以地?fù)Q房應(yīng)交什么稅

　　問：我單位屬于糧食購銷企業(yè)，由于城鎮(zhèn)規(guī)劃，折遷原倉庫后，有近兩畝的空地，企業(yè)決定同建筑商聯(lián)合開發(fā)，企業(yè)出土地，建筑商出資金，建成后50%歸企業(yè)，50%歸建筑商，企業(yè)所得的50%準(zhǔn)備全部出售，用作職工買斷工齡的安置費(fèi)，請(qǐng)問企業(yè)應(yīng)繳納什么稅？稅率是多少？建筑營(yíng)業(yè)稅由誰繳納？

　　答：你單位和建筑企業(yè)通過土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的相互交換，雙方都擁有了部分房屋的所有權(quán)，在這一合作過程中，你單位轉(zhuǎn)讓了部分土地使用權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；建筑企業(yè)則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因此，你單位應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”納稅，企業(yè)應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅中“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目納稅。一方如你單位將分得的房屋銷售，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，也應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅?！稗D(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”和“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅稅率是5%。建筑安裝營(yíng)業(yè)稅是由建筑施工單位負(fù)責(zé)繳納。

　　在聯(lián)合建房中，產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，還涉及契稅問題。你單位取得房屋的所有權(quán)，應(yīng)按取得房屋價(jià)值的4%納契稅；建筑商取得土地使用權(quán)，也應(yīng)按土地價(jià)值的4%納契稅，如房屋、土地的價(jià)值無法分開核算，就按評(píng)估價(jià)值計(jì)征。

　　另外，合作建房，建成后分房的，根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文規(guī)定，如果用于自己的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、生活的，免征土地增值稅；但如果建成后把分得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，不享受此項(xiàng)優(yōu)惠，要按規(guī)定交土地增值稅。