土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策與操作
一、土地增值稅概述
（一）納稅人
土地增值稅的納稅人為以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。
?。ǘ┱鞫悓?duì)象和征稅范圍
土地增值稅的征稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括其有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部?jī)r(jià)款和有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益，從形式上講包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
土地增值稅的征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。
這里所說(shuō)的地上建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構(gòu)筑物、地上地下的各種附屬設(shè)施，以及附著于該土地上的不能移動(dòng)、移動(dòng)后會(huì)遭到損壞的各種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。
?。ㄈ┘{稅期限和納稅地點(diǎn)
納稅人應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日之內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和其他有關(guān)資料，然后按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。這里所說(shuō)的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別納稅。如果納稅人經(jīng)常取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅，經(jīng)過(guò)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以定期申報(bào)納稅，具體期限由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算之前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于各種原因無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以按照省級(jí)地方稅務(wù)局的規(guī)定實(shí)行預(yù)征，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后清算，多退少補(bǔ)。
（四）計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。
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土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
1.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
2.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)lO0％的部分，稅率為40％。
3.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)200％的部分，稅率為50％。
4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
（六）應(yīng)納稅額計(jì)算方法
在計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算得出增值額。再按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，分別確定增值額中各個(gè)部分的適用稅率，依此計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。
各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。
應(yīng)納稅額計(jì)算公式：
應(yīng)納稅額＝∑（增值額×適用稅率）
二、稅項(xiàng)扣除
按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地增值稅暫行條例》）規(guī)定，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目后的余額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）及其他有關(guān)文件對(duì)于可以扣除的項(xiàng)目及其范圍和標(biāo)準(zhǔn)作出了明確規(guī)定。這些扣除項(xiàng)目有些屬于稅收優(yōu)惠的范疇，有些不屬于稅收優(yōu)惠的范疇，但兩者的界限很難分清，所以在此將現(xiàn)行稅法關(guān)于扣除的項(xiàng)目及其范圍和標(biāo)準(zhǔn)列示如下：
1.為取得土地使用權(quán)而支付的金額，即納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等）、前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測(cè)繪、“三通一平”等支出）、建筑安裝工程費(fèi)（指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通風(fēng)、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出）、公共配套設(shè)施費(fèi)（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公開(kāi)配套設(shè)施發(fā)生的支出）和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等）。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。對(duì)于超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的利息部分，超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息，不允許扣除。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按前兩條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按前兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。其具體扣除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》和財(cái)稅字[1995]048號(hào)文件）
4.經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格（指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折舊率后的價(jià)格）。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)交納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
6.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可以按照上述第一、二項(xiàng)金額之和加計(jì)20％的扣除額。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
7.對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計(jì)稅，相應(yīng)地在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)可予以扣除，但不能作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)向購(gòu)買(mǎi)方收取的，則可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計(jì)稅，相應(yīng)地在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除。（財(cái)稅字[1995]048號(hào)文件）
8.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)允許扣除。但納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，提供扣除項(xiàng)目不實(shí)，成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用不允許扣除。（財(cái)稅字[1995]048號(hào)文件）
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或者核算對(duì)象為單位計(jì)算。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或者按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅蛘甙凑罩鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?br>
三、免稅、減稅項(xiàng)目
按照現(xiàn)行規(guī)定，土地增值稅的減免稅規(guī)定主要有：
1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（指按照當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌瑯?biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅）出售。增值額未超過(guò)各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)日金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
2.由于城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
3.由于城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。（《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
4.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。（財(cái)稅字[1995]048號(hào)文件）
5.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或者改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，在原住房居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅；居住不滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悓?shí)施細(xì)則》）
1999年7月29日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）進(jìn)一步規(guī)定，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。按照財(cái)稅字[1995]048號(hào)文件規(guī)定，下列項(xiàng)目暫免征收土地增值稅：
1.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的。
2.合作建房，一方出土地，一方出資金，建成后按照比例分房自用的。
3.企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。
（一）納稅人
