解讀調整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關政策

來源: 編輯: 2006/07/05 13:33:03 字體:

  2006年6月16日,《財政部 國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關政策的通知》(財稅[2006]75號)出臺了,為貫徹落實《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號),抑制投機和投資性購房需求,進一步加強個人住房轉讓營業(yè)稅征收管理,現(xiàn)將有關營業(yè)稅問題通知如下:2006年6月1日后,個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

  在上述政策中,普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規(guī)定,按照《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)、《國家稅務總局財政部 建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)和《國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]172號)的有關規(guī)定執(zhí)行。

  此文關鍵點是:2006年6月1日后,個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

  執(zhí)行時間是2006年6月1日后。

  第一要點:個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;如張三2003年1月1日購買一套住房,原價30萬元,2006年7月1日在二手房市場銷售,售得150萬元,根據(jù)規(guī)定,不足5年,全額征稅,按150萬元的5%,征收75000元的營業(yè)稅。

  第二要點:個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅;同例,上述房產(chǎn)如果在2009年7月1日在二手房市場銷售,售得200萬元,此200萬元不征營業(yè)稅。

  第三要點:個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅;假定上述房產(chǎn)經(jīng)判是非普通住房,仍接上例,則應繳營業(yè)稅200-30=170萬元,此170萬元的5%,應征收繳納85000元營業(yè)稅。

  爭議點:非普通住房的劃分標準是第三要點執(zhí)行的難點。6月23日《第一財經(jīng)日報》刊登任紹敏的文章說,最近,調控樓市的房產(chǎn)新政中有關“套型建筑面積”和“70%乃城市總量概念”等說法讓不少人如墜云霧。

  先是建設部房地產(chǎn)業(yè)司司長稱套型建筑面積90平方米,相當于建筑面積100-105平方米,而七成的限制則是按城市區(qū)域整體計算而非單個項目。很快,建設部有關負責人出來辟謠,說“90平方米的套型建筑面積大約相當于100-105平方米建筑面積”不正確,還搬出了1999年實施的《住宅設計規(guī)范》。

  媒體上各種討論層出不窮,但也讓人越來越糊涂。出臺一個舉國關注的房產(chǎn)新政,有關部門為何不使用淺顯易懂的標準化概念,卻推出連房地產(chǎn)專業(yè)人士也弄不明白的生僻概念。如果理解不統(tǒng)一,又如何“令行禁止”,讓政策在各地有效執(zhí)行?

  文章說,猜測、觀望、等待,是“國六條”及其細則出臺后房地產(chǎn)市場的主旋律,這種現(xiàn)象的出現(xiàn)與政策的彈性空間不無關系。作為政策制定者,在出臺政策,特別是涉及千千萬萬老百姓實際利益的政策時,應該更明確化一些,使執(zhí)行者容易理解和操作。在中央和地方、政府和企業(yè)利益博弈非常普遍的今天,出臺政策尤其需要謹慎、明白和確定,留下太多的彈性,讓利益各方肆意發(fā)揮想象,則可能“上有政策,下有對策”,出臺政策的初衷無法實現(xiàn)。

  難點:購買房屋的時間的確定是稅務管理的難點:國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定,個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。國稅發(fā)[2005]172號又規(guī)定,納稅人申報時,同時出具房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的,按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的,以房屋產(chǎn)權證注明的時間為購買房屋的時間;契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權證上注明的時間的,以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。而房產(chǎn)的購買從預訂到實際取得權證有一個較長的時間,在這個時間段中,有人就利用戶主調整,私下交易,規(guī)避上述政策的調節(jié)。

  因此,地方各級財稅部門要嚴格執(zhí)行稅收政策,加強稅收征管,對執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題,及時上報財政部和國家稅務總局。

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