)入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”中，以1.3∶1的比例加大扣除項(xiàng)目金額，降低了增值額和增值率，達(dá)到不交或少交土地增值稅的目的。

　　按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)成本之和的5%比例計(jì)算扣除，這種扣除方法我們稱之為“據(jù)實(shí)扣除法”。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%比例計(jì)算扣除，我們稱之為“比例扣除法”。這里暗含著財(cái)務(wù)費(fèi)用的扣除比例為5%.

　　在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，應(yīng)計(jì)算比較按兩種方法計(jì)算的利息支出數(shù)額，如果利息費(fèi)用大于5%就選用第一種方法“據(jù)實(shí)扣除法”，單獨(dú)計(jì)算利息支出，據(jù)實(shí)填入《土地增值稅納稅申報(bào)表》第14行“利息支出”，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用大于10%.否則應(yīng)選用后一種方法，按建造成本的10%計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，直接填入第13行“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等于10%.