土地增值稅的納稅人為以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。
?。ǘ┱鞫悓?duì)象和征稅范圍
土地增值稅的征稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括其有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部?jī)r(jià)款和有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益，從形式上講包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
土地增值稅的征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。
這里所說(shuō)的地上建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構(gòu)筑物、地上地下的各種附屬設(shè)施，以及附著于該土地上的不能移動(dòng)、移動(dòng)后會(huì)遭到損壞的各種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。
?。ㄈ┘{稅期限和納稅地點(diǎn)
納稅人應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日之內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和其他有關(guān)資料，然后按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。這里所說(shuō)的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別納稅。如果納稅人經(jīng)常取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅，經(jīng)過(guò)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以定期申報(bào)納稅，具體期限由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算之前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于各種原因無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以按照省級(jí)地方稅務(wù)局的規(guī)定實(shí)行預(yù)征，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后清算，多退少補(bǔ)。
（四）計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。
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土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
1.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
2.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)lO0％的部分，稅率為40％。
3.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)200％的部分，稅率為50％。
4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
（六）應(yīng)納稅額計(jì)算方法
在計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算得出增值額。再按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，分別確定增值額中各個(gè)部分的適用稅率，依此計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。
各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。
應(yīng)納稅額計(jì)算公式：
應(yīng)納稅額＝∑（增值額×適用稅率）
二、稅項(xiàng)扣除
按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地增值稅暫行條例》）規(guī)定，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目后的余額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）及其他有關(guān)文件對(duì)于可以扣除的項(xiàng)目及其范圍和標(biāo)準(zhǔn)作出了明確規(guī)定。這些扣除項(xiàng)目有些屬于稅收優(yōu)惠的范疇，有些不屬于稅收優(yōu)惠的范疇，但兩者的界限很難分清，所以在此將現(xiàn)行稅法關(guān)于扣除的項(xiàng)目及其范圍和標(biāo)準(zhǔn)列示如下：
1.為取得土地使用權(quán)而支付的金額，即納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等）、前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測(cè)繪、“三通一平”等支出）、建筑安裝工程費(fèi)（指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通風(fēng)、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出）、公共配套設(shè)施費(fèi)（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公開(kāi)配套設(shè)施發(fā)生的支出）和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等）。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。對(duì)于超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的利息部分，超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息，不允許扣除。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按前兩條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按前兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。其具體扣除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》和財(cái)稅字[1995]048號(hào)文件）
4.經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格（指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折舊率后的價(jià)格）。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)交納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
6.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可以按照上述第一、二項(xiàng)金額之和加計(jì)20％的扣除額。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
7.對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計(jì)稅，相應(yīng)地在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)可予以扣除，但不能作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)向購(gòu)買(mǎi)方收取的，則可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計(jì)稅，相應(yīng)地在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除。（財(cái)稅字[1995]048號(hào)文件）
8.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)允許扣除。但納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，提供扣除項(xiàng)目不實(shí)，成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用不允許扣除。（財(cái)稅字[1995]048號(hào)文件）
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或者核算對(duì)象為單位計(jì)算。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或者按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅蛘甙凑罩鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?br>
三、免稅、減稅項(xiàng)目
按照現(xiàn)行規(guī)定，土地增值稅的減免稅規(guī)定主要有：
1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（指按照當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌瑯?biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅）出售。增值額未超過(guò)各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)日金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
2.由于城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
3.由于城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。（《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》）
符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
4.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。（財(cái)稅字[1995]048號(hào)文件）
5.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或者改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，在原住房居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅；居住不滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悓?shí)施細(xì)則》）
1999年7月29日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）進(jìn)一步規(guī)定，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。按照財(cái)稅字[1995]048號(hào)文件規(guī)定，下列項(xiàng)目暫免征收土地增值稅：
1.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的。
2.合作建房，一方出土地，一方出資金，建成后按照比例分房自用的。
3.企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。
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