房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策與操作

　　一、房產(chǎn)稅概述

　?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)稅的納稅人

　　房產(chǎn)稅的納稅人包括房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或?qū)嶋H使用人。產(chǎn)權(quán)屬于全民的，由經(jīng)營管理的單位繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；

　　產(chǎn)權(quán)沂有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。

　?。ǘ┓慨a(chǎn)稅的征稅對象和征稅范圍

　　房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，房產(chǎn)稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)。

　?。ㄈ┓慨a(chǎn)稅的納稅地點(diǎn)

　　按照規(guī)定，納稅人一般應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)不在一地的納稅人，應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。

　?。ㄋ模┓慨a(chǎn)稅的納稅期限

　　房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納，具體繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　?。ㄎ澹┓慨a(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

　　按照規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為兩種：一是房產(chǎn)余值，二是房產(chǎn)租金收入。按照規(guī)定，房產(chǎn)余值是指房產(chǎn)原值一次減除10％至30％的自然損耗等因素后的余值，其具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。

　?。┓慨a(chǎn)稅的稅率

　　房產(chǎn)稅采用比例稅率，從價(jià)計(jì)征。依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，年稅率為1.2％；

　　依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，年稅率為12％。

　?。ㄆ撸┓慨a(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

　　房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

　　年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)余值×1.2％

　　年應(yīng)納稅額＝年租金收入×12％

　　二、稅項(xiàng)扣除

　　按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》）的規(guī)定，對于按照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的，應(yīng)按房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算納稅，具體減除幅度以及是否區(qū)別房屋新舊程度分別確定減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，減除幅度只能在10％和30％以內(nèi)。

　　[例]某企業(yè)有廠房3幢，原值500萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20％作為余值計(jì)征房產(chǎn)稅，則房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)為400萬元（500－500×20％）。

　　三、減免稅優(yōu)惠

　?。ㄒ唬C(jī)關(guān)、團(tuán)體和軍隊(duì)免稅優(yōu)惠

　　按照《房產(chǎn)稅暫行條例》和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》[（86）財(cái)稅地字第008號]的規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。這里所說的“人民團(tuán)體”是指經(jīng)國務(wù)院授權(quán)的政府部門批準(zhǔn)設(shè)立或登記備案的各種社會(huì)團(tuán)體，如文藝工作團(tuán)體、學(xué)術(shù)研究團(tuán)體、社會(huì)公益團(tuán)體等等。

　　這里所說的“自用的房產(chǎn)”是指這些單位本身的辦公用房和公務(wù)用房。

　　機(jī)關(guān)、團(tuán)體和軍隊(duì)出租的房產(chǎn)及非本身業(yè)務(wù)用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房應(yīng)不屬于免稅范圍，應(yīng)當(dāng)照章納稅。

　　（二）事業(yè)單位免稅優(yōu)惠

　　按照《房產(chǎn)稅暫行條例》和（86）財(cái)稅地字第008號文件的規(guī)定，對由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位（包括實(shí)行差額預(yù)算管理的事業(yè)單位）自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

　　這里所說的“由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位”包括全額撥款預(yù)算管理的事業(yè)單位和實(shí)行差額預(yù)算管理的事業(yè)單位；這里所說的“自用房產(chǎn)”是指這些單位本身的業(yè)務(wù)用房。

　　對于由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，其經(jīng)費(fèi)來源實(shí)行自收自支后，從事業(yè)單位經(jīng)費(fèi)實(shí)行自收自支的年度起，免征房產(chǎn)稅3年。

　　按照國稅函發(fā)[1996]656號文件和國稅發(fā)[1999]115號文件，為支持地質(zhì)勘查管理體制改革，地質(zhì)勘查單位由事業(yè)單位轉(zhuǎn)為企業(yè)后的3年內(nèi)（自2000年1月1日起至2002年12月31日止），對于地質(zhì)勘查單位自用的房產(chǎn)，繼續(xù)免征房產(chǎn)稅；但是地質(zhì)勘查單位非自用的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅。

　　另外，按照財(cái)稅字[1999]264號規(guī)定，對血站（指由國務(wù)院或省級人民政府衛(wèi)生行政部門批準(zhǔn)的，從事采集、提供臨床用血，不以營利為目的的公益性組織）自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

　　事業(yè)單位出租的房產(chǎn)及非本身業(yè)務(wù)用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房應(yīng)不屬于免稅范圍，應(yīng)當(dāng)照章納稅。

