外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅處理的特殊規(guī)定

　　問：外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)在所得稅處理上有什么特殊規(guī)定嗎？

　　答：一、企業(yè)從事房地產經營業(yè)務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。當期應納稅額，按以下公式計算：

　　應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率－已售房產已預征的所得稅＋當期預征所得稅

　　二、企業(yè)預售房地產的，其取得的預收款，應按《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事房地產開發(fā)經營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)[1995]153號）的規(guī)定，預征企業(yè)所得稅。

　　三、企業(yè)應以房地產管理部門出具工程項目合格證之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續(xù)之日的較早者為房地產銷售開始。企業(yè)自房地產銷售開始，應根據(jù)當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業(yè)年度實際應納稅額。

　　四、房地產銷售收入的確定，以權責發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：

　?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。

　?。ǘ┎扇》制诟犊罨蝾A售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)。

　　（三）采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。

　?。ㄋ模┎扇°y行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現(xiàn)。

　　五、企業(yè)銷售房地產所發(fā)生相應成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應根據(jù)當期銷售面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。企業(yè)可售單位工程成本費用按下列公式確定：

　　可售單位工程成本費用＝可售總成本費用÷總可售面積

　　可售總成本費用是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘查設計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業(yè)為開發(fā)建設工程而發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確規(guī)定的面積。

　　六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務機關審核同意后執(zhí)行。

　　七、企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業(yè)當期應納稅額。

　　企業(yè)采取先租賃后又售出房地產的，原在租賃期間實際已經記提的房屋折舊，不得在售出時再作成本、費用扣除。

　　八、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產的，其包銷業(yè)務應屬于境外企業(yè)轉讓我國境內財產的性質。境外企業(yè)取得的房屋轉讓收益，應按《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》第十九條及其《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細則》第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。

　　上述包銷業(yè)務是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產權轉移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質的業(yè)務，應按照《國家稅務總局關于從事房地產業(yè)務的外商投資企業(yè)若干稅務處理問題的通知》（國稅發(fā)[1999]242號）的規(guī)定執(zhí)行。

　　九、凡按合同規(guī)定投資各方分配房產的，企業(yè)應首先歸集房產建造過程中所發(fā)生的費用（包括中方以土地使用權作為投資的費用）后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。雙方各自銷售房產時各自繳納企業(yè)所得稅。