房地產(chǎn)稅制改革迫在眉睫
對開發(fā)商而言,主要的稅種有兩個,一是營業(yè)稅,一是企業(yè)所得稅。營業(yè)稅在許多大城市為5.5%,其構(gòu)成為營業(yè)稅5%以及在此基礎(chǔ)上附加的城市建設(shè)稅和教育附加稅。由于這塊稅是根據(jù)開發(fā)商銷售實現(xiàn)額征收的,因此避稅的空間不大。
按照房地產(chǎn)征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)區(qū)分,為房地產(chǎn)取得、保有和流轉(zhuǎn)三個環(huán)節(jié)的稅收。如果僅從現(xiàn)在所征收的房地產(chǎn)稅來看,由于有避稅因素,總的稅負(fù)并不十分重。
那么開發(fā)商為何說在開發(fā)成本構(gòu)成中,稅負(fù)因素占有很大比重呢?這是因為其中包含了三塊內(nèi)容,即租、稅、費。租,主要是土地出讓金;稅,主要有房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育附加稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅;至于“費”,可以說與房地產(chǎn)相關(guān)的收費名目繁多,雖各地差異較大,但一般而言,收費項目大都有數(shù)十種之多,有的地方甚至超過百種。
房地產(chǎn)收費的本質(zhì)是政府有關(guān)部門向土地使用者和房屋所有者因提供服務(wù)收取的直接性補償,不具有房地產(chǎn)稅收強制、無償、固定的特征。由于收費是進(jìn)入地方財政的預(yù)算外資金,因此也成為政府各部門著力拼搶和爭食的蛋糕,收費種類越來越多就不足為奇了。
北京一位開發(fā)商告訴記者,實際上稅在開發(fā)成本中沒有多少,主要是費。你不交費,項目就根本進(jìn)行不下去。
從廣義上講,無論我們對行政事業(yè)收費作何解釋,但對于購房人來說,已含在房價中的稅費都是一種負(fù)擔(dān)。說穿了,費與稅并沒有什么本質(zhì)的區(qū)別,費與稅的不同僅在于各自立法級別的高低不同。由于“費”關(guān)乎政府各相關(guān)部門的切身利益,因而開發(fā)商要想逃“費”會有一定難度。
按照有關(guān)部門設(shè)計的稅改思路,“明租、正稅、清費”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。明租,就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取,使其作為地租的性質(zhì)更加明確;正稅,就是統(tǒng)一內(nèi)外稅制,避免重復(fù)征稅,改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀,并盡量向?qū)挾惢⑸俣惙N、低稅率的國際通行做法靠攏;清費,就是對收費項目進(jìn)行嚴(yán)格清理,除少數(shù)服務(wù)性收費項目以外,其他收費或取消或合并為某一固定稅種。
下一篇:外企納稅零增長斷想
實務(wù)指南
距11月報稅開始還有 天 |
|
新政解讀 | 納稅輔導(dǎo) |
答疑精華 | 財經(jīng)法規(guī) |
直播課程 | 會計準(zhǔn)則 |