　?。ㄈ┳诮趟聫R、公園、名勝古跡免稅優(yōu)惠

　　按照《房產(chǎn)稅暫行條例》和（86）財(cái)稅地字第008號文件的規(guī)定，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。其中，“宗教寺廟自用的房產(chǎn)”是指舉行宗教儀式等的房產(chǎn)和寺廟內(nèi)宗教人員的生活用房，“公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)”是指供公眾參觀游覽的房產(chǎn)及其管理單位的辦公用房，不包括宗教寺廟、公園、名勝古跡內(nèi)附設(shè)的各類營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等使用的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)。

　　宗教寺廟、公園、名勝古跡出租的房產(chǎn)及非本身業(yè)務(wù)用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房應(yīng)不屬于免稅范圍，應(yīng)當(dāng)照章納稅。

　?。ㄋ模﹤€(gè)人房產(chǎn)免稅優(yōu)惠

　　為了鼓勵(lì)個(gè)人建房、購房，改善人民群眾住房條件，現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》和（86）財(cái)稅地字第008號文件的規(guī)定，對于個(gè)人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。但免稅的僅限于個(gè)人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)，對于個(gè)人所有、用于出租或作營業(yè)用房的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)照章納稅。

　　（五）勞改勞教單位免稅優(yōu)惠

　　按照（87）財(cái)稅地字第021號和（87）財(cái)稅地字第029號文件的規(guī)定，對于由國家財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的勞改勞教單位（包括全額撥款預(yù)算管理的勞改勞教單位和實(shí)行差額預(yù)算管理的勞改勞教單位），免征房產(chǎn)稅。對于經(jīng)費(fèi)實(shí)行自收自支的勞改勞教單位，在規(guī)定的免稅期滿后，實(shí)行下列稅收優(yōu)惠：

　　1.對少年犯管教所的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

　　2.對勞改工廠、勞改農(nóng)場等單位，凡作為管教或生活用房產(chǎn)，例如辦公室、警衛(wèi)室、職工宿舍、犯人宿舍、儲(chǔ)藏室、食堂、禮堂、圖書室、閱覽室、浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)室等，均免征房產(chǎn)稅。凡是作為生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)，例如廠房、倉庫、門市部等，應(yīng)當(dāng)照章納稅。

　　3.對于監(jiān)獄的房產(chǎn)，若主要用于關(guān)押犯人，只有極少數(shù)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，可從寬掌握，全部免征房產(chǎn)稅。但對設(shè)在監(jiān)獄外部的門市部、營業(yè)部等生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)照章征稅。對于生產(chǎn)規(guī)模較大的監(jiān)獄，可以比照勞改工廠、勞改農(nóng)場的辦法，凡作為管教或生活用房產(chǎn)，均免征房產(chǎn)稅；凡是作為生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)照章納稅。

　　具體由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)情況確定。

　　（六）其他減免稅優(yōu)惠

　　除了上述免稅優(yōu)惠以外，現(xiàn)行稅法還規(guī)定了如下減免稅優(yōu)惠政策：

　　1.企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，可比照上述由財(cái)政部門撥付經(jīng)費(fèi)的事業(yè)單位自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。[（86）財(cái)稅地字第008號]

　　2.經(jīng)過有關(guān)部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后免征房產(chǎn)稅。[（86）財(cái)稅地字第008號]

　　3.為了鼓勵(lì)利用地下人防工程，對于作營業(yè)用的地下人防設(shè)施，暫免征收房產(chǎn)稅。[（86）財(cái)稅地字第008號]

　　4.為了照顧微利企業(yè)和虧損企業(yè)，對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，可以由地方根據(jù)實(shí)際情況在一定時(shí)期內(nèi)免征房產(chǎn)稅。[（86）財(cái)稅地字第008號]

　　5.企業(yè)停產(chǎn)、關(guān)閉后，原有房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，可暫不征收房產(chǎn)稅。但如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他納稅單位使用或者企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。[（86）財(cái)稅地字第008號]

　　6.凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行搭建還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是如果在基建工程結(jié)束以后，施工單位將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次日起，依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。[（86）財(cái)稅地字第008號]

　　7.房屋大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修理期間可免征房產(chǎn)稅。[（86）財(cái)稅地字第008號]

　　8.按照（87）財(cái)稅地字第003號文件規(guī)定，對于工商行政管理部門管理的集貿(mào)市場，省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)具體情況暫給予減稅或免稅照顧。

　　9.按照財(cái)稅字[2000]025號文件規(guī)定，對于從原高校后勤部門剝離出來而成立的進(jìn)行獨(dú)立核算并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在2002年底前，免征房產(chǎn)稅。

　　納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按照各自使用的部分，分別納稅或者免稅。

　　納稅人繳納房產(chǎn)稅確實(shí)有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。