房產(chǎn)新政下的籌劃策略:投資還是租賃

來源: 編輯: 2005/08/22 16:52:58 字體:
  《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)(以下簡稱《通知》)規(guī)定,從6月1日起,對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時不再享受按售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠政策,而恢復(fù)為按售房收入全額征收營業(yè)稅。

  筆者的一位朋友,近幾年投資購買了幾套房產(chǎn),他平時非常關(guān)注國家有關(guān)政策變化。在了解《通知》內(nèi)容后,他經(jīng)過分析認為,自己不宜再做房地產(chǎn)投資,準備全身而退。根據(jù)現(xiàn)有房產(chǎn)的情況,他采取措施:對購置時間較長的已有一定差價的房產(chǎn),在6月 1日之前已經(jīng)出售;但對購房時間較短的,差價很小的,因出售將有較大損失,他準備暫不出售。同時,他準備將從房產(chǎn)變現(xiàn)的現(xiàn)金用于投資經(jīng)營實體。

  該朋友計劃以可供使用的950萬元現(xiàn)金設(shè)立新公司,并且計劃控股新公司的95%股份,另外5%股份擬由其兄弟出資。對此,他想了解新設(shè)立的公司可不可以利用他不準備出售的房產(chǎn)作投資。

  據(jù)介紹,該朋友不準備出售的房產(chǎn)是一處商用樓,市值300萬元,地理位置和結(jié)構(gòu)均較好,面積也較大。假定新公司預(yù)計當年可盈利,企業(yè)所得稅稅率為33%.筆者為他簡要分析如下:

  采用房產(chǎn)投資入股方式。即,以房產(chǎn)投資入股,公司要繳房產(chǎn)稅300×1.2%×70%=2.52萬元(公司所在地規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余值計稅)。同時,公司自有辦公用房可少付年租金60萬元(按市場公允價格計算),相當于多獲利60萬元,扣除企業(yè)所得稅及房產(chǎn)稅后,稅后凈利潤為(60-2.52)×(1-33%)=38.5116萬元;按現(xiàn)有政策,公司稅后利潤分紅給個人股東還要依照“利息、股息、紅利”項目繳納 20%的個人所得稅,即38.5116×20%=7.7023萬元,按95%股份投資者凈收益為(38.5116-7.7023)×95%= 29.2688萬元。

  采用租賃方式。即,將房產(chǎn)出租給公司,按市場公允價格收取租金,該房屋年租金60萬元,出租個人要繳房產(chǎn)稅60×12%= 7.2萬元,營業(yè)稅60×5%=3萬元,城建稅及教育費附加3×(7%+3%)=0.3萬元(所在地城建稅稅率為7%,教育費附加征收率為3%),個人所得稅為(60-7.2-3-0.3)×20%×(1-20%)=7.92萬元,該房產(chǎn)凈收益為60-7.2-3-0.3-7.92=41.58萬元。

  經(jīng)比較,采取租賃方式比采取投資入股方式多獲凈收益41.58-29.2688=12.3112萬元,并且當該房產(chǎn)有轉(zhuǎn)讓機會時,較易變現(xiàn)。

  另外,我還告訴朋友,根據(jù)國家扶持下崗工人再就業(yè)的有關(guān)政策,新辦的服務(wù)型企業(yè)當年新招用下崗失業(yè)人員達到職工總數(shù)30%以上(含 30%),并與其簽訂1年(含1年)期限勞動合同的,經(jīng)勞動保障部門認定、稅務(wù)機關(guān)審核,3年內(nèi)免繳營業(yè)稅、城建稅和企業(yè)所得稅。新公司如果享受到這方面優(yōu)惠政策,則前述分析應(yīng)變?yōu)椋?br>
  采用房產(chǎn)投資入股方式,因3年免繳企業(yè)所得稅,房產(chǎn)稅為2.52萬元,稅后凈利潤為60-2.52=57.48萬元,如欲分給投資者,還要繳個人所得稅57.48×20%=11.496萬元,投資者凈收益為(57.48-11.496)×95%=43.6848萬元。

  采用租賃方式。出租個人稅利情況與前述情況相同,該房產(chǎn)個人凈收益為41.58萬元。

  在這種情況下,投資入股方式較出租賃方式多獲凈收益43.6848-41.58=2.1048萬元。不過投資入股后,該房產(chǎn)就較難變現(xiàn)了。

  對上述分析,我給他作了兩個說明:

  說明一:上述分析未考慮投資入股的契稅,因契稅只是在投資時由新公司一次性繳納,并作為資本支出而分期攤銷的,按所在地契稅率2%計算,上述分析結(jié)果仍不變。對印花稅因較小故未考慮。

  說明二:如果投資者采取投資入股方式時,所獲利潤不即時分配,分析結(jié)果仍不變(因目前個人股東從公司分回股利要繳個人所得稅,即對同一部分利潤存在著繳企業(yè)所得稅和個人所得稅的雙重征稅情況)。

  前述分析是建立在新房產(chǎn)立即可以使用的前提下,如使用前需要裝修,則可在相關(guān)合同或協(xié)議中明確由使用方承擔(dān)。

  總之,對投資者可使用的自有辦公用房是作為投資還是出租,根據(jù)實際情況在合理、合法和有效的情況下有選擇。特別是在收取租金時一定要按市場價格合理確定,避免被作為關(guān)聯(lián)交易調(diào)整。
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