二手房個稅征收解讀

　　近日，很多市民比較關(guān)心的二手房個稅征收問題，下面對二手房的個稅征收問題進行一下解析。

　　計稅價格如何確定計稅價格為轉(zhuǎn)讓房屋的評估價格。該價格由社會中介機構(gòu)提供，房產(chǎn)交易機構(gòu)最后把關(guān)。

　　查賬征收如何確定房產(chǎn)原值、稅金及合理費用納稅人申請采用查賬征收，需提供完整、有效的憑證（合同、稅務(wù)發(fā)票等）。應(yīng)繳個稅是應(yīng)納稅所得額的20％。應(yīng)納稅所得額＝評估價格－房產(chǎn)原值－稅金－合理費用。

　　5類房屋房產(chǎn)原值各有不同確定標準。

　　商品房房產(chǎn)原值：買房時實際支付的房款及相關(guān)稅費。

　　自建住房：實際建房費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時交納的相關(guān)稅費。

　　經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：實際購房款＋相關(guān)稅費＋按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　已購公有住房：標準面積購房款（按經(jīng)濟適用房價格計算）＋超標準面積實際支付房款＋向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費。

　　城鎮(zhèn)拆遷安置房：貨幣補償后買房的，原值為實際購房款及相關(guān)稅費；采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，所換房屋原值為拆遷補償協(xié)議注明的價款及相關(guān)稅費；采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人取得調(diào)換房，同時取得部分貨幣補償?shù)模课菰敌铚p去貨幣補償額；采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人取得調(diào)換房時，支付了部分貨幣的，原值為調(diào)換房價款及支付的貨幣加上相關(guān)稅費。

　　稅金包括納稅人轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅（需提供稅票原件及復(fù)印件）。

　　合理費用包括裝修費用、貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

　　裝修費用需提供稅務(wù)發(fā)票（發(fā)票付款人與產(chǎn)權(quán)人姓名一致）。對已購公房、經(jīng)濟適用房，裝修費用最高扣除額為房屋原值的15％；商品房及其他住房，為10％。原購房為裝修房的，不再扣除裝修費用。

　　按揭貸款購買的住房，憑銀行證明，據(jù)實扣除貸款利息。手續(xù)費、公證費等，憑有效證明據(jù)實扣除。

　　一年內(nèi)退稅和五年免稅有什么“門檻”個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的（不包括商鋪等），轉(zhuǎn)讓時免征個稅。其買房時間以房產(chǎn)證時間為準。

　　轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住房并在一年內(nèi)按市場價重新購房的，視重新購房價值可全部或部分免稅，但操作上實行先征后退。具體辦法為：新購房價值大于或等于原住房金額的，全額退還個稅；小于原住房金額的，按比例退還所繳個稅。全市集中在江岸區(qū)地稅局辦理退稅手續(xù)。

　　如何界定一年內(nèi)購房時間一年內(nèi)簽訂購房合同，以合同簽訂日期為一年期計算標準。但申請退稅時，需辦妥房產(chǎn)證。

　　征稅會不會影響二手房市地稅局負責(zé)人說，個稅細則出臺，對我市二手房市場會有一定影響，但影響不會太大。

　　據(jù)介紹，去年我市購房者自住房比率為92％，外地購房者只占7％左右，境外購房者極少。今年上半年，自住房比率為70％左右，外地購房者比率25％左右。境外買家僅占0.19％，全市僅236戶。這說明我市房屋買賣還處于自住為主階段。開征個稅主要是針對炒房行為，不會對我市自住房市場形成大的沖擊。