專家解析房產(chǎn)稅收新政 分析二手房市進入觀望期

　　二手房強征個稅細則出臺后，本報二手房專版不斷接到讀者來電，咨詢了細則的方方面面。昨日，有關(guān)專家應(yīng)本報請求，對細則進行了解讀，并分析了目前的市場狀況。

　　「政策解讀」

　　征稅時間——從2006年8月1日起受理的房地產(chǎn)交易件，按照國稅發(fā)［2006］108號文件執(zhí)行，8月1日前交件的二手房，肯定不用交個稅。

　　住房裝修費用怎么計算——根據(jù)細則規(guī)定，住房裝修費用是指房主所能夠提供的裝修發(fā)票上的金額，并且發(fā)票上付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人必須一致。在稅務(wù)機關(guān)審核后，可按照下列方法扣除：1、已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％；2、商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10％。

　　個稅營業(yè)稅同步征收——南京已經(jīng)明確二手房交易個稅和營業(yè)稅“一體化”征收的細則。購房者在辦理過戶之前，營業(yè)稅和個稅屬于同步征收，征收地點就在交易中心。

　　稅率——對不能提供住房原值等原始憑證的，南京暫實行按住房轉(zhuǎn)讓收入額的1％征收個人所得稅。細則規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房屋實際交易價格高于契稅價格的，按實際交易價格確定收入額；實際交易價格低于契稅認定價格的，按契稅認定價格確定收入額。杜絕了通過“陰陽合同”這種方式來惡意避稅。

　　優(yōu)惠政策——細則規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用達5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。“唯一家庭用房”是指納稅人除所售住房外，其個人或家庭成員不再擁有其它房屋所有權(quán)的（外地住房不計算在內(nèi)）；唯一住房的確定依據(jù)是納稅人本人提供相應(yīng)的證明或者唯一住房承諾書。出售自有住房并在現(xiàn)住房出售一年內(nèi)按市場價格重新購房的納稅人，要先以納稅保證金的形式交納個稅，再視重新購房的金額與原來住房銷售額的情況，全部或部分退還納稅保證金。

　　「市場動態(tài)」二手房進入新一輪觀望期

　　南京“中原”地產(chǎn)相關(guān)負責人表示，7月中下旬，二手住宅市場曾顯現(xiàn)出了回暖的跡象，主要是因為大部分預(yù)期房價將因為新政下跌的準置業(yè)者，在看到房價小幅度上揚后，放棄觀望，投入到市場，積極出手使得市場有點起色。但8月份開始征收的個稅，無疑是雪上加霜，再次打擊了二手房市常中原地產(chǎn)二手房成交數(shù)據(jù)顯示，個稅政策出臺后近十天來，市場反應(yīng)清淡，除主力掛牌較個稅政策出臺前一周有29%的上浮外，出售掛牌、出售成交、租賃成交都有不同程度的下福個稅政策出臺之后，二手房掛牌量逐日增加，買賣雙方都在爭分奪秒地趕在政策實施之前完成交易，把損失降到最低。8月1日個稅正式執(zhí)行后，掛牌量成下降趨勢，各大交易中心已經(jīng)恢復(fù)往日的平靜。新一輪政策觀望又開始，二手房市場再次面臨新的挑戰(zhàn)。