盤活“爛尾樓” 稅收細(xì)籌劃

來源: 編輯: 2005/08/23 15:09:50 字體:
  某市經(jīng)委下屬的企業(yè)A公司,2001年3月在該市的繁華地段投資4500萬元興建一座商業(yè)樓。當(dāng)土建工程和外裝飾進(jìn)行完畢,進(jìn)入內(nèi)部設(shè)施安裝的時候,企業(yè)的資金供應(yīng)出現(xiàn)了重大問題,如果要將工程全部完工,還需要再追加投資額1000萬元,由于資金一時無法落實到位,造成工程停工,一拖就是兩年多。由于A公司的投資款中有2500萬元是從當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行借來的,在此期間,建行不斷地向公司追索貸款。2003年底經(jīng)委要求A公司改制,企業(yè)改制首先就要對在建工程-“爛尾樓”進(jìn)行處理。截至2003年末,該項工程賬面已發(fā)生的土地開發(fā)和建安工程等成本費用共有2600萬元。公司請當(dāng)?shù)卦u估機構(gòu)對該“爛尾樓”進(jìn)行了評估后,確認(rèn)其公允價值為2500萬元。

  當(dāng)時,B公司愿與A公司按51∶49的比例共同投資一個大型零售商場,A公司以“爛尾樓”出資,房產(chǎn)作價3000萬元;同時,當(dāng)?shù)夭糠指簧逃捎诳春迷摌撬幍牡囟?,也愿意?000萬元的價格購買該樓盤。

  對“爛尾樓”應(yīng)該如何處理呢?A公司的負(fù)責(zé)人請來了多方專家組成智囊團(tuán),專家組綜合各方面的情況提出了四個實施方案:其一,將“爛尾樓”轉(zhuǎn)讓給建設(shè)銀行,以抵償所欠的債務(wù),如果以此方案操作,銀行愿意以2600萬元的價格接受。

  其二,將“爛尾樓”按市場價3000萬元直接出售給當(dāng)?shù)馗簧獭?br>
  其三,將“爛尾樓”以3000萬元的價格作股份,與B公司共同投資一個大型零售商場。

  其四,以“爛尾樓”的資產(chǎn)注冊一家公司,然后將這個公司以3000萬元的價格整體出售。

  眾多方案,眾說紛紜,到底選擇哪一個方案為最優(yōu)?稅務(wù)專家根據(jù)當(dāng)前的稅收政策,從稅收的角度考慮,對各種方案的稅收成本進(jìn)行了分析:

  方案一:A公司以公允價格2600萬元轉(zhuǎn)讓給建設(shè)銀行,以抵償所欠的債務(wù),實際上就是將該“爛尾樓”以2600萬元的價格出售給建設(shè)銀行,則A公司應(yīng)繳納的各項稅收如下(該企業(yè)實用稅率為企業(yè)所得稅33%,城建稅7%,教育費附加4%):

  1.營業(yè)稅為130萬元(2600×5%);

  2.城建稅及教育費附加為14.3萬元(130×11%)。

  由于A企業(yè)土地開發(fā)成本為2600萬元,而轉(zhuǎn)讓價格也為2600萬元,沒有產(chǎn)生土地增值稅,不存在繳納土地增值稅問題。此外,如果企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收益,應(yīng)繳納企業(yè)所得稅,但本例的轉(zhuǎn)讓凈收益為-144.3萬元(2600-2600-130-14.3),所以也不存在繳納企業(yè)所得稅的問題。

  在方案一條件下,A公司處理“爛尾樓”合計需繳納各項稅金144.3萬元,實際虧損144.3萬元。

  方案二:將“爛尾樓”按市場價3000萬元直接出售給當(dāng)?shù)馗簧?,A公司應(yīng)繳納如下稅收:

  1.營業(yè)稅為150萬元(3000×5%);

  2.城建稅及教育費附加為16.5萬元(150×11%);

  3.由于A公司所從事的房地產(chǎn)開發(fā)不是稅法所規(guī)定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè),所以不享受“增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅”的規(guī)定,而應(yīng)按“增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%”的規(guī)定計算繳納,土地增值稅為70.05萬元[(3000-2600-150-16.5)×30%];

  4.公司轉(zhuǎn)讓“爛尾樓”取得的轉(zhuǎn)讓收益,應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅53.94萬元[(3000-2600-150-16.5-70.05)×33%];

  根據(jù)方案二,A公司在處理“爛尾樓”過程中,合計需繳納各項稅金為290.49萬元,公司取得轉(zhuǎn)讓凈收益為109.51萬元(3000-2600-290.49)。

  方案三:A公司將“爛尾樓”按市場價格3000萬元折合成51%的股權(quán),與B公司共同投資開辦大型綜合性零售商場?!敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財稅[2002]191號)第一款規(guī)定:“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股,與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不繳納營業(yè)稅。”《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)第一條明確:“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅?!彼訟公司在以“爛尾樓”作價出資與他人合作組建新企業(yè)時,不用繳納產(chǎn)權(quán)變更環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、土地增值稅以及城建稅和教育費附加等。但是,按照《企業(yè)所得稅條例》及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2000]118號)第三條的規(guī)定,企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資,應(yīng)在投資交易發(fā)生時,將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理,并按規(guī)定計算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。A公司在此環(huán)節(jié)應(yīng)計算繳納企業(yè)所得稅為132萬元[(3000-2600)×33%].

  根據(jù)方案三,A公司在處理“爛尾樓”過程中只需繳納企業(yè)所得稅132萬元,A公司取得轉(zhuǎn)讓凈收益268萬元。

  方案四:A公司可以將“爛尾樓”作為認(rèn)繳注冊資本的出資資產(chǎn),注冊一家公司,新公司成立后,再將這個公司整體出售給富商。《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[2002]165號)明確:“轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為,其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的,與企業(yè)銷售不動產(chǎn),轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。”因此,轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍,不應(yīng)繳納營業(yè)稅。A公司不需繳納營業(yè)稅。同時按照財稅[1995]48號通知第一條的規(guī)定,也不需要繳納土地增值稅。但是,根據(jù)國稅發(fā)[2000]118號通知第四條第一款的規(guī)定,企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則上應(yīng)在交易發(fā)生時,將其分解為按公允價值銷售全部資產(chǎn)和進(jìn)行投資兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理,并按規(guī)定計算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。因此,A公司需要規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅132萬元[(3000-2600)×33%],A公司取得轉(zhuǎn)讓凈收益268萬元。

  縱觀以上方案其他費用相差無幾而稅負(fù)不同,其中方案三和方案四企業(yè)獲得的稅后利潤相同。但是考慮方案三的操作簡便環(huán)節(jié)少,相關(guān)費用較低,最終公司董事會決定采用方案三。
推薦閱讀