從業(yè)務模式變換中尋找籌劃空間

　　東集團是國內(nèi)知名品牌，集團位于中原腹地，不斷整合和優(yōu)化電機研發(fā)、制造、銷售的價值鏈，在國內(nèi)擁有多家生產(chǎn)銷售子公司、分公司及辦事處。現(xiàn)東方集團（文中稱甲方）與沃馬商貿(mào)公司（文中稱乙方）就甲方擁有的一座商務大樓的經(jīng)營租賃達成合作協(xié)議草案。為了規(guī)避相關(guān)財稅風險，更好地發(fā)揮資產(chǎn)的經(jīng)營效益，集團聘請稅務專家對該項目進行分析評價。

　　經(jīng)過細致分析和實地調(diào)研，稅務專家為東方集團設(shè)計了兩個不同的納稅方案，兩個方案的安排都可以節(jié)約相應的稅收成本，現(xiàn)簡述如下：方案一：資產(chǎn)租賃經(jīng)營方案雙方簽訂資產(chǎn)租賃合同，在資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同中應嚴格界定雙方的權(quán)利義務，具體條款安排如下：（1）主體資產(chǎn)所涉及的合同價款為租賃收入，甲方按照租賃業(yè)務開具發(fā)票給乙方。

　?。?）為了保證經(jīng)營過程中資產(chǎn)的完整性，甲方向乙方收取資產(chǎn)經(jīng)營押金，并約定所委托資產(chǎn)的維修費用（包括對房屋、電梯、供電設(shè)施定期安全檢查，電梯、房屋主體結(jié)構(gòu)、給排水設(shè)施等維修費用）由乙方負擔。為了便利操作，甲乙雙方就維修費設(shè)立定額制。

　　（3）為了保證資產(chǎn)的合理使用，所委托經(jīng)營資產(chǎn)的物業(yè)費應由乙方負擔。乙方還須承擔經(jīng)營期內(nèi)的水、電、空調(diào)、通訊及而產(chǎn)生的費用，并按單如期繳納。

　?。?）出于管理的需要，甲方派駐管理人員協(xié)助乙方對委托經(jīng)營資產(chǎn)進行管理，由乙方負擔該派駐管理人員的辦公費用及相關(guān)費用。

　?。?）甲方擁有大樓頂部部分廣告位所有權(quán)，但甲方對外出租大樓頂部部分廣告位時，須征求乙方意見。乙方有權(quán)提出有償使用該部分廣告位，并享有優(yōu)先權(quán)，所需費用雙方協(xié)商確定。凡涉及該廣告位有償使用的，須另行簽訂獨立協(xié)議約定。

　?。?）甲方人員對乙方在經(jīng)營、銷售、管理等方面為乙方提供勞務或其他幫助的，乙方應以勞務費或傭金的形式支付相關(guān)報酬。反之，乙方人員對甲方在經(jīng)營、銷售、管理等方面為甲方提供勞務或其他幫助的，甲方也應以勞務費或傭金的形式支付相關(guān)報酬。

　?。?）甲乙雙方在資產(chǎn)委托經(jīng)營中出現(xiàn)爭議的，可以友好協(xié)商解決，并可通過調(diào)整交易價款和交易條件的辦法予以解決。若確實無法協(xié)商解決的，可以訴諸法律。

　　根據(jù)該方案，甲方商務大樓的部分運營和維護支出則沒有體現(xiàn)在乙方支付的租金部分，從而用租金分解的方式節(jié)約了部分營業(yè)稅。

　　另外在方案一中，還須注意以下幾點：1.方案一第（1）條中，租賃方式為經(jīng)營租賃，不要與融資租賃混淆，一定界定為經(jīng)營租賃方式。

　　2.方案一第（2）條中，甲方向乙方收取資產(chǎn)經(jīng)營押金以后返還，但雙方可以商議適當收取。

　　3.方案一第（3）條中，甲乙雙方就維修費設(shè)立定額制是指雙方約定一個最大維修費用額，凡超過該定額，由甲方負擔，以減少乙方的經(jīng)營風險，使雙方風險共擔，合同較為合理。定額維修費用由甲方代收代管，維修時由甲方代為支付。

　　4.方案一第（4）條中，由乙方負擔該派駐管理人員的辦公費用及相關(guān)費用，須向乙方提供合法憑證及票據(jù)。

　　方案二：內(nèi)部承包經(jīng)營模式甲方在項目前期運作的基礎(chǔ)上，對于不動產(chǎn)物業(yè)部分進行剝離，注冊成立一家獨立運作的商業(yè)公司，然后對該商業(yè)公司采取內(nèi)部承包經(jīng)營方式，即簽訂內(nèi)部承包經(jīng)營合同，并使出包方收取的承包費同時符合以下3個條件：（1）承包方以出包方名義對外經(jīng)營，由出包方承擔相關(guān)的法律責任；（2）承包方的經(jīng)營收支全部納入出包方的財務會計核算；（3）出包方與承包方的利益分配是以出包方的利潤為基礎(chǔ)。最后經(jīng)過運作，乙方經(jīng)過一定程序后成為承包方。按照《財政部、國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）的規(guī)定，承包方支付承包費屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不征收營業(yè)稅。

　　根據(jù)該方案，如果乙方以內(nèi)部承包經(jīng)營模式經(jīng)營甲方擁有的商務大樓，乙方向甲方交納的承包費不繳納營業(yè)稅。

　　方案設(shè)計者：天津財經(jīng)大學會計學博士專家點評操作方案一須注意兩點。一是所分解的費用存在被界定為“價外費用”的風險，因此一定要與當?shù)刂鞴艿囟惥诌M行良好的政策溝通。二是應按照房產(chǎn)余值合理計算繳納房產(chǎn)稅?！秶叶悇湛偩株P(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）規(guī)定：（1）為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。（2）對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。本文中，甲方應注意房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的確定，而不僅僅依據(jù)賬面固定資產(chǎn)的記載。

　　在方案二操作時要注意以下問題：一是按照《財政部、國家稅務總局關(guān)于明確〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則〉第十一條有關(guān)問題的通知》（財稅〔2001〕160號）、《財政部、國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）文件的規(guī)定，符合條件的承包費可以不征收營業(yè)稅。但在滿足文件所列條件的基礎(chǔ)上，沃馬商貿(mào)公司如何取得應得利益，帶有一定的困難，值得商榷。二是按此設(shè)計，由于乙方以甲方名義對外經(jīng)營，乙方的經(jīng)營收支全部納入甲方的財務會計核算，甲方就需要對乙方開展租賃活動產(chǎn)生的租賃收入承擔營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅的納稅義務，同時按照《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)租賃經(jīng)營有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔1997〕008號）文件規(guī)定：“企業(yè)全部或部分被個人、其他企業(yè)、單位承租經(jīng)營，但未改變承租企業(yè)的名稱，未變更工商登記，并仍以被承租企業(yè)的名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，不論被承租企業(yè)與承租方如何分配經(jīng)營成果，均以被承租企業(yè)為企業(yè)所得稅納稅義務人，就其全部所得征收企業(yè)所得稅?！币虼?，甲方在方案設(shè)計、執(zhí)行中，既要注意履行各種涉稅義務，又要在核算中能夠合法、合理區(qū)分實際應由乙方負擔的各項稅款，以避免自身利益遭受損失。